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西安房地产市场5月报告2015年6月10日西安房地产市场研究报告（2015年05月）易道顾问地址：西安市高新区国家开发银行大厦11F电话：029-68683912第2页/共38页目录第一章宏观市场.....................................................................................10一、经济环境..............................................................................................................10二、政策环境..............................................................................................................11第二章土地市场.....................................................................................13一、经营性土地市场整体表现................................................................................13二、经营性用地市场特征.........................................................................................15三、本月重点地块分析.............................................................................................17第三章商品房市场.................................................................................18一、住宅市场..............................................................................................................19二、商业市场..............................................................................................................26三、办公市场..............................................................................................................28第四章重点房企及项目表现....................................................................30一、典型企业动态.....................................................................................................30二、典型个案分析.....................................................................................................32西安房地产市场研究报告（2015年05月）易道顾问地址：西安市高新区国家开发银行大厦11F电话：029-68683912第3页/共38页核心导读市场成交景气持续向好一线城市表现抢眼行业面：从近期全国市场的整体表现来看，得益于“330”等新政利好的持续释放，以及央行接连出台的降准降息推动，近期购房者信心趋于积极，市场成交景气持续向好。从全国整体市场来看，整体成交量在4月基础上继续小幅上升，同比增幅也进一步扩大，其中，一线城市成交量继续大幅上涨，回升势头尤其强劲，深圳同环比增幅都超过40%，部分城市库存量明显减少；二三线城市表现也好于4月，同比增幅继续扩大。成交价格上，部分城市的房价出现了显著的回升，一线城市中深圳市环比涨幅甚至达到了2.21%，二线城市中三分之二的城市房价出现环比上涨，受改善类成交占比提升影响，全国多数城市房价因此迎来了走稳上涨的契机。政策面：5月房地产利好政策持续，央行再度降息，地方公积金政策调整跟进，进一步刺激市场成交量回升。从实际效果来看，地方政府通过调整公积金及部分城市出台购房补贴政策，从首付比例、贷款利率、贷款额度和还贷年限进行宽松调整，给与购房者实实在在的实惠，对于客户积极入市和市场成交推动作用较为明显，加上前期政策效应的持续释放，使得红五月成色得以显现。西安6月2日西安公积金再发新政，从提高贷款额度上优化公积金政策，政府利用公积金政策托市意图明显，据调研目前的审批流程和放款时间都有优化，置业者对于公积金的使用率较之前有大幅提升。上半年逐步接近尾声，后市宽松的货币政策仍有操作空间，接下来仍可能会有多次降息降准组合拳放出，市场将会在政策的多重利好下维持量升价稳的态势。西安房地产市场研究报告（2015年05月）易道顾问地址：西安市高新区国家开发银行大厦11F电话：029-68683912第4页/共38页刚需类热情不减改善类锦上添花红五月如期而至2015年5月西安房地产市场商品房成交量高达150万㎡，环比上涨9.3%，同比上涨44%；住宅成交量逼近140万㎡，环比上涨12.5%，同比上涨50%，创近一年新高。市场需求回升连续性增强，市场去库存加速，红五月在高度期待中不负众望，如期而至。其一，政策叠加效应逐步显现。限购取消后，政策上继续鼓励改善需求，3·30新政、央行降准，降息等多重利好政策，西安房贷新政落地执行，进一步刺激刚需改善需求入市，近两月，刚需改善类成交放量明显，其中刚需类产品成交占比上涨35%，改善类产品成交占比上涨近50%。政策累积效应叠加改变楼市预期，刚需改善类需求被激活。其二，五一黄金周强势推动。房企借助五一三天假加大了营销的力度以及特价房的力度，促使整个黄金周单盘的上客量及成交量均出现明显上涨，部分项目成交量相当于平销期2-3周的销量，冲高了整个5月的备案量。其三，开发商利用窗口期积极出货。5月新开盘市场共计17个（不完全统计）项目开盘推货，较上月增加8个项目。整个新盘市场的供应量环比4月份上涨70%。随着政策利好持续发酵，改善性需求市场供求迎来高发期。从供应端来看，去年的“以价换量”导致开发企业利润被稀释，今年年初，包括万科、绿地在内的主流房企都把战略重点放在“重利润”上，从提高利润率出发，房企更倾向于把推货重点放在改善类产品上，据线下调研，6月份即将新推项目中，有半数以上项目有推改善类产品打算。6月是房企半年业绩盘点的最后一个月份，必将迎来房企营销“血拼期”。尽管近两个月以来库存去化加速，但受制于整体库存压力影响，价格上涨动力不足，以价换量仍会是众多房企的选择，随着去库存周期的进展，后市西安房地产市场或将迎来稳步向上的格局。西安房地产市场研究报告（2015年05月）易道顾问地址：西安市高新区国家开发银行大厦11F电话：029-68683912第5页/共38页开发商看市一系列的政策利好促使原本观望或者离场的改善型客户相继回归市场。尤其是对首改类客户来说，门槛降低的同时购房成本也节约了下来。在此影响之下，市场中大量积压的改善型产品陆续入市，尤其是本应以改善型需求为主的曲江二期区域尤为明显。三季度，招商依云曲江、金地褐石公馆、曲江香都7号地以及将要入市的上东区等项目均有大量改善类产品入市，同时中海凯旋门也尚有近千套的小高层产品存量尚未消化，下半年区域以洋房及小高层类改善型产品的竞争压力将会急剧加大。由于改善类客户拥有二次、甚至是多次置业的经验，其对自身的需求认知更为清晰，在产品选择上也更加理性和务实。这便对入市的各类改善型产品提出更高要求，尤其是在市场尚未走出低谷的背景下，能否精准的把握目标客群的核心需求将成为决定项目“生死存亡”的关键。——金辉市场部经理陈谦5月，整体表现较为抢眼，但是分阶段来看，五一之后市场成交呈现回升缓慢态势。多渠道了解很多项目的成交、上客等指标均表现不及四月份，可以说四月份已经算是达到上半年成交放量的一个高点，5月份除了黄金周表现好之外，其余几周较为平淡，分析原因，主要还在于3、4月份集中释放了一波需求。——曲江某项目策划经理西安房地产市场研究报告（2015年05月）易道顾问地址：西安市高新区国家开发银行大厦11F电话：029-68683912第6页/共38页市场观察员看市“五一”三天小长假迎来各项目成交高峰期，“五一”小长假之后市场有所回缩，五月最后一周各项目为冲刺月度目标纷纷推出特价房，限时额外优惠等政策逼定客户，整体来说五月市场较2015年前四个月有所好转。五月恒大江湾、中海悦墅、汉华城等项目均有低密类产品入市，加大了改善类市场竞争压力。从五月营销活动来看，各房企纷纷举办儿童选秀类、亲子互动类活动，从儿童角度出发，取悦孩子，进而让父母为项目买单。——分析师郭香妮较大的住宅库存压力之下，去年下半年以来，西安土地市场一直处于相对低迷的时期，但随着房地产利好政策的不断落地，以及楼市的逐渐回暖，土地市场下半年的复苏将值得期待，此外，6月3日传出“包括西安在内的14个城市将开展城市开发边界试点工作”的消息，也被视为将从正面刺激西安的土地市场。——分析师梁怡西安房地产市场研究报告（2015年05月）易道顾问地址：西安市高新区国家开发银行大厦11F电话：029-68683912第7页/共38页市场扫描表1-全市商品房/商品住宅供求表现2014（量：万㎡）（价：元/㎡）2015年月份5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月商品房供应185.898.5217.7156222.8239.3151.8334.282.9201.5112.5134.1122.9成交107.9110.1103.0102.7152.7135.3152.5185.7109.461.3122.7137.8150.6供求比1.70.92.11.51.51.81.01.80.83.290.920.970.82商品住宅供应141.666.2171.3125.2157.5160.4102.2233.179.1114.2106.783.3113.1成交91.788.689.489.4133.5120.9130.2162.992.752.798.1122.5137.8供求比1.50.71.91.41.21.30.81.40.92.171.090.680.82备注：商品住宅统计口径包含普通住宅和别墅表2-全市商品房/商品住宅量价走势2014（量：万㎡）（价：元/㎡）2015月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月商品房成交107.9110.1103102.7152.7135.3152.5185.7109.461.3122.7137.8150.6均价7326728370447303718469277163736774417451752370927270商品住宅成交91.788.689.489.4133.5120.9130162.992.752.798.1122.5137.8均价6468646262806634662165846567659366556874665666776846表3-全市商品房/商品住宅分区域量价走势2015年5月份城东浐灞城西城南曲江城北经开高新长安城内商品房供应（万㎡）16.9715.6429.9413.0821240.0020.5410.1911.810.00成交（万㎡）7.1