自我超越,勇者有梦——XXXX年武汉房地产市场半年报

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2015本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。自我超越，勇者有梦——2015年武汉房地产市场半年报湖北中原资源中心研究部WuHan.7.2015Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2015报告说明本报告首先对当前地产行业面临的局面进行了分析，指出国家稳定经济增长须依靠基建投资和地产投资发力，进而从银行、政府、房企和购房客户四大维度梳理了2015年以来延缓地产投资下滑的政策及工具，然后从全国格局、市场表现（包含土地、新房、写字楼及商业市场）和量级情况三大方面立体地分析了2015年武汉上半年的房地产市场运行情况，最后对下半年武汉土地和新房市场的表现进行了预测。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2015当前地产行业面临的局面Part1Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,20152015年GDP增速保7%，靠也只能靠基建投资和地产投资一二线以外城市房地产投资长期持续低迷，意味着去全国地产投资逐步下滑的局面无法改变去库存主旋律下，地产投资依然低迷，但开发商新开工面积有望逐步复苏股市汹涌，对投资型不动产的销售产生冲击1234Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2015我们先从以下几个经济指标观察当前宏观经济运行情况GDPPMI固定资产投资净出口今年要实现经济保7.%的增长任务的极为艰巨今年6月PMI依旧气色不大，上涨动力不足固定资产投资增速一路走低出口不及预期，春节过后增速持续陷入负增长Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,20152015年一、二季度，官方GDP同比增速均为7.0%，已是近年来最低值，而实际增速更差，要实现全年GDP增速7.0%的目标任务艰巨GDP同比增速（%，2006年1季度-2015年2季度）0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年GDP同比Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,20152015年6月份PMI（中国制造业采购经理指数）数据依旧徘徊在临界点以下，表明制造业依然处于不景气状态PMI扩散指数（%，2007年-2015年6月）354045505560中国采购经理人协会PMI汇丰中国PMI扩张收缩临界线Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2015固定资产投资增速一路走低固定资产投资同比增速（%，2008年-2015年6月）0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%20082009201020112012201320142015固定资产投资增速同比今年1至6月固定资产投资总额累计增速为11.4%，已降至2001年以来的新低。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2015-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5002009201020112012201320142015进出口总额增速同比出口不及预期，春节过后出口同比增速持续为负值净出口值（10亿美元，2001年-2015年6月）Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2015冰冷的指标清晰地显示当前中国经济形势不容乐观，要实现年初制定的经济“保7”目标尚有不小难度！Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2015下半年要稳增长，见效最快，最有把握的方式还是要靠基建投资和房地产投资Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2015在整个投资结构中，占比最大的制造业投资受制于去产能政策影响，增速不断走弱，而其他产业普遍存在投资周期长、债务成本高的问题，因此要想提振2015年的经济，只能靠房地产、基建投资房地产25%基建20%制造业35%其他20%房地产直接影响和间接影响占GDP达到32%，近1/3的经济都跟房地产有关。3月底出台支持刚需与改善型住房的信贷政策，但目前主要利好仍体现在销售层面，去库存仍是房地产企业的主要任务，因此带动投资的提升，只有下半年才能在数据上显现。基建项目投资拉动经济被中央寄予众望，从去年下半年围绕加快审批，发改委频频批复投资工程，并鼓励PPP项目，相信这些投资对后期的经济成长得到反映。互联网、电信、旅游休闲、体育、文化娱乐、养老等行业但这些产业需要有一个循序渐进的过程，且投资过快的话，也会带来短期内债务的大幅上扬占比最大的制造业投资，是拖累固定投资下滑的主要因素，受到政府去过剩产能要求的影响增速一路下滑，短期内难以拉动整体经济Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,20152015年GDP增速保7%，靠也只能靠基建投资和地产投资一二线以外城市房地产投资长期持续低迷，意味着去全国地产投资逐步下滑的局面无法改变去库存主旋律下，地产投资依然低迷，但开发商新开工面积有望逐步复苏股市汹涌，对投资型不动产的销售产生冲击1234Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2015一二线以外城市房地产投资在全国占比50%以上，而市场分化带来的一二线以外城市房地产投资的低迷会长期持续，意味着全国地产投资逐步下滑的局面无法改变数据、图表来源：统计局、广发证券•从各类城市在地产投资中的占比来看，一二线以外城市占比达54%•而全国大型开发商向一二线的收敛式布局意味着三四线地产投资会长期下滑，并会持续拖累全国地产投资。16%30%54%一线城市（4个）二线城市（36个）其他0%10%20%30%40%50%60%2014年各类城市在地产投资中的占比一线城市（4个）二线城市（36个）其他Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,20152015年GDP增速保7%，靠也只能靠基建投资和地产投资一二线以外城市房地产投资长期持续低迷，意味着去全国地产投资逐步下滑的局面无法改变去库存主旋律下，地产投资依然低迷，但开发商新开工面积有望逐步复苏股市汹涌，对投资型不动产的销售产生冲击1234Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2015全国房地产投资增速持续下滑，目前已跌至5%的区间段全国商品房投资规模及其增速（万亿元,1998年-2015年5月）2015年1-5月，全国房地产开发投资3.23万亿元，同比上升5.1%，增速与1-4月相比收窄0.9个百分点，其中，住宅投资2.16万亿元，同比上升2.9%，增速与1-4月相比收窄0.8个百分点，房地产开发投资增速的中枢已经下移至5%左右。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,20152015年1-5月，全国房屋新开工面积5亿㎡，同比下降16%，是近十年以来新开工增速的最低点。未来随着市场的逐渐转好，新开工情况有望好转数据、图表来源：统计局、广发证券商品房单月新开工面积及增速（万㎡）全国商品房新开工面积及增速（万㎡）2015年上半年，与成交以及房价的复苏相比，商品房市场供给端的表现则仍然疲弱。2015年1-5月，全国房屋新开工面积5亿㎡，同比下降16%，降幅较1-4月收窄1.3个百分点，从年度来看，这是近十年以来新开工增速的最低点。从单月的数据来看，5月房屋新开工面积同比下降12.8%，降幅收窄2.1个百分点，随着市场的逐渐转好，新开工单月降幅预计会继续收窄。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,20152015年GDP增速保7%，靠也只能靠基建投资和地产投资一二线以外城市房地产投资长期持续低迷，意味着去全国地产投资逐步下滑的局面无法改变去库存主旋律下，地产投资依然低迷，但开发商新开工面积有望逐步复苏股市汹涌，对投资型不动产的销售产生冲击1234Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2015股市过去一年的大涨急跌对投资型不动产的销售产生一定冲击，而IPO和50亿以上的定增暂停削弱了上市房企的融资能力数据、图表来源：互联网过去一年的深证指数(2014年7月7日-2015年7月7日)过去一年的上证指数(2014年7月7日-2015年7月7日)过去一年的股指大幅攀升说明股市体现出很大的赚钱效应，分流了部分商业不动产投资资金。而近期股市的大幅下调，也挫伤了很多投资客户，使其近期投资商业不动产的意愿比较低迷。另一方面，近期中央降低投资杠杆风险意图明显，ipo和50亿以上的定增暂停削弱上市房企的融资能力。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2015但股市与楼市也并非完全互斥，2015年上半年股市开启的新一轮快速上涨行情累积的强劲财富效应，预期会在下半年的房地产市场中释放出来，进一步推动市场成交回暖数据、图表来源：互联网、首创证券楼市成交与上证综指叠加分析（1999年-2015年）上证综指与全国商品房成交额进行叠加分析，初步发现股市与楼市并不是完全互斥的关系，股市的财富效应对于房地产市场的成交依然具有较强的助推作用主要原因在于投资渠道相对有限，相比股市的震荡波动幅度房价的波动较为平缓，而且房地产作为投资品在一线城市以及有发展潜力的二城市依然具备较理想的保值升值空间，因此股市获利所导致的楼市资金配臵增强也较为符合常规投资逻辑。Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2015延缓地产投资下滑的政策及工具Part2Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2015银行端政府端房企端购房端Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2015货币政策月经式刺激，每月一次降准或降息或双降2015年各月贷款利率及存款准备金率变化2月5日，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2月28日，下调金融机构贷款和存款基准利率0.25个百分点4月20日，下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点5月11日，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点6月28日，定向降低存款准备金率0.5个百分点Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2015地方债务臵换减轻了地方政府的偿债压力截止6月，地方政府债的确定供给规模已达到2.7万亿，其中臵换债为2万亿。下半年可能还有第三批的臵换。但随着PPP模式的推进不断深化，存量项目的转型有了细化的安排，符合要求的项目成功转型后地方政府的债务压力将得到缓解，债务臵换的规模可能会减小，预计，今年臵换债的规模在2.8万亿以内。Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2015房贷利率优惠涌现•在全国35个城市525家银行中，6月有403家银行首套房利率折扣与上月持平。首套房贷款利率发生变化的银行共有1