搜索
东海县宏观经济分析及主要在售项目调研前言本次市场调研报告主要针对东海县宏观经济环境及房地产二级市场历年成交数据进行统计分析，具体个案及微观数据仅选当地具有代表性项目进行简单描述，本报告所选个案集中在东海县城北新区及西双湖板块，未东海县2008-2010年重点集中开发区域。报告分为以下四个部分，东海县概况、宏观经济数据解读、房地产市场基础数据分析、城区房地产开发概况。本报告所提到宏观数据均来自东海县统计局。一、东海县概况二、宏观经济数据解读三、房地产基础数据分析四、城区房地产开发概况一、东海县概况东海县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，闻名中外的“水晶之都”。东海是全国首批沿海对外开放县，全国农村综合实力百强县之一。东海县行政区域面积2040.9平方公里，县城人口约14万人，总人口115万，辖13个镇、8个乡。一、东海县概况二、宏观经济数据解读三、房地产基础数据分析四、城区房地产开发概况二、宏观经济数据解读2006年至2009年，东海县国民生产总值及人均生产总值保持15%以上的速率稳步增长，为06年后东海房地产市场的快速发展提供了良好的经济大环境，截止09年，国民生产总值与人均生产总值将近提升了一倍，而恰好这段时间也是东海县房地产市场爆发性增长的节点。宏观经济数据显示，东海县房地产市场经济同宏观经济环境有着直接的呼应关系，宏观经济的快速增长，促进房地产市场的发展，房地产市场的发展也带动了宏观经济数据的稳步增长。1、国民生产总值及人均生产总值固定资产投资和消费品零售是反映一个区域经济环境的最佳指标，2006年到2009年，东海县固定资产投资额成几何倍数增长，充分说明了东海县在城市化进程中，县政府相关单位在市政配套及县区规划上的资金力度，同时县区消费品零售额保持平均18%以上的增长率，反映了县城人口日益旺盛的消费力，为房地产市场产品从居住要求走向品质要求提供的更大的发展空间。2、固定资产投资及消费品零售额3、城镇人均工资及可支配收入2007年是东海县城镇人均收入增长的一个爆发点，随后进入一个稳步增长的状态，年增长保持在18%以上，但进入2009年人均可支配收入相对08年而言，增长率呈现较为明显的下滑，由于受经济危机影响，全国居民消费指数上涨的同时，但实际工作收入却为呈现对应的增长。一、东海县概况二、宏观经济数据解读三、房地产基础数据分析四、城区房地产开发概况2007年是东海宏观经济指标的主要节点，同时也是东海房地产市场发展的重要节点，2006年，东海房地产市场规模呈现爆发性增长，到2007年开始土地开发量保持在300万平方方米的数据节点上，年竣工率也保持在60%左右，2009年施竣工数据显示，将有100余万方施工面面积进入2010年去化。1、房地产市场施工面积及竣工面积三、房地产市场基础数据分析赣榆房地产市场发展略早于东海，但2008年开始，东海房地产市场就呈现赶超的趋势，成为连云港四县房地产市场发展最为迅速的县级市场，2009年数据显示，东海房地产市场年成交量达到8961套，100余万平方米，2010年，截止统计数据到5月底，东海成交量已接近赣榆两倍。2、四县年度销售对比纵向成交数据显示，2009年3月份开始东海房地产成交量呈现一个非常快速的增长模式，截止2010年1月份到达顶峰，该时间节点上东海在售楼盘基本都处于尾盘状态，无房可售。相对于09年数据而言，由于东海城北板块和西双湖板块大量低密度住宅售房产新政影响，成交量有一定程度下滑。3、2009年至2010年5月份市区及四县成交量纵向对比就人均住房面积而言，相对于县级城市，东海县人均住房面积呈现一个较为舒适的数据，但随着城市化进程的加快，县城人口将呈现一定基数的增长，根据县城人民的居住习惯，势必带来房地产市场的大量需求。2、四县年度销售对比一、东海县概况二、宏观经济数据解读三、房地产基础数据分析四、城区房地产开发概况四、城区房地产开发概况东海县按道路区域大致可分为以下五大板块，其中城北新区及西双湖板块是2008年-2010年东县城房地产集中开发板块。全县城区目前在售楼盘有30余家，分别是：·西双湖风景区:水印康庭、天一居、湖滨花园、钱塘·玉景园、碧溪玫瑰园、金陵御花园、东方花园；·城东区：天地·锦程家园、瓯龙新干线、东海国际水晶珠宝城、润坤·东海龙郡、锦绣家园、中华园、东方银座。·城北新区：东方体育城、瓯龙北岸、盛邦·上海名邸、魅力晶都·现代城、美麟·水岸名城、金和园；·县城中心区：水晶公园、南阳·晶和国际、晶城大院；·县城南片区：水晶汇、新天成国际广场、黄金海岸、名都花苑、中央花园；项目名称魅力晶都·现代城项目地址东海县教育局东幸福北路与牛山路之间项目类别多层住宅商铺项目规模20万平方米开发商江苏镕城置业有限公司开发营销企划上海泛博房地产营销策划有限公司物业公司未定建筑设计住宅均价2300元/㎡工程进度18、22号楼建到4层，16、17、21、15、19号楼封顶，23号楼小高层建到9层容积率2．08绿化率40%开盘日期2009年1月交房日期09年底总套数1372套户型分布范围三室两厅三室一厅错层户型配比94㎡、101㎡、126㎡、102㎡、130㎡、137㎡自行车库1500元/㎡汽车库1900元/㎡项目概况项目位于东海县教育局东幸福北路与牛山路之间，临近东海县财政局，近4万平米商业区域，5分钟购物圈，大型超市、服装、餐饮、家居等商业填补区域空白。目前销售情况-期现在已经销售85%，一期开16、17、20号楼，一期均价1870元每平米，一期开90套，余1套，二期开15、19、21号楼，共76套，将于开盘。均价2150元每平米。其中17、21号楼外立面已做好，沿晶都大道路面18、22号楼建到4层，均价2300元每平米，23号楼小高层建到9层。售楼地址电话东海县教育局东幸福北路与牛山路之间0518-8732288887322999项目名称美麟·水岸名城项目地址东海县牛山路与晶都大道交汇处项目类别多层住宅商铺项目规模22万平方米开发商连云港美麟房地产开发有限公司营销企划连云港汇丰行房地产营销策划有限公司物业公司美丰物业建筑设计中国美术学院风景建筑设计研究院住宅均价2389元/㎡工程进度一期交付、二期封顶均价均价2400元/㎡容积率1．5绿化率30%开盘日期2007年9月交房日期08年底，二期09年底总套数1704套目前去化100%户型分布范围三室两厅三室一厅二室二厅单身公寓户型配比40㎡55㎡60㎡94㎡101㎡126㎡102㎡130㎡140㎡商铺面积30到50平方商铺均价4800物业管理费0．35贷款银行及年限20年自行车库1580元/㎡汽车库2150元/㎡项目概况牛山北路与晶都大道交汇处（原北果园），西靠牛山路，其南与东分别为规划中的北宸路及紧靠晶宛路的小溪西岸，位于规划的新的东海县中心的位置，区位优势明显，位置重要。目前销售情况-期现在已经销售100%，一期已全交付业主使用，二期推出华府1号、2号楼、馨园1、2、3、4、5、6、8、9、10号楼，共434套，均价2389每平米。后推28、31、44#楼，共112套，28#是复式住宅。28、31#楼没入网。地址电话东海县牛山路与晶都大道交汇处05188755999987667777项目名称东方体育城项目地址东海县振兴北路与富华西路交叉口项目类别多层住宅商铺项目规模431359万平方米开发商连云港弘达房地产开发有限公司营销企划汇丰行营销住宅均价2240元/㎡工程进度一期已封顶容积率1．49绿化率30%开盘日期交房日期09年底总套数2092套目前去化85%户型配比92㎡101㎡123㎡105㎡130㎡133㎡自行车库1580元/㎡汽车库1980元/㎡项目概况项目占地18.3公顷，总建431359平米，东方体育城项目4-5年开发建设，一期开发27#、30#、31#、33#、34#、35#楼，一期开盘时间09年5月，交房2009年12月底，小高层和高层2010年5月底交房，一期推27#、30#、31#、33#、34#、35#、38#楼套数为264套，开发面积6万平方米，39#、40#、41#、42#、43#、44#楼是小高层，套数为324套，1#、2#、3#、4#、5#、6#楼是高层套数为306套，252套单身公寓，116套酒店公寓，7#、8#、9#、10#、11#、12、13#、14#、15#楼，16#、17#、18#、19#、20#、21#、，22#、23#、24#、25#、26#、28#、29#、32#、36#、37#楼都是多层，套数为1196套，项目目前已开工建设，小区集体供暖取消。注：（项目总套数2092套，一期开27#、30#、31#、33#、34#、35#、38#楼套数为264套，属一期列入09年销售计划目前没公开销售，还余1828套房源未定何时公开）。目前销售情况一期开发27#、30#、31#、33#、34#、35#、38#楼，共324套，目前销售224套。还余100套房源，都是五楼、六楼带阁楼赠送。项目名称瓯龙·北岸公馆项目地址东海县幸福北路199号项目类别多层住宅商铺项目规模30万平方米开发商江苏瓯龙房地产开发有限公司营销企划自己营销物业公司东海江南人家建筑设计浙江中利住宅均价2389元/㎡工程进度一期、二期已交付，三期即将完工容积率1．49绿化率30%开盘日期2007年9月交房日期07/08年底三期09年底总套数1704套目前去化100%户型分布范围三室两厅三室一厅二室二厅户型配比95㎡108㎡117㎡120㎡128㎡130㎡140㎡商铺面积80到100多平方商铺均价4500物业管理费0．35贷款银行及年限20年自行车库1750元/㎡车库价格2000元/㎡项目概况瓯龙世纪城二期项目位于东海县老城区与城北新区连接处，东临幸福北路，北依晶都大道，西接自清路，南连北辰西路，其东西紧临东海县高级中学，是省重点中学，北面为城市新行政中心，西面是东海体育馆及市民广场，地理位置、交通条件十分优越，项目地块呈四方形，总占地面积约145亩。目前销售情况-期现在已经销售95%，一期已二期、全交付业主使用，三期即将交付。小高层于开盘，开41、42、44#楼，共93套。售楼地址电话东海县牛山路199号05188723088887776666项目名称水印康庭项目地址东海利民西路168号西双湖别墅门东项目类别小高层住宅商铺项目规模54500万平方米开发商连云港至联房地产有限公司营销企划住宅均价2559元/㎡工程进度一期即将封顶项目均价均价2500元/㎡开盘日期2009年10月交房日期2010年5月总套数347套目前去化30%户型分布范围三室两厅三室一厅二室二厅单身公寓户型配比94㎡101㎡126㎡102㎡130㎡商铺面积30到50平方商铺均价物业管理费贷款银行及年限20年自行车库汽车库项目概况项目总建54500平米，项目位于东海利民西路168号西双湖别墅门东，项目总套数347套，一期推2#、3#楼，共68套。目前销售情况-期现在已经销售30%售楼地址电话东海县富华东路0518--87656999项目名称金陵御花园项目地址东海县牛山镇利民路北侧、振兴路东侧（原老体育场）项目类别多层、小高层住宅、商铺项目规模12．8万平方米开发商连云港金陵房地产有限公司住宅均价2700元/㎡工程进度一期即将封顶项目均价均价2500元/㎡容积率绿化率40%开盘日期2009年9月交房日期2010年6月总套数896套目前去化90%户型分布范围三室两厅三室一厅二室二厅户型配比94㎡101㎡126㎡102㎡130㎡商铺面积40到80平方（二层）商铺均价4200元/M2物业管理费0.3元/M2·月贷款银行及年限20年项目概况项目占地100多亩，总建筑面积12万平方，由17栋多层，7栋小高层、1栋高层组成。项目共分三期开发，一期10栋多层，2栋小高层已经于2007年12月30日竣工交付，二期7栋多层，2栋小高层外立面都已做好，近期就可以交付使用了，合同中约定是今年的10月底交房。三期于09年9月30号开盘，目前销售40套。目前销售情况-期、二期现在销售完，