天津塘沽贻和滨海安太里项目定位物业发展建议

塘沽贻和滨海安太里项目顾问投标报告谨呈：天津贻和滨海房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.05项目理解市场分析项目定位物业发展建议价格与经济测算报告提纲项目理解1目标理解：贻和滨海高端品牌形象树立入市时间：预计2010年入市工程节点：预计09年上半年拆迁，下半年进行规划营销目标：树立区域标杆，稳健销售的基础上利润最大化区位分析项目位于塘沽老城区核心/居住氛围浓厚/地段不可复制项目位于塘沽老城区核心；距塘沽区政府500米；距世纪广场500米；距洋货市场1公里；海河下游沿线，距离海河外滩公园400米，与规划中的响锣湾中心商务区隔河相望；塘沽传统居住区，周边小区林立，生活配套齐全，居住氛围浓厚；属于滨海新区：距天津市外环线30公里；距开发区2公里；距天津港15公里；★塘沽区政府●洋货市场●世纪广场●海河外滩公园天津市区方向开发区方向天津港方向项目四至项目昭示性、通达性良好/临街面商业价值高项目四至北：上海道西：山东路南：宁波道东：河北路地块现状地块内为现状安太里住宅小区；内部共19栋建筑，基本为4-5层多层，有少量平房，房龄超过30年；东、南两侧有沿街商铺；经济指标规模体量较小/容积率高/商品房、回迁房混合社区占地面积2.76万㎡建筑面积约12万㎡用地性质居住用地容积率不大于4.5建筑密度不大于30%绿地率不小于35%建筑高度住宅不低于80米；商业不低于三层商业比例10%，约1.2万㎡主入口位置南、西车位比1：1其他受90/70限制；约4.7万㎡还迁房，可计入90/70周边配套各种城市级配套完善/各种配套齐全且均好●塘沽体育馆●塘沽育华中学●加油站●第二中心小学●海门园●贻成幼儿园●滨海外滩公园●河滨公园●塘沽一中●世纪广场●上海道小学●塘沽区政府★塘沽二中●塘沽图书馆●塘沽医院●塘沽大剧院●塘沽电视台●塘沽第一幼儿园●乐购/国美教育配套——贻成幼儿园、塘沽第一幼儿园；上海道小学、第二中心小学；塘沽一中、塘沽育华中学、塘沽二中；医疗配套——塘沽医院商业配套——乐购、国美等卖场、金街、解放路商圈景观配套——世纪广场、海门园、河滨公园、滨海外滩公园其他配套——塘沽体育馆、体育场、塘沽图书馆、塘沽大剧院、塘沽电视台、加油站交通状况公路、轨道交通非常便利/多条公交线路经过项目周边京津塘高速津滨高速津滨轻轨公路交通——城际交通：京津塘高速（出口距项目4公里）、津滨高速（出口距项目2公里）；城市交通：周边河北路、上海道、大连道等均为塘沽城区主要干道；轨道交通——津滨轻轨：项目距离津滨轻轨塘沽站直线距离为1公里；公交系统——项目东、南两侧分别为海门大桥站与二中心小学站，820、821、131、617等7路公交车经过，可连接市区、开发区、天津港等各个区域；景观资源临近海河景观/500米内众多生态景观资源世纪广场为塘沽老城区核心景观区，占地2.4万平米主要包括21根世纪柱与，以及大型陆地音乐喷泉；塘沽世纪广场：距离项目500米海门园位于海门大桥北，占地3.7万平米，分为东西两院，绿化环绕，有石雕、不锈钢门标大型音乐喷泉及书法石碑长廊；海门园：距离项目400米海河外滩公园占地面积13万平方米，由文化娱乐区、商业休闲区、绿化景观区和高台景观区四部分组成；滨海外滩公园：距离项目500米河滨公园于1953年初建，现占地30万平米，拥有5.3万平米湖面，功能丰富，为全区最大的综合性公园；河滨公园：距离项目800米开发商背景希望实现由普通住宅到高端住宅的品牌认知转变住宅尚海国际丽水园贻顺园贻芳嘉园Ⅱ贻景花园贻成东园贻正嘉合奥林花园贻成静园贻丰家园贻欣园贻丰园商业区金街金洋商厦“中国房地产创新楼盘”“中国人居社区国际范例奖”“天津市示范小区”“天津市优秀小区”“天津市安静居住小区”“天津市优秀小区”“天津市安静居住小区贻成集团是以房地产业为主，集专业投资、船舶制造、工程建设、港口物流、风力发电、物业管理、商业酒店及文化教育等多领域为一体的大型民营企业集团。至2007年，已连续三年上榜“中国服务业企业500强”，连续四年入围天津私营企业前10强，连续两年获天津企业100强及“中国华北房地产公司品牌价值TOP10”。2006年荣获“中国房地产企业100强”、“天津市信贷诚信企业”称号。在2007“博鳌房地产论坛”上,荣获“中国地产二十年最具影响力企业”称号。“贻成”品牌价值4.49亿元。贻成集团的主业房地产开发已涉及住宅、公寓、商业、酒店、写字楼等多种类型，共计开发项目40余项，开发面积300多万平方米。塘沽首席本土开发商品牌认知以开发普通住宅为主在高端住宅产品开发领域尚显空白贻成贻和滨海OR子品牌，开拓高端市场优劣势分析地段：塘沽区绝对核心地段，普遍认可，各种配套齐全且均好，且交通便利，景观资源突出品牌：贻和滨海母品牌贻成在塘沽享有良好知名度与影响力优势劣势项目受90/70限制商品房、还迁房混合社区规模较小，缺乏号召力项目占据城市核心地段，集多面优越景观，具备打造超越区域平台产品的条件市场分析2板块划分塘沽居住区现已基本形成五大板块/价格梯次明显板块价格平台新河板块二手房4000~6000元/平米紫云板块5500~7200元/平米上北板块6500~7800元/平米老城片区二手房9000~12000元/平米开发区10000~18000元/平米老城板块新河板块上北板块规划响锣湾规划于家堡塘沽现有居住区已基本形成新河、紫云、上北、老城与开发区五大板块；价格梯次明显，新河、紫云、上北价格平台较低，老城与开发区形成价格高点；规划中响锣湾与于家堡也将成为新兴居住区；板块特征塘沽城区与开发区相对独立/主流卖点不同/客群相对独立板块划分板块特征代表项目主流客户关键词新河板块（二手房4000~6000元/平米）城区外围，高速沿线，房龄较老，价格、品质较低，目前无在售项目，未来规划普通住宅远洋城（未开盘）、菁华津城、欣美园、馨顺园、桂花园目前客户认知仍为郊县，以当地原住居民为主城市外围/尚未正式启动紫云板块（5500~7200元/平米）传统认知较低，启动时间较短，产品形态、品质较低端，紫云公园提升片区形象与认知紫云国际、贻芳嘉园、贻成尚海、紫云华庭塘沽城区高房价挤压的郊区栖居客户新兴居住区/景观资源上北板块（6500~7800元/平米）传统认可度较低，传统郊区、厂区，价格与产品平台较低，放量较多，吸纳能力较强贻成尚北、融科心贻湾、水域未来城、蓝山国际、首创国际城塘沽城区高房价挤压的郊区栖居客户新兴居住区/城市距离老城板块（二手房9000~12000元/平米）传统居住区，生活、商业等各种配套完善，居住氛围浓厚，认可度高，但新项目较少弘基天城、贻港城、阳光金地、世纪向阳居、悦海花园塘沽城区中高端客户、渤海石油等大型企业客户等传统住区/城市配套完善开发区板块（10000~18000元/平米）新型城区，滨海新区核心，城市形象认可度高，外地人多，投资价值明显，房地产发展水平相对较高万科金域蓝湾、万通新城国际、万通华府、华纳豪园、万科滨海新城、弘泽制造开发区大型企业中高管、私企业主、政府公务员、外地投资客等新城区/城市形象好/投资价值明显未来规划中低端住宅区中端普通住宅区中高端住宅区相对高端住宅区整体格局城市发展：开发区快速发展领先于塘沽城区，同时引领塘沽城区发展，未来响锣湾、于家堡板块规划发展高端住宅城市板块：塘沽城区整体市场以中端为主，紫云、上北、新河住宅水平相对较低，老城区居住价值认知较高板块之间：价格梯次明显，品质差异较大板块价值排序开发区中低端中端中高端高端新河紫云上北老城区响锣湾/于家堡板块海河沿线及南部未来将有高端居住产品放量响螺湾于家堡天碱大沽蓝鲸岛天碱：建设生态完善，交通便捷，生态宜居的国际化居住社区大沽地区：发掘历史文化资源，发展旅游业，成为新型的宜居生态居住社区。老城区板块商品房市场——在售项目少，核心区位供应稀缺外滩18号贻港城弘基天成世纪太阳居贻信康庭安邦艺景在售售罄阳光金地项目名称开发商规模产品形式价格（元/平米）备注外滩18号佳泰商贸1万高层12000烂尾房改建，含1500精装贻港城港通置业70万两栋25F，两栋28F，两栋30F，五栋6F7000-8000——老城区板块商品房市场——供应少，消化速度快安邦艺景07年3月开盘，2万平米05.1206.606.1207.607.1208.5阳光金地06年11月开盘共3万平米贻信康庭05年底开盘，6万平米弘基天城06年9月开盘，共3.2万平米世纪向阳居06.2月开盘，2.9万平米核心地段支撑价格高位贻港城外滩18号07年5月开盘，70万平米08年6月开盘，1万平米老城区板块贻港城开发商港通置业建筑形式洋房、高层占地面积28万建筑面积70万平方米容积率2.5绿化率35%分期四期总户数一期971户，后期规划未定车位1：0.8装修标准毛坯价格(元/m2)高层在售：7000-8000元/平米物业费多层0.75元/平方米．月，高层1.3元/平方米．月开盘时间一期：07年5月（06年底开始蓄客）入住时间2008-06-30月销售速度50-60套/月户型高层：70平米一居~138平米三居；洋房：90平米两局~140平米三居目标客户老城区客户与老城区外客户（市内、开发区、外省）各占一半，以自住需求为主提，投资占很小比例。老城区板块二手房市场——产品紧俏，交易频繁，核心地段支撑高价格平台悦海花园海韵园金泰新村项目周边二手房价格海韵园03年入住，全部为110平米以上大户型12000元/平米悦海花园98年入住，有少量小户型，主力为100平米以上大户型10000-11000元/平米金泰新村15年以上房龄，以50-70平米的中小户型10000-11000元/平米新村片区15年以上房龄，以50-70平米的中小户型10000元/平米解放路以北15年以上房龄，以50-70平米的中小户型10000元/平米价格平台持平或超过商品房宇轩二手房经纪：这一片房子出一套卖一套，很好卖；海韵园是现在塘沽最贵的房子；里面都是大户型，都是塘沽最有钱的人最开始买的。以解放路为界，北面的房子就便宜。客户看重周边的教育配套、生活配套成熟、有海河的景观。海韵园悦海花园老城区板块租赁市场——价格平台高，位于全市中高端水平塘沽区2008年住宅房屋指导租金地区名称四至范围租金（单位：元/月/建筑平方米）高层多层平房新港地区东至海滨大道、西至新港路，南至新港一号路、北至新港四号路3632三槐路地区东至新港路、西至新华路，南至水线路、北至新港三号路23解放路地区东至新华路、西至河北路，南至上海道、北至大连道4237新村地区东至河北路、西至车站北路，南至宁波道、北至大连道4036向阳地区东至东江路、西至中心北路，南至抚顺道、北至福州道3835杭州道地区东至河北路、西至车站北路，南至津塘公路、北至新北公路3635新河地区东至车站北路、西至新北公路，南至津塘公路、北至福州道241712工农村地区东至河北路、西至新北路，南至津京塘高速、北至高新技术开发区2619北塘地区东至海防路、西至新北路、南至中园路、北至杨北大街1510大沽街地区东至海滨大道、西至河南路，南至105国道、北至海河南岸2012区域价格参考南开37塘沽35和平34河西27开发区26河北23河东21东丽21北辰20武清20红桥16津南13大港8蓟县7老城区板块商品房市场供应少，消化速度快；产品形态、户型设计等较为低端，无代表项目；二手房市场交易频繁，价格平台持平或高于新房价格；租赁价格位于天津整体的高端水平；区位及成熟配套成为支撑高价格平台的主要因素。开发区板块开发区房地产市场较成熟/在售项目较多/品质较高在售项目已售完项目未开盘项目华纳豪园御景园邸万科滨海新城天保金海岸弘泽制造万通华府伴景湾爱丽榭万通新城国际万科金域蓝湾开发区板块开发