股市对房地产市场的影响

股市对房地产市场的影响P.1股市对房地产市场的影响代理部·策略资源中心研究说明一、研究目的：为了弄清楚股市变动对房地产市场的影响；二、研究对象：作为投资属性的房地产市场与股市这两个投资品市场；三、研究方法：将股票市场的变化作为基础，研究房地产市场与股市之间的关系；四、数据样本：1993年-2006年的股市数据，1998年-2006年的房地产数据；并重点对2006年1月-2007年4月的月度数据进行横截面研究；所取数据为官方统计网站。主要结论一、房地产市场、股票市场之间的关系股市在出现高速增长和快速下降的阶段内，与房地产市场表现出一种同向变动关系，会对房地产市场成交额增长率产生拉动或者抑制作用，其他阶段与房地产市场呈现一种跷跷板关系。二、如果未来股票市场仍然维持上升趋势，此时房地产市场将在股票市场的拉动下，成交额增长幅度进一步加快。三、如果未来股票市场出现大幅下跌，此时房地产市场的增长幅度也会受到抑制，尤其是普通住宅市场受到的影响较大，而豪宅、写字房地产市场场受到的影响较小。随着股票市场风险的增加，收益率的不断下降，股市上的投资资金将逐渐从股票市场转移到房地产市场，出现股市在低位震荡，而房地产市场在一个较高的价位震荡发展。一、投资品市场随着经济水平的发展，居民对投资理财越来越重视，投资产品和投资渠道也越来越丰富，已经逐渐扩展到房产、外汇、期货、黄金等方面。根据投资方式的不同，我们将投资客分为金融投资型、房产投资型和混合投资型三类客户。金融投资型客户是指只选择金融产品进行投资，包括股票、债券、基金等；房地产投资型客户是指只选择房地产产品进行投资，例如投资普通住宅、别墅、写字楼、商铺等；混合投资型客户则是在金融和房地产产品方面都有投资的客户，这部分客户占的比重最大，为86.5%。股市对房地产市场的影响P.2从投资品的需求来看，股票和房地产类产品占了非常大的比重，其中股票排在所有投资产品的首位，占18%，房地产类的投资产品共占50%。这两类投资品的之间的资金流动将对整个投资市场产生重要影响。图投资方式选择1.1%1.6%2.1%2.2%3.2%3.5%7.3%7.7%8.0%9.1%9.4%12.1%15.0%17.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%房地产信托投资期货房地产基金黄金外汇国债别墅商铺写字楼基金保险高档公寓普通住宅股票数据来源：世联·《深圳房地产信托投资认知状况调查（2006年）》图投资方式选择1.1%1.6%2.1%2.2%3.2%3.5%7.3%7.7%8.0%9.1%9.4%12.1%15.0%17.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%房地产信托投资期货房地产基金黄金外汇国债别墅商铺写字楼基金保险高档公寓普通住宅股票数据来源：世联·《深圳房地产信托投资认知状况调查（2006年）》图2投资客的类型混合投资型86.5%房产投资型11.0%金融投资型2.5%股票在国内一直是一个非常重要的投资渠道，从1991年设立证券交易所至今，股市一共经历了四个阶段，第一个阶段是股票市场的建立完善阶段，这个阶段大约从1991年沪深股市的建立起到1995年；第二个阶段是中国股市的第一个牛市阶段，从1996年到2000年，共计4年；第三个阶段从2001年到2005年，股市持续走低，经历了5年熊市；第四个阶段从2006年至今，股市再次走牛。经历了5年的熊市之后，本轮的牛市升幅之快、吸引资金之多都是前所未有的。二、股市、房地产市场之间的关系伴随2006年这轮牛市，房地产也继续升温，资金在这两个市场中频繁流动，为了了解这两个市场的相互关系，我们先对整个房地产市场及股市1998-2006年的发展情况进行研究（1998年以前尚未建立商品房制度）。从关系图中，我们可以看出：l当股市在上升阶段前期（回温期），即从盘底期开始上升的阶段，股市、房市呈数据来源：世联调查上证走势图0500100015002000250030001993年1995年1997年1999年2001年2003年2005年-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%上证综合指数增长率牛市熊市牛市数据来源：中国证券监督委员会数据来源：中国证券监督委员会股市对房地产市场的影响P.3跷跷板关系；l当股市在快速上升时，即处于牛市的高速增长期时，股市、房市同时加速增长；l当股市下降时，房地产市场也会受到一定影响，成交量增长率小幅度下降；l当股市到达盘底期时，股市低位震荡，房市高位反向震荡。股市与楼市成交额变动率关系-50%0%50%100%150%200%199819992000200120022003200420052006楼市成交额变化股市成交额变化即从全国来看，股市房地产市场的关系如下：股市回温期高速增长期下降期盘底期股市的特征刚从盘底期开始小幅回升，并时有下降的情况月增长率持续在10%以上，股市高价位、高成交量股指从高位大幅持续下跌在低位震荡，少有上升与房地产市场变动率的关系跷跷板同向变动同向变动跷跷板资金的表现一个市场上的资金增加比率变大，另外一个市场上的资金增加比率就减少两个市场上的资金增加比率同向变动，市场出现双高的态势资金增加比率同向变动，房地产市场成交量增长速度受到一定影响股市低位震荡、房地产市场在较高的成交量上反向震荡综合来看，股市在出现高速增长和快速下降的阶段内，与房地产市场表现出一种共振关系，会对房地产市场成交额增长率产生拉动或者抑制作用，其他阶段则是与房地产市场呈现一种跷跷板关系。为了详细了解这两个市场之间的资金流向，我们截取2006年1月-2007年4月这段时间，选取国内北京、深圳、上海、广州四大城市进行月度的针对性研究。从上证和深证走势图可以看出，从06年1月到06年10月，沪深股市小幅波动，上证综指维持在1500点左右，深证综指维持在420点左右，我们将它划分为“股市回温期”。进入06年11月，股市全面走热，在07年3月19日突破3000点，5月9日再次突破4000点，我们将它划分为“快速增长期”。楼市平稳增长数据来源：中国证券监督管理委员会、国家统计局股市对房地产市场的影响P.4上海商品房市场与股票市场成交量变动情况关系图-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%2006年2月2006年4月2006年6月2006年8月2006年10月2006年12月2007年2月2007年4月股票市场变动上海楼市变动深圳商品房市场与股票市场成交量变动情况关系图-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2006年2月2006年4月2006年6月2006年8月2006年10月2006年12月2007年2月2007年4月股票市场变动深圳楼市变动广州商品房市场与股票市场成交量变动情况关系图-40%-20%0%20%40%60%80%100%2006年2月2006年4月2006年6月2006年8月2006年10月2006年12月2007年2月股票市场变动广州楼市变动北京商品房市场与股票市场成交量变动情况关系图-100%-50%0%50%100%150%200%250%2006年2月2006年4月2006年6月2006年8月2006年10月2006年12月2007年2月2007年4月股票市场变动北京楼市变动股市对房地产市场的影响P.5从四个城市的变动趋势可以明显发现，当股市处于回温期时，房地产市场成交额变动率约股市成交额变动率成反向变动关系，当股市进入快速上涨期，股市、房市成交额变动率同向变动。现对四个城市进行汇总：四城商品房市场与股票市场成交量变动情况关系图-100%-50%0%50%100%150%200%250%2006年2月2006年4月2006年6月2006年8月2006年10月2006年12月2007年2月2007年4月股票市场变动深圳楼市变动北京楼市变动上海楼市变动广州楼市变动从变动趋势图上，我们可以看出在房地产市场处于上升阶段时，当股市处于回温期，房地产（股市）的成交量变动率达到波峰时，股市（房地产）的成交量变动率会出现在波谷；当股市处于高速增长期，股市与房市成交量变动率同向变动。这里从一个个具体的城市上验证了股市与房地产市场的关系。股市回温期高速增长期与房地产市场变动率的关系跷跷板同向变动两市的表现投资在一个市场上的资金增加比率变大，另外一个市场上的资金增加比率就减少两个市场上的资金增加比率同向变动，市场出现双高的态势三、目前股市对房地产市场的影响进入5月，股票市场出现大幅震荡，5月底股市出现连续下跌，至6月初共下跌近800点，股票市场的震荡对房地产市场产生了什么样的影响，我们对深圳、北京、天津国务院发布的“国六条”和九部委发布的“国八条”，严重影响购房者信心，很多客户开始持币观望股市突破2000点，吸引大量资金进入“土地增值税”和加息政策出台，同时正值春节，交易天数较少股市突破3000点，大量资金进入，同时北京上海的楼市开始复苏国六条增值税、加息股市2000点股市3000点数据来源：中国证券监督管理委员会、国家统计局股市对房地产市场的影响P.616个项目及三级市场分行进行了调查了解：深圳二级市场项目物业类型股票获利买房比率现象星河丹堤豪宅高层10%客户以自住为主；3%的客户反映被股市套住，一些买了2-3套的客户希望能够退掉１套；本周上门量下降香蜜湖豪宅高层30%30%的客户投资；客户对房价已经不像以前那么敏感，（挣钱太容易）；部分客户自己就是开证券公司的，在股市里挣了不少钱；还有相当一部分客户在4-5月已经退出来；股市下降以后，对客户的影响主要表现在首期上，但这部分客户主要集中在低层，经济实力相对较弱；其他客户经济实力较强，受股市的影响不大。凤凰谷别墅60%最近买的人增多，股票好的时候不愿意买；购买主要用来自住，交定金的时候爽快，交首付就不是很爽快；仅仅是抽出股票中获得的利润；认为股票仍然处于牛市；许多是银行工作的宏发领域普通高层至少60%从股票获利买的房上门量变少，认为价格贵，但是也无所谓，交钱很爽快，95%的是二次置业；投资春华四季园普通高层50%成交量变化明显，以前一周卖近20套，上周只卖了10套，本周到周三只卖了2套；上门量也大量减少，原来每周上门量都在150批以上，上周只有100批；原来客户会有较大部分客户考虑投资，上周成交的10套全是自住；许多在股票里面的客户存在翻本的心理桃源居普通高层４月开盘，当月基本售完，20%的从股市获利购房阳光海普通高层不超过15%主要为宝安客户，实力较雄厚，投资占到三成深圳三级市场项目物业类型股票获利买房比率现象缇香分行高端二手物业60-70%看房量有所下降西海湾高端二手物业20%看房量无明显变化熙园分行高端二手物业有这方面的意向但不是很明显看房量无明显变化蔚蓝海岸中高端二手物业20%左右很多客户同时关注两个市场，看房量无明显变化，但二手房转手速度变快兴业分行写字楼20%左右主要是投资客户，在成交客户中，投资客户约占到50%；主要是缩小股票投资比率，并不是完全推出股票市场；认为写字房地产市场场价格上涨仍然比较理性股市对房地产市场的影响P.7北京二级市场项目物业类型股票获利买房比率现象pekinghouse豪宅10％左右上门量没有明显变化；客户对股市比较敏感，证券公司工作的客户较多，上周成交的２套均为证券公司西山美庐豪宅不明显由于股市仍处于震荡期，客户大多采取观望的态度；１个客户明确表示已经从股市中抽出资金；１个表示要买一部分资金才能买房，2-3个明确表示想买，但是要等到股市的年中报告出来再决定金地格林小镇豪宅10％左右主要用来自住，二次置业；主要考虑如何有效利用资金，要买房也只会从股市里抽出一部分资金从以上调查，可以发现从股市中获利然后再投资到房地产市场的客户中，一部分为4-5月从股市退出者，但是更多的客户仍然有相当多的资金继续停留在股市中，这部分客户看好目前的股市，认为还有较大的获利空间。股市下跌以后，房地产市场主要有以下几种现象：一、上门量受到一定的影响；二、买房的客户中有相当的部分来自证券行业（一方面是因为