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AthesissubmittedtoXXXinpartialfulfillmentoftherequirementforthedegreeofMasterofEngineering安庆市物业管理办法第一章总则第一条为规范物业管理活动，明确业主、物业使用人、物业管理企业及建设单位之间的权利和义务，保障物业的合理使用，创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及相关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市城市规划区范围内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。第三条市房地产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责物业管理活动的监督管理工作。建设、规划、城管执法、公安、工商、物价等行政主管部门按照各自职责，密切配合，做好有关管理与监督工作。第四条街道办事处、乡镇人民政府应当协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。居民委员会、村民委员会和业主大会、业主委员会、物业管理企业应当依照各自职责，互相支持和配合，做好社区管理、社区服务与物业管理工作。第二章业主、业主大会及业主委员会第五条房屋所有权人为业主。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)推选业主代表，享有被推选权;(六)选举业主委员会委员，并享有被选举权;监督业主委员会的工作;(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、使用权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约(含业主临时公约)、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时足额交纳物业服务费用，配合物业服务活动;(六)法律、法规规定的其他义务。第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的范围，应充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定划分：(一)新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;(三)住宅建筑规模在2万平方米以下的，按照街区道路等自然边界围合的区域，可以将几个住宅区划分为一个物业管理区域;(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。(五)本办法施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业，可以继续作为一个独立的物业管理区域。第九条在一个物业管理区域内，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地辖区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)和物业所在地居(村)民委员会组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会会议一般应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会等。第十条对尚未成立业主大会，有下列情形之一的物业管理区域，建设单位应当引导业主按照规定召开首次业主大会会议：(一)入住率达到50%以上的;(二)首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的;(三)首批物业交付满3年的。第十一条同一个物业管理区域内业主较多的，可以推选业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。第十二条首次业主大会会议上业主的投票权按如下方式确定：(一)住宅物业按照一套房屋计一投票权;(二)住宅物业按照建筑面积每200平方米计一投票权;建筑面积200平方米以下，有房地产权证的，每证计一投票权。业主的投票权可以书面委托其他业主、物业使用人行使，但物业使用人不享有业主委员会委员的被选举权。首次业主大会会议之后业主的投票权由业主大会议事规则确定。第十三条业主大会行使下列职权：(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业管理企业;(四)决定物业专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过。决定第十三条第四项规定的事项，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过。第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。(一)有20%以上业主提议的;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，房地产行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。第十六条业主公约应当包括以下内容：(一)物业的名称、地点、面积及户数;(二)业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式;(三)公共场所及共用设施设备状况;(四)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;(五)业主参与物业管理的权利;(六)业主对业主委员会及物业管理企业的监督权;(七)物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管;(八)业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则;(九)违反业主公约的责任;(十)其他有关事项。第十七条业主大会议事规则应就以下事项作出约定：(一)业主大会的议事方式;(二)业主大会的表决程序;(三)业主投票权确定办法;(四)业主委员会的组成和委员任期;(五)其他有关事项。第十八条业主公约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。第十九条业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则违反法律、法规的，市房地产行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第二十条业主委员会委员应当符合下列条件：(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;(二)遵守法律、法规和规章;(三)遵守业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则，模范履行业主义务;(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有业主公信力;(五)具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、业主公约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报市房地产行政主管部门备案，并告知相关的居民委员会。前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内以书面形式重新备案和告知。第二十二条业主委员会由业主大会选举产生，每届任期一般为3年，业主大会议事规则规定少于3年的从其规定，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举，推举新一届业主委员会委员候选人;逾期未换届的，市房地产行政主管部门应当督促其换届。业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。第二十三条业主委员会的职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。第二十四条业主大会、业主委员会应依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第二十五条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并以书面形式在物业管理区域内公告：(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;(二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;(四)因犯罪正在受到刑事追究的;(五)以书面形式向业主大会提出辞职的;(六)拒不履行业主义务的;(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要增减或调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。第二十六条业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，由全体业主承担，其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。前款规定的费用的筹集和使用情况，业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。第二十七条业主大会、业主委员会应当积极配合相关居(村)民委员会依法履行自治管理职责，支持居(村)民委员会开展工作。居(村)民委员会应当协调业主与业主、业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷。第三章前期物业管理及移交第二十八条住宅物业的建设单位应当在销售物业前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。投标人少于3个或者住宅物业面积在5万平方米以下的，经市房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第二十九条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第三十条建设单位物业销售前，应当依照建设行政主管部门公布的业主临时公约示范文本制定业主临时公约。并将业主临时公约报市房地产行政主管部门备案。业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主权利义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售时将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在业主临时公约上以签字同意的方式承诺遵守。在首次业主大会通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。第三十一条物业管理企业承接物业服务时，建设单位应当向物业管理企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并按照有关规定共同对共用部位、共用设施设备进行查验;建设单位应当及时解决物业管理企业