某房地产项目

1目录第一章总论……………………………………………………（4）1.1项目名称及承办单位……………………………………（4）1.2编制依据、内容及范围…………………………………（4）1.3项目概述…………………………………………………（7）第二章城镇人口与住房建设现状及项目建设必要性………（9）2.1某市城镇人口与城市住房建设现状…………………（9）2.3项目建设必要性…………………………………………（10）第三章建设内容与规模………………………………………（12）3.1工程概况…………………………………………………（12）3.2工程建设内容及规模……………………………………（12）第四章建设场址及条件………………………………………（13）4.1场址现状…………………………………………………（13）4.2场址条件…………………………………………………（13）第五章工程技术方案…………………………………………（21）5.1设计依据…………………………………………………（21）5.2区域位置…………………………………………………（21）5.3项目址现状………………………………………………（21）5.4功能定位…………………………………………………（22）5.5总平面布置………………………………………………（22）5.6竖向布置…………………………………………………（24）5.7交通组织及道路设计……………………………………（25）5.8建筑设计…………………………………………………（26）25.9结构设计…………………………………………………（26）5.10景观设计…………………………………………………（28）第六章公用工程………………………………………………（30）6.1给排水系统………………………………………………（30）6.2电气系统…………………………………………………（33）6.3燃气工程…………………………………………………（37）6.4通风与空调………………………………………………（38）6.5智能化控制管理系统……………………………………（39）第七章投资估算与资金筹措…………………………………（41）7.1投资估算及筹措方案……………………………………（41）第八章财务平衡分析…………………………………………（44）8.1财务评价依据……………………………………………（44）8.2主要基础数据的确定……………………………………（44）8.3销售收入估算……………………………………………（44）8.4成本与费用估算…………………………………………（44）8.5收支平衡分析……………………………………………（44）第九章节能与节水……………………………………………（45）9.1必要性……………………………………………………（45）9.2能耗分析…………………………………………………（45）9.3节能措施…………………………………………………（45）9.4节水措施…………………………………………………（46）第十章环境保护与评价………………………………………（47）10.1项目场址环境现状………………………………………（47）310.2编制依据…………………………………………………（47）10.3施工期环境影响及治理措施……………………………（47）10.4运营期环境影响及治理措施……………………………（48）10.5环境影响评价结论………………………………………（49）第十一章劳动安全卫生及消防………………………………（50）11.1安全措施…………………………………………………（50）11.2卫生措施…………………………………………………（50）11.3消防………………………………………………………（51）第十二章项目组织机构与劳动定员…………………………（53）12.1建设期组织机构及人员…………………………………（53）12.2运营期组织机构及人员…………………………………（55）第十三章项目管理和实施进度………………………………（57）13.1基本要求…………………………………………………（57）13.2项目管理…………………………………………………（57）13.3各阶段进度实施安排……………………………………（59）第十四章招投标方案…………………………………………（60）14.1招标原则…………………………………………………（60）14.2招标范围…………………………………………………（60）14.3招投标程序………………………………………………（60）第十五章社会效益评价………………………………………（63）第十六章结论与建议…………………………………………（65）16.1结论………………………………………………………（65）16.2建议………………………………………………………（65）4第一章总论1.1项目名称与承办单位1.1.1项目名称项目名称：某·某小区开发建设项目。1.1.2项目承办单位项目承办单位：某房地产开发有限公司1.2编制依据、内容及范围1.2.1编制依据《中华人民共和国城乡规划法》；《中华人民共和国土地管理法》；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《城市房地产开发经营管理条例》；《中华人民共和国建筑法》；《中华人民共和国节约能源法》；《中华人民共和国招投标法》；《某省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》；《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）；国务院办公厅《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）；建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔2006〕165号）；国土资源部《关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭5住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发〔2007〕236号）；建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》；国土资源部《关于发布和实施工业项目建设用地控制指标（试行）的通知》（国土资发〔2004〕232号）；某省国土资源厅《关于印发某省部分建设项目用地控制指标（试行）的通知》（某国土资发〔2004〕184号）；某市人民政府《关于印发某市城市房屋拆迁管理办法的通知》（某政〔2003〕24号）；《某市人民政府关于印发某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的通知》（信文〔2006〕21号）；《某市城市总体规划（2005—2020年）》；《某市土地利用总体规划》；《某市土地利用年度计划》；《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）;《住宅设计规范》（GB50096-1999）;《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）;《建筑地基基础设计规范》（GB5007-2002）;《建筑桩基技术规范》（GBJ94-94）；《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）;《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）;《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）;6建设部标准定额司《墙体材料工程应用技术规范》；《室外给水设计规范》（GBJ13-86）；《给水排水管道工程及验收规范》（GB50289-98）；《供电系统设计规范》（GB50052-95）；《多孔砖砌体结构技术规范》（JGJ137-2001）；《建筑地面设计规范》（GB50037-96）；《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；《建筑灭火器配置设计规范》（GB50015-2003）；《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）;《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2004）；《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（2000年版）；《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）；国家及省、市其他有关房地产开发的现行政策；其他有关现行工程技术方面的标准、规范、指标和要求；项目单位编制项目可行性研究报告的委托书；项目承办单位提供的有关基础数据；编制人员调查的有关资料、数据等。1.2.2编制范围根据国家对建设项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，对项目建设的依据、条件及必要性进行充分论述，对市场的需求进行分析和预测，对建设内容和规模、建设方案、公用工程、投资估算与资金筹措、经济和社会效益、环境保护、消防及7安全卫生、节能、劳动定员、项目实施进度、项目招标方案等，进行综合分析和评价，为项目决策提供科学、可靠的依据。1.3项目概述1.3.1建设规模与内容该项目总占地面积10262平方米，采用框架结构，建设居民住房180套，总建筑面积24123平方米，地上停车位8个，地下停车位145个容积率2.37，建筑密度20.56%，绿地率41.96%。1.3.2场址位置该项目地址位于某市平中大街西侧，财政局院内。1.3.3公用设施现状该项目所在地位于某市中心城区，属于市政设施覆盖范围，水、电、燃气、通讯、有线电视等公用设施可就近接入满足项目建设需要。1.3.4劳动定员及来源在项目建设和后期物业管理阶段，需抽调和聘用各类管理及技术人员，物业等其他人员可根据实际需要确定劳动定员数额，人员来源可从公司内部调配或面向社会公开招聘。决策层经理人、各类各专业工程技术工程师等可通过招聘，建立人才储备库，以便即用即录。1.3.5项目实施进度该项目从立项开始到竣工交付使用，建设周期为300天，其中用于立项、初步设计及审批、施工图设计及审批等前期工作周期为90天，开始施工到竣工交付使用工期约为210天。1.3.6工程总投资及资金筹措8该项目总投资为2800万元人民币，融资方案：企业自筹。1.3.7主要技术经济指标主要技术经济指标见下表。主要技术经济指标表序号指标名称单位数据备注Ⅰ建设规模1总用地面积平方米102622总建筑面积平方米241234户数户1805容积率2.376绿化率%41.967建筑密度%20.56Ⅱ经济数据1总投资万元人民币102622总销售收入万元人民币5789.523利润总额万元人民币2989.524可实现所得税万元人民币747.385净利润万元人民币2242.14第二章城镇人口与住房建设现状及项目建设必要性92.1某市城镇人口与住房建设现状2.1.1某市城区人口与城市经济概况至2009年底，城区总人口已达56万人，其中户籍人口49万人，流动人口9万人。2009年全市生产总值达到975亿元，增长12.8%，城镇居民人均可支配收入12047元，实际增长10.2%；农民人均纯收入4618元，实际增长8.2%。粮食总产达114.6亿斤，较上年增加2.4亿斤，占全省新增产量的近二分之一，连续六年创历史新高。规模以上工业实现增加值225.2亿元，同比增长20.2%。城镇固定资产投资突破700亿元，增长30.7%，总量居全省第5位；社会消费品零售总额373.9亿元，增长19.7%，增幅居全省第3位；地方财政一般预算收入28亿元、支出153亿元，同比分别增长12.1%和28.1%，财政实力进一步增强。2.1.2某市城镇居民住房概况1998年撤地设市以来，全市累计完成房地产开发128.6亿元，平均增幅达12.6%，房地产开发投资年增长额保持在固定资产增长额的20%左右。新建住房建设面积3468.8万平方米，全市住房保有面积8647万平方米，平均增幅达10.6%，城镇人均住房建筑面积由1978年的8.3平方米增长到34.12平方米。2007年，城镇居民人均住房建筑面积达到37平方米，居民家庭住房自有率提高到92.7%，成套住房率提高到56.5%。城镇居民家庭饮水、卫生、取暖等情况进一步改善。城镇居民家庭独用自10来水普及率已达96.3%；有厕所的家庭比重达到83.5%，其中有浴室的达到45.8%；35.1%的居民家庭用暖气和空调取暖；47.9%的家庭用上了管道煤气和液化石油气。至200