万科土地增值税培训课件

土地增值税简介2007.52007年1月16日，国家税务总局在其网站上悄然公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》；1月17日，沪深两市地产股几乎全线跌停，两市地产指数单日跌幅超过9%。来势凶猛5月21日，北京市地税局《土地增值税清算管理办法》正式出台，各方关注。土地增值税真的这么可怕么？土地增值税对房地产企业到底有什么影响？我们应该如何应对？来势凶猛土地增值税的来龙去脉土地增值税的主要内容土地增值税对项目运营的影响目录一、土地增值税的来龙去脉企业所得税－－两税合并后统一为25%土地增值税营业税城市维护建设税和教育费附加契税房产税、印花税城镇土地使用税、耕地占用税1.1房地产行业的主要税种1.2土地增值税的起源1820年在德国首次开征，1898年在中国青岛德租界完善；中国青岛开征的土地增值税被视为该税种的起源。开征的国家和地区不多，德、英、日早期曾开征土地增值税，但都先征后停，且未复征。征收时间最长、范围最广的，是我国的台湾地区，是台湾地区的主要房地产税种，约占房地产税费的60%以上。90年代初房地产行业的兴起94年出台土地增值税暂行条例和实施细则七年免税期房地产行业土地增值税清算2000年起恢复征税房地产行业过热（海南）房地产行业走低房地产行业高速发展1993199419951996199719981999200020012002200320042005200620071.3我国土地增值税的演进1.5土地增值税的基本概念纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物（包括地上地下的各种附属设施）及其附着物（一经移动即遭损坏的物品）并取得收入的单位和个人征税对象：转让房地产所取得的增值额增值额=（转让房地产所取得的收入-规定扣除项目）二、土地增值税的主要内容增值额＝收入－可扣除项目增值额2.1土地增值税的计税依据计税依据为转让房地产所取得的增值额A、土地取得成本B、开发成本，建安、配套C、利息费用D、各种税金，营业税金及附加等E、开发费用，(A+B)×10%或(A+B)×5%F、加计成本，(A+B)×20%可扣除项目增值率＝2.2土地增值税的税率土地增值税施行四级超率累进税率，最低30%，最高为60%：级数增值率（%）税率（%）10X50%或20%X50%30250%≤X100%403100%≤X200%504200%≤X60增值率X=增值额/可扣除数应缴土地增值税=增值额×适用税率2.3土地增值税征收方式先预征：按销售收入×预征率预缴土增税，目前北京市的土增税预征比例是1%（经济适用房和限价房无需预征）京地税地[2006]509号后清算：待项目竣工、售罄后，向税局申请清算，税款多退少补。京地税地[2007]134号可扣除项目2营业税金收入10土地成本建安等成本2.6开发费用加计扣除增值额增值率适用税率应纳税额（2＋2.6）×5％＝0.2310×5.4％＝0.54（2＋2.6）×20％＝0.9210－6.69＝3.313.31/6.69=49.48%30%3.31×30％＝0.9932+2.6+0.4+0.54+0.23+0.92=6.692.4案例举例说明－－A项目销售收入10亿，地价2亿，建安、配套等开发成本3亿（其中资本化利息0.4亿），营业税金及附加率5.4％，计算应缴纳的土地增值税资本化利息0.42.6关于销售收入的规定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊；对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本；房地产开发企业的预提费用及应付帐款，不得扣除；属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。2.7关于扣除项目的规定收付实现制2.8普通住宅的优惠对普通住宅实施优惠：当普通住宅的增值率低于20％，免征增值税；一旦普通住宅的增值率超过20%，要就全部增值额征收30%的土地增值税。20％的增值率为临界点。目前北京市的普通住宅标准，同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；户均建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。土地级别05年普通住房平均价格06年普通住房平均价格06年平均价格×1.2预计2007年平均价格07年平均价格×1.2一级110681145413744.8？？二级95551059212710.4三级8040928911146.8四级688677499298.8五级546260477256.4六至十级452648285793.65150?6180?2.9各地普通住宅认定标准一览城市区域划分容积率建筑面积价格限定标准（单平）市内五区5680浑南5260于洪、东陵4500青岛1.0120暂无市内三区6000甘井子区3600和平区7100河西区6300南开区6100其他区县5000珠海1.01448003宁波140暂无无锡144暂无镇江罗湖区13200福田区13800南山区13200盐田区12600宝安区9000龙岗区8400南京1.01448690内环以内17500内外环之间10000外环以外7000园区5795市区7603暂无标准深圳1.0144上海1.0140苏州1.0144沈阳1.0144大连1.0144天津普通住宅的增值率20%以内免征的优惠政策，增值率超过20%，将对整个增值额按照30%（或以上）的税率征收土地增值税－－2.10关于无效价格区间的研究1收入元/每平可扣除项目合计增值额增值率土地增值税（元）7,9986,6661,33219.98%免税8,0006,6661,33420.01%400.20售价增加2元土地增值税从无到有普通住宅变成非普通住宅后，售价增加，项目利润的绝对额却降低，此为无效价格区间；售价增加，利润绝对额增加，但利润率却降低，此价格区间为低效价格区间2.10.1价格区间的基本概念无效区间：指价格提高，销售毛利率下降、利润总额降低；低效区间：指价格提升，销售毛利率下降、利润总额上升；只有普通住宅存在无效价格区间；非普通住宅只要价格提升，就会带来利润增加；普通住宅的无效区间、低效区间的临界点是在普通住宅不限定价格的情况下得出的，如普通住宅有价格限定，则需根据项目实际情况具体分析；无效价格区间测算中的临界点和极限值均为理论测算，各地税率、费用比例等的不同，导致最终测算结果的不同。实际应用时，应根据项目具体情况具体分析。2.10.2图解无效价格区间1销售毛利率（不含土增税）销售毛利率（扣土增税）34.7%47.5%60.3%73.2%34.7%29.7%38.9%44.8%21.9%非普通住宅普通住宅临界点极限值无效区间低效区间跳跃点售价成本毛利率增值率（毛）税率税后毛利率销售毛利6500400033.26%17.37%033.26%2,1626600400034.19%19.06%034.19%2,2576610400034.29%19.23%034.29%2,2666655400034.69%20.00%034.69%2,3096656400034.70%20.01%5.00%29.70%1,9776660400034.74%20.08%5.02%29.72%1,9806700400035.10%20.76%5.16%29.94%2,0066800400035.98%22.44%5.50%30.48%2,0726900400036.83%24.13%5.83%31.00%2,1397000400037.66%25.81%6.15%31.50%2,2057100400038.46%27.49%6.47%31.99%2,2727157400038.91%28.44%6.64%32.27%2,3097200400039.24%29.16%6.77%32.47%2,3387300400040.01%30.83%7.07%32.94%2,4047400400040.75%32.50%7.36%33.39%2,4717500400041.47%34.17%7.64%33.83%2,5377600400042.17%35.83%7.91%34.25%2,6037610400042.24%36.00%7.94%34.30%2,6107705400042.89%37.57%8.19%34.69%2,6737700400042.85%37.49%8.18%34.67%2,6707800400043.52%39.15%8.44%35.08%2,7367900400044.17%40.80%8.69%35.47%2,802无效价格区间低效价格区间普通住宅的价格超过同一级别土地住宅平均价格的1.2倍以上，就变成非普通住宅，此时只要有增值额，就要就增值额的30%征收土地增值税－－2.10.3关于无效价格区间的研究2收入元/每平可扣除项目合计增值额增值率土地增值税（元）6,1805,8793015.11%免税6,1815,8793025.13%90.46售价增加1元土地增值税从无到有附件：土地增值税测算表2.10.2图解无效价格区间2销售毛利率（不含土增税）销售毛利率（扣土增税）25.2%47.5%60.3%73.2%25.2%23.75%26.7%44.8%21.9%非普通住宅普通住宅临界点极限值无效区间低效区间跳跃点27.5%4,0005,0006,0007,0008,0009,00010,000三期二期四区二期五区二期六区一期安全区间无效价格区间低效价格区间2.10.3无效价格区间示意图6624759973328411811293068112930673168393↓↓↓↓↓↓单位成本▲▲▲▲8300▲7900▲均价4127456850544558613061636600上图为某项目实例，从其经营计划上报数字可见，该项目二期四区、三期经营计划的价格均落在了无效价格区间内，可见，土地增值税的筹划，首要对现有项目进行针对性的摸底和调整。三、土地增值税的清算交税光荣纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出3.1土地增值税的清算条件按产品类型：普通住宅、非普通住宅、商业、车位按项目总体清算或分期清算《计税成本》与集团现行成本核算规定的统一清算口径与公司现行核算的标准是否统一普通住宅20％免税的筹划空间车位商业成本界定地价、利息分摊计算普通住宅认定标准清算对象清算时点国家法规、地方法规划筹关键点3.2土地增值税清算的关键点实例演示－A项目收入11.7亿，开发成本7.9亿；同一项目，清算时点不同、普通住宅认定标准不同，结果迥异；上述任一清算条件的变化，