试论利率变动对房地产市场的影响

1试论利率变动对房地产市场的影响2009级注会一班2009320137宋敏摘要：政府近年来调控房地产价格的手段主要以利率政策为最主要的手段。但由于利率政策的时滞性和房地产需求刚性的影响，利率调控政策的效应还有待进一步观察。本文结合近期我国的利率调整，探讨了利率调整对我国房地产市场的具体影响,以及对我国房地产投资规模及房价的影响。关键词：银行利率、房地产市场、影响一、我国房地产市场现状【1】（一）房地产开发完成情况2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地2产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。2010年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。2010年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。（二）商品房销售情况【2】2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。（三）房地产开发企业资金来源情况【3】32009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。2010年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。二、近两年我国银行利率变动情况【4】2010年12月25日，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。2010年10月19日，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。自2011年4月6日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21%，创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达17.5%。42011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次存款准备金率调整后准备金率高达21.5%，再创历史新高。三、利率调整对房地产开发商的影响房地产开发行业属于资金密集型行业，我国房地产开发企业目前的融资渠道主要还是依靠商业银行的贷款来间接融资，而利率是资金使用成本的反映，利率的高低决定了房地产开发商的融资费用和财务成本的增加还是减少。由于央行曾多次调高法定存款准备金率，而提高准备金率就会影响银行房贷规模，对而从房地产企业的资金来源产生间接影响。一方面，贷款利率提高,对开发企业而言意味着融资成本增加,企业的成本曲线会向上移动,利润空间变小,企业只能开发预期利润率高的项目,预期利润率低的项目则要被淘汰。可见,实行从紧的货币政策,提高贷款利率,可以起到减少投资的作用,从而有利于抑制房地产市场上的过度投资。另一方面提高贷款利率，提高了开发商的融资成本，降低了整体开发能力，致使地产市场供应相对不足。银行信贷,尤其是房地产信贷会在长期内影响房地产价格，这样以来缩小信贷规模,企业贷款就变得困难，对于那些融资渠道单一、经营绩效差的企业来说，提高贷款利率会增加它们的经营难度，甚至亏损从而退出市场。而对那些融资渠道较多、实力雄厚的企业来说,提高贷款利率对它们的影响相对较小。可见,从这个角度上看利率的调整有利于促进房地产开发市场上的优胜劣汰,促进房地产行业的整合。5四、利率调整对购房者的影响我国房地产市场这类需求比较刚性，利率的上调对这类需求的影响比较小。但是，利率的上调会在一定的程度上加重此类购房者的还贷负担，目前房地产市场上的购房者主要来自两个方面:一是为了改善生活条件的自住购房；二是购买房产进行投资以实现财富的保值增值。（一）对于自住购房者，他们购房的主要目的是为了改善居住条件，利率上升之后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，虽说对急需购房的家庭来说房子还是要买的，贷款也还是要贷的，但也许原来要买100平方米的房子，现在就会考虑买80平方米的房子，原来准备贷款30万，现在只贷款15万了。而对于已贷款购房者来说，利率调整也无疑会增加其还贷压力，促使一些购房者提前还贷或部分提前还贷。消费者对房贷的成本预期会大幅增加，从而对房地产消费起到一定的抑制作用。所以从长远来看，购房者的购买能力下降，势必会对房地产市场产生一定的影响。（二）对购买房产进行投资以实现财富的保值增值的购房者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房进行投资者对房地产价格的预期发生变化，房价的涨幅必须提高才能确保其收回投资本金。【4】由于近年来房地产价格呈现出不断上涨趋势，从调整后房地产价格指数来看，从1999年第四季度开始，我国房地产价格指数均超过100。就是说，房地产市场价格普遍上涨，使房产投资的回报率相对较高，利息的微调还不足以吸引消费者改变投资方向，从而不足以降低房地6产投资需求。【5】从上述分析可以知道，利率变动在一定程度上会抑制普通住房的消费需求，但对投资需求影响相对较小。因而，利率对房地产购买方产生的影响仍难以判断。五、在运用利率政策调控房地产市场时产生的问题（一）利率政策存在滞后性，调控的效应有待进一步考察。从经济学的角度来看，以利率调整等货币政策实施宏观调控房地产市场，必然存在一定的政策效应滞后期。造成这种现象的主要原因利率政策本身存在时滞性。利率变动通过中介变量货币供应量作用于房地产市场时，利率工具的时滞效应既体现在工具变量与中介变量之间，也体现在中介变量与最终目标变量之间。同时作为房地产管理机关的建设部和国土资源部与作为货币政策调控机关的中央银行，在数据信息的收集和处理过程中，尚未建立数据信息共享机制，利用各自的渠道收集的数据信息误差较大，央行难以及时获得房地产市场运行状况及其变动趋势的精确数据，从而可能出现调控滞后的问题。转（二）由于我国房地产需求旺盛，小幅利率变动对房地产需求的影响不大，从而也影响了利率政策的时效性。利率政策的效果还有待时间检验。贷款利率的调整同时作用于房地产市场供求双方，通过影响供求双方来影响房地产价格。中国人存在人者有其居的观念，到达一定的年龄,就需要考虑拥有自己的房子,从而使购房需求呈现刚性，对于小幅利率政策调整反应不敏感。因此在之前加息面前，需求变动不大而供给减少，房地产价格上升也就不足为奇。但是如果加息成为一种常态，不仅会加大普通购房者的借贷成本，更是会进一步推7动房地产价格走高，一旦房价涨幅超过了居民的收入增长幅度和支付能力，需求会急速下降。（三）开发商可以通过抬高房价来转嫁利息成本，特别是大型房地产企业,他们起着价格领袖的作用，将增加的融资成本转嫁到了房地产价格上，从而导致房地产价格的继续上涨。从而在一定程度上抵消了利率政策的效果。这是由于在土地交易价格的调控上,人民银行基本上无能为力，不是央行的货币政策所能决定的，在而我国房地产成本的构成中,土地成本占了商品房价格的很大一部分,所以开发商将土地成本转嫁到购房者身上，对此，货币政策在影响房地产市场的走向方面有一定的局限性。【6】(四)结论从上文可以看出，通过利率调整房地产投资的规模和投资增长速度及投资风险，对于保持房地产业与国民经济的协调发展是十分必要的。但对房地产投资较高的回报率和具有一定的垄断性而言，利率调整不足以降低房地产投资，反而使消费者的房贷成本大幅增加，对房地产消费起一定的抑制作用。政府对房地产市场的规制是一个系统工程，仅仅依靠利率调整还是不够的，还需要税收、信贷等方面的综合配套政策支持。因此在对房地产价格进行调控的时候，除了运用相关的货币政策工具，还必须辅之其它有效的政策手段，比如信贷政策、住房制度、土地政策等。这就要求政府在宏观调控时要慎用货币政策,并完善相关的机制。于综上所述，上调利率对抑制需求,平稳房产价格会起到积极作8用。有专家认为,此次央行连续上调利率的幅度对住房消费者的心理预警作用仍很大。虽然央行每次上调利率的幅度都不大,但是央行采取这种频繁的利率上调,表明利率再度上调的几率非常大,从而让消费者产生对后期成本明显增加的预期。这样,在某种程度上是会抑制一部分普通消费者的房产需求。此次利率的上调,肯定会对房产需求者的心理产生影响,市场将出现短暂的观望态势，这一现象在很多大城市已经显现。参考文献：【1】中华人民共和国国家统计局网址【2】中华人民共和国国家统计局【3】中华人民共和国国家统计局【4】网易财经【5】参见王宏、毛翠云：《利率调整对房地产市场的影响》，载于《商场现代化》2008年9月（下旬刊）。【6】参见白涛：《我国房地产政府管制与利率调整》，载于《改革与战略》2008年第6期第24卷。【7】参见余琳、南灵：《贷款利率调整对房地产市场价格影响分析》，载于《商场现代化》2009年1月（上旬刊）。