搜索
万科工业化住宅战略与实践毛大庆2010-5-29一、万科对住宅工业化的认识三、北京万科工业化推进二、万科的住宅工业化进程万科企业股份有限公司成立于1984年，是目前中国最大的专业住宅开发企业，2009年公司完成竣工面积536万平方米，实现销售金额634亿元。万科集团简介:成立于1984年5月，总部位于深圳，股票代码SZ000002；1988年涉足房地产业，连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科集团获得全球住宅类开发企业第一名；至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。20082007200620052009万科销售面积（万平米）6635576143232320100200300400500600万科对住宅工业化的认识万科对住宅工业化的认识质量稳定节能环保效率提升以工业化为平台，通过工业化实现节能环保、质量稳定和效率提升，并利用规模形成的先发优势，最终确立万科在房地产行业的可持续性竞争优势。工业化平台社会效应–绿色环保节能•低碳低能耗住宅•工厂集中生产，生产用水的循环利用•现场施工节能环保、安全。•降低施工噪音扰民，减少有害其他排放及施工粉尘污染•全家居解决方案，减少装修废物的排放，减少装修噪音–产业升级•告别现场手工砌筑时代•产品的标准化模数化•十一五规划，产业化布局万科对住宅工业化的认识客户效应–房屋质量：改善结构精度、渗漏、开裂等质量通病。传统建造工业化建造万科对住宅工业化的认识预制构件尺寸偏差3MM以内预制构件表面平整度偏差小于0.1%外墙瓷片拉拔强度提高9倍经B3B4淋水试验、雨季观察，常规渗水多的部位（如窗下口)无一渗水客户效应–房屋质量：提高隔声、保温、防火等性能，便于系统维护、耐久性好。•外墙免维护保温体系•外墙防渗漏体系•建筑外窗安装•预制楼梯、阳台、空调板•VSI分离体系•全家居解决方案万科对住宅工业化的认识企业效应–精益化管理–万科差异化优势–效率提升–规模经营–企业公民、社会责任–销售制造向研发技术转型–通过预制生产和装配式生产方式可大幅度减少建造周期，减少现场施工及管理人员数量万科对住宅工业化的认识在国内市场全面推广后，深入分析进军海外市场的可行性。中国2009年11月26日正式对外宣布控制温室气体排放的行动目标，决定到2020年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40％—45％。国务院总理温家宝在25日主持召开的国务院常务会议还决定，这将作为约束性指标纳入国民经济和社会发展中长期规划，并制定相应的国内统计、监测、考核办法。会议提出下一阶段要重点做好六方面工作，其中一方面为：大力发展绿色经济。紧密结合扩大内需促进经济增长的决策部署，培育以低碳排放为特征的新的经济增长点，加快建设以低碳排放为特征的工业、建筑、交通体系。机遇已经来临，我们已做好准备。万科对住宅工业化的认识一、万科对住宅工业化的认识三、北京万科工业化推进二、万科的住宅工业化进程000204060002040699990101030305050707万科工厂化中心成立万科一号实验楼落成万科建筑研究中心成立万科建筑研究中心研究大楼落成万科PC技术研究开展万科标准化项目启动万科2、3号实验楼落成万科部品战略采购万科产业化基地项目立项上海新里程20、21号楼万科4号实验楼落成万科获得国家住宅产业化基地称号东丽湖万科城五期阅湖苑深圳第五园公寓08080909上海中林上海新里程北一期北京假日风景三期B3、B4落成上海宝山四季花城上海地杰C1上海新里程北二期万科5号实验楼落成万科的住宅工业化进程为加快住宅工业化进程，万科于2006年开始建设建筑研发基地。研发基地的合作技术单位是—中国建筑设计研究院。万科的住宅工业化进程主要绿色技术应用：零碳技术水循环利用体系可再生材料体系绿色交通体系○○建筑研发基地在万科研究工业化的过程中，与国内外诸多拥有技术实力和愿意投入研发技术的企业进行了交流沟通。许多企业对参与到国内的工业化事业当中来，都表示了极大的兴趣。万科的住宅工业化进程住宅产业化企业联盟2007年，万科集团被授予住宅产业联盟型“国家住宅产业化基地”。万科的住宅工业化进程国家住宅产业化基地2007年上海万科新里程20#、21#工业化住宅楼开工，成为全国第一批利用工业化技术建造并向市场销售的工业化商品住宅楼,该楼已于2008年6月底入住。20#PC楼北立面自2007年5月正式装配以来，现场施工质量大为提高，施工工期缩短近三分之一，并且现场建筑垃圾明显减少，符合国家大力提倡的绿色环保节能建筑，是我国商品住宅建造方式上的一次突破性尝试，为今后大规模的推广积累了宝贵的经验。万科的住宅工业化进程21#PC楼南立面上海万科新里程万科首个零碳排放实验性住宅位于深圳万科城项目，于2009年内开放。在夏天使用的制冷能耗中，这栋楼的建筑能耗将下降80%以上。碳排放量从每年40千克/平降低到10千克/平。剩下的每年10千克/平二氧化碳将通过自身生产的可持续能源注销，基本可以实现零碳排放的目标。万科的住宅工业化进程深圳零碳实验住宅继万科零碳住宅探索后，万科将绿色环保技术应用于上海世博会万科馆的建设。万科的住宅工业化进程自然材料：秸秆板将秸杆中含有的CO2固化。自然采光：圆筒及中庭顶部留有采光天窗。自然降温：建筑周边的水池不仅是景观需要，水的蒸发可降低进入室内空气的温度。水池的水将使用从屋顶收集的雨水。在室外等候区和中庭，则设置了人工造雾降温设施。自然通风：应用了风压、热压两套自然通风系统，在大多数筒状建筑屋面安装了数量不等的无动力自然通风器（涡轮通风器），靠自然风无动力运行抽出室内空气。上海世博会-万科馆●2049区域城市项目名称体系说明建筑面积（万平方米）竣工年份区域小计(万平方米)集团合计（万平方米）深圳区域深圳第5园单身公寓B级1.002009.111.0026.60上海区域上海新里程南20#21#B级1.402007.623.00金色雅筑（中林）B级5.902009.1金色里程一期5#~7#楼B级3.302009.4金色里程二期1#~4#楼B级4.002009.12四季花城B级4.102009.12地杰CB级4.302009.12北京区域北京假日风景B3、B4B级0.802009.122.60天津东丽湖五期三B级1.802008.607-09年万科集团已竣工工业化项目小结：1、规范、政策取得进展——北京、上海、深圳；2、资源培养方面获得经验；3、技术储备形成体系，工业化技术进入推广阶段；4、获得政府及客户认可；5、大规模推广存在三方瓶颈。万科的住宅工业化进程区域城市项目名称体系说明建筑面积（万平方米）区域小计(万平方米)集团合计（万平方米）深圳区域深圳金域东郡三期经济适用房9#B级2.0046.6098.54第五园9期（共5栋）B级5.50第五园7期（共9栋）B级9.00东莞万科城四期、五期（共15栋）B级10.10广州南沙08NJY-1项目B级10.00佛山金域蓝湾北区B22-27#B级5.00登州二期B级5.00上海区域上海城花新园二~四标段（共12栋）B级8.2432.74地杰B一期（共10栋）B级9.00无锡金域蓝湾11#B级2.50苏州长风学校项目1-4#B级2.40金域缇香6-10#B级8.50玲珑湾七区53#、55#B级2.10北京区域北京假日风景D地块D1#、D8#B级3.5019.20长阳一期B级4.50天津天津中新生态城B级7.20东丽湖五期二B级3.00沈阳金域蓝湾南区一期25#B级1.002010年万科住宅工业化推广计划万科的住宅工业化进程以企业联盟的力量共同突破住宅工业化的三大瓶颈：•构件厂瓶颈•总包资源瓶颈•成本瓶颈万科的住宅工业化进程瓶颈及应对由于现阶段三大瓶颈，工业化成本增加行动成本•通过在重点城市集中扩大工业化面积，扩大区域内构件的供应量，更好培养总包资源，更快的实现工业化项目成本的规模效应；•推广初期项目采用较低PC率，以扩大规模，建立示范作用，更快带动行业的发展，提高总包、设计和构件的社会需求，加快产业化成本实现;•积极与政府沟通，推动各地有利节能减排的优惠政策。要实现工业化，需推动工业化产品成本瓶颈有所改进：万科的住宅工业化进程瓶颈及应对万科的住宅工业化进程中国房地产行业持续领跑者卓越的绿色企业回归客户价值，完成精益转型回归市场，理性土地储备，城市圈深耕选择性突破城市综合体选择性参与保障房模式创新精益升级：标准化+持续改进绿色升级：前瞻性的行业新标准建立千亿级企业需要的组织、激励、人才和流程体系工业化升级：标准化的设计生产2008年制定的万科中长期战略万科的四大绿色定位绿色节能技术的广泛应用者温室气体减排的行业领先者绿色住宅标准的制定推广者绿色社区生活的身体力行者2008年，万科修订中长期发展战略，明确将卓越绿色企业作为万科的发展愿景。万科的绿色战略与规划全装修工业化绿色建筑三部曲：全装修、住宅工业化、绿色建筑三部曲交叉、同时奏响万科的住宅工业化进程万科的绿色战略与规划绿色建筑平台产业化工业化手段预制装配全装修部品集成万科绿色建筑产业化规划标准化新技术应用24万科的住宅工业化进程万科的绿色战略与规划绿色是核心，通过工业化的平台整合资源做绿色建筑;加快工业化步伐，与绿色（LEED认证和绿色三星）相结合;产品仅有一般的质量是不够的，要有高质量，要与绿色环保相结合，学习先進国家把质量视为生命的精神;利用市场资源加大应用型工业化技术的研发及采用。武汉万科茂园预制环境部品万科的住宅工业化进程万科的绿色战略与规划加强技术研发，推进工业化项目试点；加强住宅性能与节能环保技术的研究应用，最终将绿色化战略落实为万科的“绿色竞争力”。加强工业化技术研发住宅性能与节能环保技术的研究应用推进工业化项目•加强技术研发，形成成熟稳定、成本可承受的技术体系•实施内部激励措施，促进各区域的工业化项目稳步推进。•参与政府主导的工业化住宅项目建设•加强住宅性能技术研发，形成住宅性能技术库•借助工业化平台，推广节能环保技术，抢占技术制高点推广精装修•推广集团精装修体系，集团新开工的主流项目全部纳入精装修体系万科的住宅工业化进程万科的绿色战略与规划一、万科对住宅工业化的认识三、北京万科工业化推进二、万科的住宅工业化进程2007年末，北京“榆构万科住宅产业化研发中心”成立，从此也开启了北京万科的住宅产业化之路。在推进这一战略的过程中，北京万科采取了建立战略研发基地与工程建设试验同步推进的本土化举措，通过系列科研论证、实验楼、工业化实体楼建设，取得了积极成效。北京万科住宅工业化推进2007年12月13日，北京“榆构万科住宅产业化研发中心”成立。进程回顾—研发中心成立北京万科住宅工业化推进为验证结构体系可靠性和施工可行性，先后委托清华大学、中国建筑科学研究院抗震所和中国建筑科学研究院结构所，进行相关的实验和研究工作。进程回顾—科研论证2008年1月，北京万科工业化试点工程结构专家论证会召开。会议明确了装配整体式剪力墙结构体系对北京万科工业化住宅试点工程是适合的；按照这一方案进行结构设计是安全可靠的。北京万科住宅工业化推进2008年3月，为模拟实体楼建造全过程，积累施工操作经验，在榆构万科住宅产业化研发中心开始修建二层实验楼，实验楼于同年9月建成并开放。进程回顾—实验楼建设起吊套筒灌注胶料支撑调整套筒连接实验楼建成楼梯吊装北京万科住宅工业化推进2008年10月，北京万科假日风景的两栋高层工业化实体楼开始构件吊装，成为北京区域第一批利用工业化技术建造并向市场销售的工业化商品住宅楼。北京万科住宅工业化推进进程回顾—B3#、B4#建设进程回顾—B3#、B4#建设2009年12月，北京万科假日风景B3#、B4#楼工业化实体楼交付入住，其优异的品质得到了广大专家学者和业主的高度好评。北京万科住宅工业化推进•外保温体系采用夹芯保温系统。•预制外墙内侧是受力的结构层，中间为保温层，最外侧是保护层。通