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太原新凯项目产品建议汇报第一阶段前期定位内容项目本体条件分析项目开发目标解析市场现状及未来竞争分析项目整体定位Part.5Part.3Part.2Part.1项目机会分析Part.4项目开发策略Part.6已经明确的本项目开发战略——前期定位回顾Keywords:主题性、都市性、超越性以凸显新中式文化底蕴的原创社区打造具有领先标准的都市生活标杆实现对城市市场平台的全面超越手段方向目标世联现阶段要解决——技术落地如何以项目现实规划条件完成对“新东方主义”领先理念的充分表达？领一个城市的风气之先我们需要作出怎样的努力？案例检索——经验与问题低密度项目北京观唐北京紫庐北京优山美地成都芙蓉古城北京香山甲第成都清华坊北京易郡成都蜀郡案例检索——经验与问题低密度项目成都三利宅院成都国色天香上海九间堂上海恒联名人世家南京中国人家上海绿洲江南上海生茂养园上海康桥水乡案例检索——经验与问题杭州万科中粮本岸深圳万科第五园低密度项目杭州九龙1号长沙汀湘十里广州清华坊苏州建邦•唯园苏州天伦随园杭州颐景山庄绮霞苑案例检索——经验与问题北京朱雀门南京天元吉第金都华府小高层、高层项目万科紫台金都杭城曲江华府格林生活坊钱江时代案例检索——经验与问题锦都海上海盛典苏州三盛颐景园巨成龙湾高层项目徽王府云山诗意人家禧福汇案例检索——经验与问题公建项目苏州博物馆香山饭店洪崖洞北京德胜尚城海上海海上展馆上海博物馆上海金茂大厦厦门高崎国际机场案例检索——经验与问题工业遗产改造项目钢厂→上海雕塑艺术中心动力设备厂→创意产业园汽车制动器厂→上海8号桥造船厂→中山岐江公园玻璃厂→万科水晶城工业厂房→北京798厂房→春明艺术产业园船厂→中国船政文化博物馆我们在产品端面临的两大问题：高VS低都市VS传统Q1:我们能做到吗？容积率高达2.5的高层社区，如何表现传统建筑和空间的神韵与意向？Q2:我们能兼得吗？突破性的选择传统文化底蕴为主题，如何做到不是差异化而是领先性，被市场关注、认可、推崇？——低密度项目多，城市住宅项目少，高层社区更少——叫响的，成功的低密度项目多——中国传统建筑的空间意向是“水平”的、“延展”的、“层次”的；高层社区的典型意向是高耸的、开阔的。——成功的住宅项目诉诸“都市”的少，多是低密度，突出的是去都市化；——诉诸“都市”的以公建项目为多，非市场性，创作空间大。以英雄主义、作品主义的高姿态实现对传统的演绎和都市地标地位的奠定现阶段市场条件下产品端的成功经验：1:写意者赢——写形者拙，写意者赢，似与不似之间，更容易架桥传统主题与现代客户。典型案例：天津中堂无论建筑形象还是园林景观，都是以现代手法表现古典意境。2:话题者赢——经典不必多，一点就好，极致就好。3:时尚拼贴——冲突的协调也是协调，既强化了气质上的摩登，也强化了骨子里传统。4:集萃造场——集中区域内的多频次、多角度、多媒体的符号轰炸。5:拿来主题——英雄不问出处，找个具有营销价值的主题，在产品端予以点题典型案例：深圳万科第五园大手笔复原了徽州老宅，作为博物馆。典型案例不胜枚举，这个时代流行拼贴，通过变形、反衬、引用、夸张……把古典元素变成时尚符号。典型案例不胜枚举，不管其他地方多么现代，进了这个“场子”，我就是、我就是、我就是中式传统。典型案例：龙山新新四期“龙山书院”、金都杭城“苏州园林”、中堂“大户人家”……我们要找到一个切入点……“大院”可以承载我们的要求吗？中国传统居住空间形式的核心是“院落”提起山西，就会想到“大院文化”“大院”可以满足我们的要求吗？——既是设计理念主线，又可以成为营销形象主线？北方城市的高层社区可以突出形式上的院落感吗？——技术条件不契合有高度、有气度、有新鲜感、有发挥空间？——营销价值不具备跨越形式、直奔本质——院外内礼城市理性秩序社会千尺为势……乐人居逍遥浪漫自然百尺为形……矜持自居的大盘形象礼乎外……撷英集萃的大盘气场乐于内……礼乎外，乐于内，礼乐相承，蔚为大观。本项目产品价值体系构建外内规划布局外部建筑形象入口围挡/围墙展示区园林景观内部建筑形象DIS系统产品构面设计目标“中式”表达手法/要点尺度/原则秀给城市看的大盘形象惊艳超越的大盘气场城市尺度千尺为势标定感昭示性话题性亲人尺度百尺为形游线引导惊爆点设置核心区构建场所感营造现代风格与中式元素的拼贴、对比元素说话全面借鉴皇家园林造园风格与手法空间说话•规划追求大围合与大形式；•突出建筑形象的都市感，强化天际线塑造；•入口、围墙等突出夸张的尺度与仪式感；原型引用集萃主义文脉主义可『望』高层形象设计要点建议拒绝直接描摹式的“复古”由于“先天的”体量上、功能上的差异，高层住宅直接复制古典形象，极易比例失当、气质不协。案例：沈阳格林生活坊底商的马头山墙就轻快的多，皆因两层的体量与徽州民居相近顶部的变化虽然丰富，但整体效果却显得繁琐、小气我们主张：现代风骨，中式元素首先是都市的、大盘的、高层的然后是体现设计感的巧妙“移植”，让中式元素成为现代风格的手法之中常用元素1：符号常用元素2：色彩常用元素3：细节元素之一：符号案例：北京禧福会禧福会建筑形象上突出了现代建筑利落的线条、高耸的体量。在建筑顶部借用了古典园林中花格窗，加以夸张变形，成为鲜明的古典符号。元素之一：符号窗格作为符号，在建筑的其他部分也反复出现，甚至在项目LOGO上也予以呼应，古典主线通过符号得到了反复强化。元素之二：颜色紫台选用了沉稳大气的赭石色系，虽然形象仍是现代风格，但与“紫台”的案名与皇家园林的主题形成呼应。案例：北京紫台案例：曲江华府曲江华府山墙顶部使用了大面积的灰色，与整体白色调搭配，直接唤起了传统民居经典的色彩印象。元素之三：细节案例：成都锦都锦都的高层住宅延续了主流的现代风格，但细部出彩——窗格的古典意味不言自明；山墙的折线造型写意不写实，简约一笔，却是对古典建筑致敬经典尺度观：千尺为势,百尺为形DH建筑人眼DH建筑人眼•当D/H=1时，仰角45°，空间围合感很强，人倾向于观看建筑立面的局部或细节•当D/H=2时，仰角27°，空间围合感适中，倾向于观看整幢建筑的立面构图及细部•当D/H=3时，仰角18°，围合感下降，倾向于观看单栋建筑与周围景物的关系，或观看一群建筑10°我们主张：高层立面强化“低区”中式元素展示色彩/符号锦都在高层底部大胆采用具有强烈传统意象的大红色构架材质很多项目底层和群房采用青石或方砖饰面甚至局部引入木材装饰形象云山诗意的仿古单元门突出中式文化意趣，与型钢构架的直接撞击极具时尚气息我们主张：高层立面强化“低区”中式元素展示云山诗意·人家高层住宅的底层立面配合下沉式园林，中式元素大爆发——符号色彩材料形象建筑的层次感建筑与园林融合不管高层部分现代或传统，南派新中式传形、传神！案例：广州云山诗意·人家我们主张：强化高层大盘的“领空权”——天际线与领域感高层大盘的天际线和领域感是项目形象的重要组成部分，可以强化边界、树立气势。本项目北侧河道有可能形成城市视线通廊，应予以重视——强烈的统一性或者错落的韵律感，标定大盘形象可『行』展示区与商业步行街建议街之地位1、展示区第一序列——展示项目特质——引爆市场关注——树立边界感2、入口——人行、车行3、配套——社区服务——市场价值现代与传统的冲撞，从周边城市环境到大盘气场的过渡，一条示范中式时尚、提供城市话题的商业街……街之原型颐和园苏州街苏州街是皇家园林“集萃”手法的典型示范，又叫“买卖街”，撷取了充满生活情调的江南水街的经典片段，加以变化，成为皇家园林一景。本项目可以“借题发挥”，化“水”为“石”，取其活泼曲折而又有序列感的空间意象，打造项目展示区第一序列。街之意向时尚化、风情化的商业步行空间案例：上海海上海街之意向时尚化、风情化的商业步行空间►红色窗框和幕墙古典分格►酷酷的不锈钢座椅印上古典花纹►黑色简约的路灯获得古典装饰时尚与古典共冶一炉的商业街街之起点原型：门神在开放性的入口设置标志物，强化仪式感、昭示性的同时，突出中式主题案例：天津中堂可选用山西民间典型门神图案加以放大，或呼应东入口设置青龙影壁——大气第一街之节奏原型：牌坊牌坊是中国传统建筑中的代表性元素，能够强化空间轴线体验。建议对牌坊进行抽象和变形，作为步行街节点小品，增加商业空间的节奏感和人文氛围案例：成都春江花月耍都地标街之高潮原型：山西会馆戏楼各地山西会馆的共同形制之一是戏楼，在步行街尽端以古戏楼为原貌抽象化设计一处蕴含戏楼神韵的现代抽象建筑，作为街底景街之高潮复制经典、新旧冲撞、制造话题现代抽象化的戏楼造型与时尚现代的商业街互相强化、相得益彰小手笔案例：天津中堂，在社区中移来了民间收购的古亭大手笔案例：深圳万科第五园，移建了整栋徽州古民居，作为社区博物馆街之交通人车分流、对外区隔利用“刀把地带”近60米的宽度，实现人车分流——商街商车绿河10M10M12M9M用一道尺度夸张的花墙作为与河道的分隔墙是区隔、也是展示、也是风景！案例：天津中堂墙之展示古典园林花窗的集大成者街之话题主力店设置除基于社区生活需求和市场空间进行商业定位之外，建议设置1-2家具有强烈符号性的“中式”主力店，规模不必大，但应高而精——成为全城话题主力店建议一：引入具有代表性和稀缺度的中式精品店，如莨绸、云锦、香云纱专卖或高级旗袍定制主力店建议二：中式高端私房菜场之地位1、展示区第二序列——强化项目特质——展示大盘气场2、社区空间重要节点——保证展示区完整性——与社区内部景观形成过渡展示内容升级，展示强度升级，启动期对客户形成震撼一击的“决战”场……场之围合会所（展示中心）—戏楼—影壁三位一体影壁会所现代抽象化戏楼场之焦点集新中式风格大成的会所左图案例：上海海上海会所极少主义建筑风格，玻璃幕的分隔借用了苏州园林中的冰裂纹窗格图案右图案例：广州云山诗意·人家玻璃天窗模拟了传统木结构的构架场之焦点集新中式风格大成的会所会所外部：简约、现代、大虚大实的造型极富视觉冲击力，与雕梁画栋的古戏楼产生戏剧性的对话关系，让人印象深刻会所规模建议控制在3000-5000平米左右启动期作为项目展示体验中心和销售中心，后期转为社区会所，临近主入口和商业街设置，便于形成经营上的互动场之焦点集新中式风格大成的会所会所内部：时尚古典风华丽绽放场之底景晋文化大型砖雕影壁可以山西古建筑最为著称的砖雕、木雕为影壁主题，呼应历史文脉，增加人文气息案例：北京紫台场之过渡先抑后扬、豁然开朗借鉴古典园林先抑后扬、一咏三叹的造园手法，避免核心区一览无余。小广场还可以局部下沉，进一步强化场所感案例：北京金都杭城可『游』社区内部空间营造建议园之地位1、项目二期主要增值点——强化项目特质——展示大盘气场2、创造资源带——形成社区中心——带动高价值物业和户型增值从高层社区空间尺度出发，从项目市场占位和中式主题出发，全面借鉴皇家园林大开大阖的气度和撷英集萃的手笔……园之意向何分东土西天，倩他装点名园。——（清）乾隆圆明园御制诗明清皇家园林的一个重要特征是“集萃”主义，以高超的造园手法将各地园林的经典片断，巧加变换，共冶一炉。胸中有大丘壑，园中有大手笔，成为名副其实的“大观园”。a园中园原型：颐和园谐趣园园中有园，是皇家园林的典型现象。可以结合本案幼儿园的设置，利用其分散的体量、既要良好的开放又必须封闭便于管理的特点，在核心景观区内创造一处具有古典韵味的院落，本身成为园中一景。谐趣园全景对地块文脉的呼应，将能够引发回忆的工业遗存设施化、景观化、小品化b曲水流觞原型：故宫乾隆花园禊赏亭案例北京香山饭店曲水流觞由“兰亭流杯”而来，成为文化气息浓郁的园林小品，出现在许多皇家园林之中建议景观区的水面中复制“曲水流觞”，并加以放大，使之成为富有趣味性和参与性的景观焦点，同时凸显了社区空间的文化品位。与园中园、曲水流觞等，围绕水面形成多重的观景层次和观景角度，使得水面不大，但意境丰富，充分体现了中国传统园林“看与被看”——景观-观景的辩证关系，让社区空间变得“可游”。c瀛台/桥/榭d核心景观——传统意境的现代表达d核心景观——传统意境的现代表达案例：深圳万科第五园d核心景观——传统意境的现