大型商业物业目标主力店招商要点

2006-1大型商业物业目标主力店招商要点世联研究模型－商业领域2简介：此模型给出了大型商业物业尤其是购物中心在主要商家（俗称主力店）引进过程中的一些基本规律及操作要点，同时对一些基础数据进行说明。关键字：招商、购物中心3各行业商户租金水平及承租面积基本规律最高最低其次最小化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信最大美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积零售商铺特色主力店大型主力店4各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律5具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律6大型超市大型主力店，带动人气，汇聚人流1:租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米（建筑面积计）社区超市物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）鸿洲购物中心1-2F沃尔玛6,00035-40中港城2-4F百佳18,00045-55东方雅苑1-4F万佳20,00045-50商业中心超市嘉里中心负1F沃尔玛3,00060-701太阳广场负1F百佳6,00065-75（包管理费）新大好百货1-3F新一佳12,00080-100(包管理费）深圳的一些案例数据7大型超市特征分析楼层购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼承租面积一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米单位租金承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元左右,地段差的店铺单位租金在35元左右*注：-签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%；-一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。8百货公司大型主力店，体现项目档次和特色外地百货物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）上海巴黎春天负1-6F新世界百货15,000保底100-130抽成6%-8%上海梅陇镇1-6F伊势丹15,000保底145-165抽成7%-9%本地百货南山保利城裙楼1-3F友谊城百货7,60050-60日豪名苑裙楼1-6F岁宝百货10,00040-50东门迎宾商业大厦1-6F天虹商场28,00050-709特征分析楼层一般贯通商场首层~4、5层承租面积大型综合性百货(NewWorld,Sogo)要求面积一般超过10,000平方米，精品百货(如“连卡佛”、“西武”等)面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上单位租金大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定,可达200元10大型中式酒楼大型主力店中式酒楼物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）中信广场5F逸和轩4,00065-70金威大厦裙楼2F迎海渔港2,00040-50深港豪苑裙楼3F食神3,00060-65鼎盛时代裙楼2F-3F海港3,800120-130地王大厦4F名称待定2,08165-70圣廷苑东区2-3F凤凰楼4,00085-90(包管理费)楼层通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分承租面积承租面积大，一般在3000平方米以上单位租金承受租金范围通常在50-70元*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。11大型主力店娱乐中心、美食广场、电影院娱乐美食电影院物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）太阳广场5FNAMCO1,200营业额抽成28%-32%太阳广场5F美食广场1,500业主提供硬件设备,商户按营业额抽成20%-22%金世界友谊城百货负1F法拉利娱乐中心800150-160楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层承租面积一般至少在1,000平方米以上单位租金娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐,经营模式以合资及自营为主12大型主力店承租特征总结娱乐、美食、电影院大型中式酒楼大型超市百货公司承租面积递增趋势娱乐、美食、电影院大型超市大型中式酒楼百货公司承租水平递增趋势13大型主力店承租特征总结百货公司——承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置；超市——承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；娱乐、美食、电影院——承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值；大型中式酒楼——承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。14大型主力店承租特征总结下首层大型超市放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层承租面积大，通常在5000平方米以上，仅次于百货公司；租金承受水平较低，单位租金通常在35-90元。首层二层三层百货公司占据最佳位置，体现项目档次和特色；承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层~4、5F；租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租金在60-140左右。四层五层娱乐、美食、电影院承租能力最低，通常为营业额抽成形式或自营形式，放至较高楼层；提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将人引导至高楼层；承租面积相对较小，但至少在千余平方米以上。五层大型中式酒楼承租面积较大，通常在3000平方米以上；一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场所；承受租金多在50-70元。一般设置规律15各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律16电器城电器城物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）深港豪苑裙楼1F苏宁电器455280-285振华大厦1-4F顺电4,00070-80南山海洋之心裙楼1-2F国美电器3,00045-55特色主力店楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积一般在3,000平方米上单位租金地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在50元左右17大型家居用品专门店家居物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）振业大厦裙楼1-4F达芬奇4,00065-75中银大厦裙楼1-3F超凡家居10,00040-50特色主力店楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积承租面积大，可达万余平方米单位租金承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在40元左右18健身中心健身中心物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）地王负1F中航1,100170-175(含管理费)和平广场2F金朝阳3,50040-45上海香港广场3-4FPhysical6,00085-90(含管理费)特色主力店楼层该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求承租面积承租面积较大，至少在千余平方米以上单位租金承租水平较低，3000平方米以上大型店铺单位租金通常在90元以下,1000平方米左右店铺租金可达到170元左右19体育运动用品专门店体育运动用品物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）上海港汇广场地下1F名店运动城2,50080-100抽成6%-8%上海中信泰富广场4FMarathonsports200300-400特色主力店楼层设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合承租面积承租面积较为灵活,大的千余平方米,小的几百平方米单位租金租金承受水平与承租面积直接相关,单位租金范围从80-400元不等20美容院及发廊美容院及发廊物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）嘉汇百货3F完美550190-200地王3F完美223380-390和平茂业2F金宝典发廊20095-100高科利大厦2F玛莎纤体美容38048-52群星广场7F梦圆皇宫美容美体2,70065-75特色主力店楼层该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上承租面积承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可单位租金承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360元左右,地段差的店铺单位租金在60元左右21特色主力店承租特征总结大型家居用品店电器城健身中心体育运动用品专门店、美容院承租面积递增趋势单位承租水平（元/平方米/月）递增趋势80-12090605022下首层总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如3F以上首层二层特色主力店承租特征总结大型家居用品店电器城健身中心体育运动用品专门店、美容院三层四层五层承租能力高、承租面积小的放至较低楼层，反之放至高楼层23各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律*注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等24零售店铺承租特征总结中信城市广场租金分析6646995113503230100200300400500600700800LG1F2F3F4F元/㎡8%32%27%5%各楼层递增（减）差幅地王购物中心租金分析3538356144931820100200300400500600700800900LG1F2F3F4F元/㎡各楼层递增（减）差幅63%20%26%58%同一商场不同楼层的平均租金以首层为原点，往上层和下层租金均递减一般零售商铺25各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律*注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型26行业面积租期大型主力店超级市场5,000平方米以上十年或以上（首三年后调整租金）百货公司10,000平方米以上十年或以上（首三年后调整租金）娱乐中心1,000平方米以上三年或以上（首三年后调整租金）一般零售商铺（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）30平方米以下两年30-150平方米三年150平方米以上五年（首三年后调整租金）餐饮500平方米以上六年或以上（首三年后调整租金）特色主力店（包括电器城、家居专门店、健身中心、体育用品店、美容中心）1000平方米以上六年或以上（首三年后调整租金）租赁条件细节——租约期27行业面积免租装修期大型主力店超级市场5,000平方米以上90天百货公司10,000平方米以上90-120天娱乐中心1,000平方米以上60-90天一般零售商铺（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）30平方米以下20天30-150平方米30天150平方米以上45天餐饮1,000平方米以下60天1,000平方米以上90天特色主力店（包括电器城、家居专门店、健身中心、体育用品店、美容中心）1,000平方米以上60-90天租赁条件细节——装修期28管理费及空调费租客自付，不含于租金内，以建筑面积计算电费按实际使用计算，由租客自付租期两年或以上押金两个月装修期由二十天起（根据租用面积大小及行业而定）法律费用租赁双方各自承担公证费双方分担审图费由物业管理公司收取，作为协调图纸审批的行政费用税项租客承担因经营运作而产生的所有税费，业主负责营业税保险租客承担店内所有财物保险责任，业主只买房屋结构的水、火险，管理费内已含公共部分保险租赁条件细节——其它租约条款29TheEndTheEnd