搜索
1项目立项管理规范第一章项目立项管理程序【目的】为提高项目开发决策管理水平，控制项目风险，确保开发效益，特编制此管理程序。【范围】适用于所有项目的立项决策。【职责】由企管公司发展部负责编制、修订和执行。1.原则1.1所有项目的立项工作要求在集团和企管公司统一、全面的领导下开展。项目开发需在董事会正式签发项目决策批准书后，方能进行下一步工作。1.2发展部为项目立项管理工作的职能管理部门，其他部门及直属地产公司协作。1.3项目立项管理工作以控制项目风险和项目开发综合效益的最大化为目标。1.4项目立项管理工作分三个部分进行管理：项目建议书、项目可行性研究和土地谈判。2.项目立项管理操作程序流程图本程序用于所有项目立项的总体控制。见（图—1）第二章项目立项管理细则1.1项目建议书阶段实施细则1.1.1工作目标:以市场调查为依据进行项目机会研究,为项目投资提供方向性建议,提出项目运作的必要性和可能性。1.1.2工作重点：进行项目前期调研，整理项目客观资料，形成《项目建议书》。2决策委员会评审修改决策委员会评审1.1.3细则：1.1.3.1完成《项目建议书》初稿后，由企管公司内部组织研讨形成决议，并就决议修改完成《项目建议书》终稿。（详《项目建议书制定导则》）1.1.3.2终稿定稿后，相关人员在《项目建议书评定表》上签字确认。1.1.3.3《项目建议书》的评审决策由项目决策委员会完成。项目决策委员会由相关部门、地区及企管公司主管副总、总经理和董事会组成。（图—1）项目立项管理操作程序流程图通过项目前期调研(发展部)项目可行性研究否决土地谈判项目可行性研究报告(发展部)通过修改市场调查招标委托详细市场调研报告（发展部）规划建议书（设计工程部）财务报告（财务部）成本分析报告（预算合同部）项目建议书(发展部)放弃31.1.3.4就项目决策委员会提出的质询和修改建议，需在1周内给予答复并对《项目建议书》进行修改后再报委员会评审直至通过。1.1.3.5《项目建议书》若被项目决策委员会否决,则项目即行终止。1.1.3.6批准后的《项目建议书》为拟定可行性研究报告和进行土地合同谈判的依据。1.1.4时间要求：1月左右。1.1.5责任人：发展部1.1.6相关附件：《项目建议书制定导则》1.2项目可行性研究报告实施细则1.2.1工作目标：进行全面的分析评价，为项目决策提供基本依据。1.2.2工作重点：结合详细市场调查报告、规划建议书、成本分析报告和财务报告完成《项目可行性研究报告》。1.2.3细则：1.2.3.1完成《项目可行性报告》初稿后，由企管公司内部组织研讨形成决议，并就决议修改完成《项目可行性报告》终稿。（详《项目可行性报告制定导则》）1.2.3.1.1发展部根据项目建议书完成详细市场调查报告。此部分工作可由发展部或直属地产公司委托有关咨询公司完成。1.2.3.1.2设计工程部根据项目建议书、当地城市总体规划、基地现状和市调报告等编制规划建议书。1.2.3.1.3预算合同部根据详细市场调查报告和规划建议书，结合当地的造价情况和政策，完成项目成本分析报告。1.2.3.1.4财务部负责根据项目要求，完成财务资金计划报告。1.2.3.2终稿定稿后，相关人员在《项目可行性报告评定表》上签字确接项目设计管理程序项目决策批准书4认。1.2.3.3《项目可行性报告》的评审决策由项目决策委员会完成。1.2.3.4就项目决策委员会提出的质询和修改建议，需在1周内给予答复并对《项目建议书》进行修改后再报委员会评审直至通过，批准后签发《项目决策批准书》。1.2.3.5《项目决策批准书》和《项目可行性报告》是项目设计和项目策划的基本依据。1.2.4时间要求：1－2月。1.2.5责任人：发展部总体负责，预算合同部、财务部和设计工程部参与。1.2.6相关附件：《项目可行性报告制定导则》1.3土地谈判实施细则1.3.1工作重点：确定土地成本，签订土地合同。1.3.2细则：1.3.2.1《项目建议书》审定批准后才能进行实质性土地谈判。1.3.2.2《项目建议书》为土地谈判和合同制定的依据。土地合同由发展部起草,经律师、企管公司主管副总、财务总监、总经理、董事会签批后提交谈判。1.3.2.3谈判小组由发展部相关人员、企管公司主管副总和律师组成。1.3.2.4最终合同文件须经律师、企管公司主管副总、财务总监、总经理和董事会会签确认后才能签订。土地情况调查摸底。1.3.2.4最终土地成本需进入《项目可行性研究报告》。1.3.3责任人：发展部组织协调制定合同并谈判。1.3.5相关附件：《土地合同标准参考文本》2.附件目录：附件1《项目建议书制定导则》【目的】制定项目建议书的技术指导性文件。5【范围】适用于所有项目。【职责】由企管公司发展部负责编制、修订和执行。1、制定方式由企管公司发展部项目调研后分析整理完成。2、客观资料：（括号内指商业项目）2.1城市基本指标概况人口、国民生产总值、商业发展等城市基本经济指标，资料来源于城市经济统计报告等。2.2城市规划及发展分析2.2.1城市规划发展的主要方向（城市商业发展的主要方向）。2.2.2传统居住区位分析（传统商业区位分析）。2.3基地状况分析2.3.1项目用地城市区位价值分析。2.3.2项目所处地段等级：资料来源于规划国土部门的有关城市规划发展图则等。2.3.3项目用地的地形图与控规图纸资料及现场踏勘。2.3.3.1用地平整性。2.3.3.2用地形状。2.3.3.3用地出行可达性：距机场、车站的距离，以及地块达到的主要方式。2.3.3.4用地可见性。2.3.3.5周边土地、建筑与道路：2.3.3.5.1周边土地利用现状调查与未来规划远景图则确认确认周边土地正在或者将要发展的物业的性质用途；确认周边市政设施的远景规划情况是否有立交桥、封闭快速路、道路拓宽、市政管线等工程设施的建设情况。2.3.3.5.2周边建筑调研确认建筑性质、使用年限、改造变更用途的可能性；确认周边建筑物6对本地块的影响，包括：遮挡、噪音、污染、交通、服务等方面。2.3.3.5.3周边楼盘（商业）概况。2.3.3.5.4道路四至（及商业繁华）情况。2.3.4基地内用地原有构筑物、建筑物状况：2.3.4.1地上现状建筑或构筑物情况：层数、密度、新旧情况、产权属性等。2.3.4.2有无空中高压走廊、微波通道。资料来源于相关规划文2.3.4.3有无保护建筑。2.4地块权属2.4.1土地証情况。2.4.2土地权属有无遗留问题或纠纷。2.4.3地块的获得方式：出让、转让或委托。2.5政策及市场地价情况2.5.1土地拆迁安置补偿政策、土地出让金政策及有关土地的优惠政策。2.5.2城市有关规费政策情况。2.5.3城市类似地块的地价成本情况。2.6市场情况分析2.6.1市民居住模式（商业消费模式）分析。2.6.2主要销售对象与需求人群分析（市场潜力与隐性商机）。2.6.3市场楼盘售价和销售情况分析（市场商铺租售和销售情况分析）。2.7可利用资源分析：（重点为交通、配套资源分析）（1、可以方便享有的资源：步行5分钟，半径400米范围内；2、居民可以利用的资源：步行5－10分钟，半径400－800米之间范围内。）2.8交通资源（在可达距离范围内的交通方式、站点、服务时间、连接区域、与重要城市节点的交通时间）（示例：上海新梅广场，可利用交通资源地铁1号线外环路站，15分钟之内可达徐家汇，站点与新美广场之间为城市快速路阻隔，该道路7为封闭快速路，双向10车道，利用方式为开发商出资架设过街行人天桥，天桥建成后，行人可以在5分钟之内从小区出入口到达地铁外环路站）2.9城市配套服务资源（在可达距离范围内的城市商业服务配套资源的种类、规模、服务能力，以及缺欠配套项目明细）3、项目机会评价3.1规划设想：每个方案均列明规划指标情况以供分析评价。3.2经济分析3.2.1成本分析：每个方案列明成本分析情况。3.2.2销售（租售）分析。3.3总结比较每个方案经济分析情况，提出结论。附件2《项目可行性报告制定导则》【目的】制定项目可行性报告的技术指导性文件。【范围】适用于所有项目。【职责】本导则由企管公司发展部负责编制、修订和执行。1、制定方式在批准的《项目建议书》基础上，结合详细市场调查报告、规划建议书、成本分析报告和财务报告完成《项目可行性研究报告》。2、详细市场调查：（括号内指商业项目）在《项目建议书》中有关客观资料的基础上，根据初步的规划设想，就市场确定需补充调查或进一步调查的资料、问题进行调查分析，可以委托有关咨询公司来协助完成。2.1城市背景分析：2.1.1详细的市场现状分析掌握准确的市场现状楼盘（商铺）或将建设楼盘（商铺）的销售情况并进行对比分析，以对项目市场预期售价和定8位提供可靠的依据。2.1.2详细的主要销售对象与需求人群分析（市场潜力与隐性商机分析）。2.1.4当地风俗与人文分析：2.1.5市民居住模式和出行方式分析：分析方式以形成不同生活层次和生活习惯的内在因素为主，搞清楚当地居民的日常生活模式，避免设计师想当然。（附录：表2.1.5市民居住模式和出行方式分析）2.1.6建筑文脉分析：2.2项目用地状况分析2.2.1自然环境调查报告：2.2.1.1当地气候特征资料来源于当地城市统计信息年鉴和气象局网络资料（附录：表2.2.1.1-1、表2.2.1.1-2）2.2.1.2空气质量资料来源于当地城市统计信息年鉴和环保局数据资料，实地踏勘的上风空气污染情况。2.2.1.3噪声水平噪声模拟测试分析报告，内容不少于：测试分析报告、模拟样本、测点定位图。2.2.1.4水文情况资料来源于地质资料报告和相关政府机构的水文、地质资料①地下水位（关系到地下、半地下建筑、下沉广场的设计）②地热资源（关系到会所能够配备的服务项目，小区采暖热源等问题）③用地内以及用地毗邻河流、泄洪沟、湖泊等水系的水量变化规律、水质资料（关系到小区的环境质量、防涝设施，对水系资源的利用方式）2.2.1.5地形地貌分析：9资料来源于规划国土部门提供的地形图与控规图纸资料及现场踏勘。①等高（等深）线地形图、土壤土质②保护保留植被、树木明细与定位图③保留保护古迹、建筑明细与定位图2.2.1.6基地内市政设施：资料来源于相关规划文件，需现场核实①空中高压走廊、微波通道确认②地下光纤通讯、电信电缆确认③泄洪沟、涵洞等城市资料确认2.2.1.7其他2.2.2项目用地城市区位价值分析：（重点为居民出行可达性分析）2.2.2.1项目所处地段等级资料来源于规划国土部门的城市规划发展图则2.2.2.2出行可达性分析①附录：表2.2.2.2-1基地与城市节点的出行便利性②附录：表2.2.2.2-2经过本地块的城市捷运系统的服务强度③附录：表2.2.2.2-3地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析④附录：表2.2.2.2-4用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查2.2.2.3周边土地与建筑①周边土地利用现状调查与未来规划远景图则确认（确认周边土地正在或者将要发展的物业的性质用途；确认周边市政设施的远景规划情况是否有立交桥、封闭快速路、道路拓宽、市政管线等工程设施的建设情况）②周边建筑调研10（确认建筑性质、使用年限、改造变更用途的可能性；确认周边建筑物对本地块的影响，包括：遮挡、噪音、污染、交通、服务等方面）③周边楼盘概况2.2.3可利用资源分析：（重点为交通、配套资源分析）（1、可以方便享有的资源：步行5分钟，半径400米范围内；2、居民可以利用的资源：步行5－10分钟，半径400－800米之间范围内。）2.2.3.1交通资源（在可达距离范围内的交通方式、站点、服务时间、连接区域、与重要城市节点的交通时间）（示例：上海新梅广场，可利用交通资源地铁1号线外环路站，15分钟之内可达徐家汇，站点与新美广场之间为城市快速路阻隔，该道路为封闭快速路，双向10车道，利用方式为开发商出资架设过街行人天桥，天桥建成后，行人可以在5分钟之内从小区出入口到达地铁外环路站）2.2.3.2城市配套服务资源（在可达距离范围内的城市商业服务配套资源的