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“永通·东方海岸”策划提案1永通·东方海岸（暂名）策划提案“永通·东方海岸”策划提案2本提案特别设计给THISPROPOSALISEXCLUSIVELYFOR杭州永通房地产开发有限公司“永通·东方海岸”策划提案3目录第一部分：富阳市场户型供求及销售现状……………………………………4第二部分：本案建筑规划建议…………………………………………………5一、产品定位…………………………………………………………………………5二、项目规划建议…………………………………………………………………111、规划与布局…………………………………………………………………112、道路用地……………………………………………………………………123、住宅设计……………………………………………………………………134、安防系统……………………………………………………………………145、环境设计……………………………………………………………………146、配套设施……………………………………………………………………167、物业管理……………………………………………………………………17第三部分：本案的目标客户群…………………………………………………18一、目标消费群定位………………………………………………………………18二、客户主要特征分析……………………………………………………………19第四部分：案名建议及系列广告创意…………………………………………20一、案名建议………………………………………………………………………20二、标志样稿及释义………………………………………………………………21三、系列广告创意…………………………………………………………………22“永通·东方海岸”策划提案4第一部分：富阳市场户型供求及销售现状A．富阳房产市场户型供求情况B．富阳部分楼盘销售情况结论：本司对富阳房产市场上的部分楼盘：金都铭苑、清风·万和苑、丁香花园、百合蓝鸟苑、水岸青云、鸣翠桃源等楼盘进行的初步的调查统计。发现在了解到的13个楼盘（包括在建、在售、刚交付）中，户型供求比率如A图所示。户型面积最多的集中在120~140㎡，其次是140㎡以上的，相对120㎡以下的小户型较少；从这样的户型供求的市场来看这些楼盘的销售率，相对以140㎡以下为主力户型的楼盘销售较好。那么针对这样的销售现状、户型供求市场，本案的户型配比显得尤为重要，这将直接影响该阶段市场的销售状况。7.70%7.70%92.20%53.80%以80～100㎡为主力户型以100～120㎡为主力户型以120～140㎡为主力户型以140㎡以上为主力户型65%50%70%50%98%97%40%80%90%98%96%100%90%0%20%40%60%80%100%1国贸大厦富辰嘉苑明裕花苑容大五环现代肖邦鸣翠桃源华立永通·逸城百合景苑水岸青云百合蓝鸟苑丁香花园清风·万和苑金都铭苑“永通·东方海岸”策划提案5第二部分：本案建筑规划建议一、产品定位本案承担着富阳房产市场的引导性产品的角色。因此，我们将本案定位为：具有舒适、健康、优美居住环境的亲水康居社区康居型社区主要指实用性、舒适型的住宅小区。国家建设部曾制定公布过康居型住宅的十大标准，其定位和宗旨是“科技先导，适度超前”。本案可借用“康居型住宅”的理念，主要从规划水平、设计水平、功能质量、建筑质量、环境质量、科技含量、配套设施、管理服务等方面衡量，力求住宅具备功能合理性、居住舒适性、广泛适应性、技术先进性和经济实用性。既在“硬”的方面表现一定程度的较高水平，也在“软”的方面表现出高品位的理念和文化。定位理由：1．区域特性和富阳市场特点，使本案具备打造城市顶级居住区的多种先天条件。定位于康居型的中高档物业较为合理。2．通过合适的开发成本投入，演绎本案产品有别于其他现有楼盘的特点，以较有说服力的康居概念展现出来，使消费者认可本案超越周边楼盘或富阳市同质楼盘的品质，容易形成市场关注的亮点。3．濒江近海的水系，成为本案可方便借用的最大景观资源，因而可以打造亲水楼盘。“永通·东方海岸”策划提案6【亲水康居型小区范例】◎上海爱建园技术经济指标规划建筑设计方案说明“爱建园”住宅小区采用自由式布局与组团式布局相结合的复合式建筑布局。采用适度人车分流体系，组织安全、便捷的步行景观系统。二条环保型绿带南北向阻断城市道路的噪声和灰尘，三条自由宽带式中心绿带南北向贯穿基地，两侧小高层住宅高低错落有致，创造私情画意般的小区景观环境。小区设置人、车出入口5个。水系成为全区景观的主干要素。湖泊状大型水面成为居住区的中心景观。大小“岛屿”在湖中由桥、栈道、建筑底层架空层等相互联系。沿各条水岸线作不同的空间处理。小区内步行空间蜿蜒流畅，步移景换，形成贯穿小区的步行绿化主线。小区内各分景点及组团绿化与中心绿化带保持良好空间联系。小区采用地下或半地下车库，使更多地面用于大片绿化。总用地面积189100㎡居住用地面积160800㎡居住用地总建筑面积295500㎡其中住宅建筑面积257100㎡幼托建筑面积3200㎡会所建筑面积4200㎡商店建筑面积8700㎡青少年活动中心建面22300㎡容积率1.598建筑密度20.0%绿地面积52000㎡绿地率35%集中绿地率15%集中绿地面积23000㎡居住总户数2200户机动车停车位1320辆地面停车位132辆地下停车位1188辆非机动车停车位1800辆“永通·东方海岸”策划提案7所有住户都有充足的日照，南北间距充足。住宅将绿化围合成半公开的空间，集中绿地与组团绿地融为一体，确保小区环境的“均好性”。清洁的水体，清新的空气，有益的土壤，保健的灌木，人文的造景，使居民享受与自然相和谐的生活。住宅布局强调空间塑造，强调单体的自由式与组团式相结合的布局，通过住宅组合，以组团来限定空间，并结合户外绿化环境设计，形成内向围合的邻里空间。“爱建园”小区设计着意强调环境与生态，注重建筑的转折变化与高低错落。住宅单体设计根据空间的形态以及日照方向将多单体组合为一个集合体，然后对每一套房型多方案比较、推敲、反复修改、精心设计。房型以经济实用的三房两厅为主力房。住宅套内设计以起居室为中心，家庭内部公私分离、居寝分离、洁污分离，室内布置紧凑，尽量作到全明设计。公用卫生间采取分离式设计，并留出洗衣机位，每套单体同时也考虑了储藏空间。力求住宅外立面清爽美观。小区入口广场与住宅底层均设计无障碍通道。发挥沿街区位优势，沿城市道路集中布置沿街商业用房，在田林东路布置小区会所及管理中心，在小区东南角与青少年活动中心相邻处布置幼儿园。小区会所设于小区南部，与户外环境设计相融合。“永通·东方海岸”策划提案8小区道路系统采用适度人车分流方式。环行车道围合出的绿化，步行为主的静态核心区，不受车辆穿越干扰，步行系统与绿化环境设计结合，贯穿与住宅区内部，使居民最大限度接近绿化的休闲环境。车行道路采取环行车道方式，将进入车库的入口引至小区外围，以减少对居住环境的干扰。在住宅群体内部规划设计了与绿化相协调的步行系统，使绿化延伸至住宅楼边。小区内车行道宽度为3.5米。绿化系统布局注重住宅绿化生态保健理念，使其与总体布局、建筑造型相互渗透、融为一体。注重绿化创新，摆脱普通住宅区绿化设计中简单地讲指标、讲集中绿化率等传统而单一的模式，以植物造景为主，创造形式多样、层次丰富、结构稳定的植物群落，将现代科技与传统文化相结合，充分体现海派文化的丰富底蕴，使居住其间的中外业主均能体现中西文化的交融。“永通·东方海岸”策划提案9◎广州保利花园技术经济指标规划建筑设计方案说明道路规划以“人车分流”及“通而不畅，顺而不穿”为原则设置路网。形成车走“边”，人走“中”，人车彻底分流，路网设置简单便捷。在相邻两条城市干道上设人行出入口、车行入口、车行出口各一，以北侧为主，西侧为辅。整个住宅区形成环形车道，并与地下车库及两处利用自然地形高差设置的半地下车库相连贯。一般情况下，机动车辆不进入小区内部行驶。以小区主要步行观景路线为中心，发展各级步行路网。在环形步行道（必要时可通车）和观景步行道之间布置各有特色的组团，形成人流伴行景观的人行系统。绿化及空间环境规划以人为本，结合自然地势因势利导，强调不同风格与多元个性。在设计中考虑以弧形入口广场为始，把人流引入中心对称的线性绿化带，以立体绿化引导人流通向住宅区的中心会所。以会所为界，此前的绿化空间环境以欧式古典构图法则为指引，力求凸现欧式古典花园气派，总用地面积117007㎡总建筑面积262711㎡其中住宅建筑面积239181㎡商业建筑面积12600㎡中学建筑面积6500㎡幼托建筑面积1450㎡会所建筑面积2800㎡其余公共建筑面积180㎡容积率2.24建筑密度23.8%绿地率38%公共绿地面积21308㎡人均公共绿地面积2.25㎡总户数2706户总人口9471人人口毛密度809人/ha机动车停车面积26334㎡“永通·东方海岸”策划提案10而其后通过圆形的观景台把轴线转换到小区的“后花园”——以扇形休息广场结合大面积湖面，保留原地形的小石山，配以拱桥、绿荫、垂柳、亭台楼阁等渲染江南名园的清隽氛围。强调空间序列的层次演变。在空间序列的设计上，入口弧形广场为第一高潮，环形柱廊为第二高潮，最后在通过连续七排构架后来到全区核心——中心会所，这是整个空间序列的最高潮。欧式古典花园设计强调中轴对称和线性序列的发展，利用它来突出入口、引导人流，而此后轴线转换到小区的“后花园”则是整个空间序列的继续，也是一个绵长的结尾。在设计中结合原有地形布置镜湖、小石山、观景亭、拱桥、石径、曲廊、湖心亭、休憩广场等，配以草地、垂柳、灌木等绿化，以表达中国园林特有的意境。小区绿化系统以点、线、面三种形态，结合道路绿化、平台绿化、屋顶绿化形成错落有致的绿化环境。每个组团内部都有相对集中的绿地，小区中心则是围绕人工湖的大片集中绿地。三级绿化系统相互渗透联系，形成小区的绿化结构。小区会所设计，既体现出一定规模和气势，又不阻挡小区内的视线和人流，并结合中心绿化形成大片集中绿地，成为吸引小区居民活动的中心。中学布置在小区的东南角，与小学毗邻。最大限度减少了学校（含小学）对小区住户的干扰。在课余还可以为小区居民提供运动场地。在景观及采光通风环境较好的中心绿化带附近及中学运动场周旁设置小高层住宅。小区住宅大多为南北朝向，有良好的通风、景观。每户均有南面直接采光房间。户型设计推敲深入细致，立面处理引入欧陆风格，进行大胆创新。“永通·东方海岸”策划提案11二、项目规划建议本案规划应立意新颖，整体规划，分期实施。力求探索在不规则的用地上采用规则和对称的小区结构，使居住区拥有良好的朝向和合理的功能布局。1、规划与布局本案拟由板式高层/小高层住宅、沿街商铺、地下停车库、会所四大功能区组成。在各功能区布局上既要完整独立，又要相互联系，尽可能满足使用者的各种需求。规划原则既要注重环境质量，又要节约用地，还要有一定的市场经济承受力。对住宅用地、公建用地、道路用地和绿化用地的分配，能反映土地使用的经济合理性。同时，通过合理布局和精心设计，处理好与周边居住小区、学校、农居点等建筑物的关系，减少外围干道对小区的影响。本案住宅由板式高层/小高层组成，为打破单一狭长空间，建议通过用构架来划分领域空间，将行列住宅经过复合型的组织，围绕中心景观，构成若干个邻里单元的建筑群。富阳属于暖温带向亚热带的过度带气候型，为亚热带湿润季风气候，房屋最佳朝向南偏东5—15度，适宜南偏东15度、偏西5度，不宜朝西布置。“永通·东方海岸”策划提案12建筑排布上采用疏密结合的方式，在小区南入口处营造出较为开阔、通透的环境，而在小区的深处则排布较为紧密，主动营造出整体小区开阔与私密融合的氛围。在能够满足日照条件的前提下，改善排布的灵活性，提升整体物业各个角度的通透性，避免出现某些角度“密密麻麻”的排布效果。沿街商铺建议设置在小区南侧。2、道路用地1）遵循人车分流的规划思路，设置小区道、宅前道以及镶嵌在绿地中的散步小径。小区道按人车分流的模式设计，宅前道按步行道路的模式设计。2