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项目名称（可行性研究报告）·集团经营开发中心·土地拓展部·2014-091.获取项目模式判定：地块获取模式：2.汇报说明无；模式/城市1.招拍挂2.兼并收购3.合作4.一二级联动新进城市新进区域已入城市√已入区域√一、项目概况三、市场分析四、规划设计五、开发计划六、成本测算七、融资计划八、财务风险控制九、人力资源十、综合分析建议二、土地获取一、项目概况1.1项目用地属性1.2项目区位状况1.3用地基本信息1.4项目用地价格1.5用地属性结论1.1项目用地属性1.1.1、项目位置，宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）、所处的房地产板块等地理位置附图说明：项目区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的位置关系）1.1.2、宗地四至附图说明：平面地形图，标记四至范围及相关数据。1.1项目用地属性1.1.3、地表现状（包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积）附图说明：地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容1.1项目用地属性1.1.4、地下情况（包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建）附图说明：地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。1.1项目用地属性1.1.5、项目交通状况（包括公交系统状况、宗地出行主要依靠的交通方式，现有及规划中的交通捷运系统等）附图说明：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。1.1项目用地属性1.1.6、周边配套（教育、医疗、商业、文体、公园、大市政等）、评分教育设施小学中学大专院校幼托商业网点综合商场超级市场农贸市场文化体育公园运动场馆图书馆游泳馆其它医院银行邮局公交线路在宗地及其周边的起始站轨道交通距宗地最近的站点快速干道市中心距宗地最快可达线路1.1项目用地属性评定事项具体事项评定分数教育配套托幼、小学、中学、大学商业网点商场、超市、农贸市场文化体育图书馆、健身房、游泳馆、公园医疗卫生服务医院、医疗服务站、银行、邮局交通公交、地铁、火车站项目周边配套加权平均分为分，适合居住程度。注：周边配套评分表，是对项目周边配套设施进行评定，满分5分（非常好），其次是4分（好）、3分（一般）、2分（差）、1分（极差），通过对周边配套评分，能够更直观的了解周边配套情况。1.1.7、周边配套评分1.1.8、项目周边废水、废气、噪音以及其他红线外不利因素说明1.1项目用地属性1.2项目区位状况1.2.1、城市基本状况（下表以最新官方数据录入）：城市面积城市人口经济指标市域面积主城区面积常驻人口户籍人口GDP人均GDP备注：1.2.2、城市发展规划与项目的关系及影响（如交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府有无重大政策即将颁布等）1.2项目区位状况1.3.1、规划技术指标1.3用地基本信息指标名称项目资料用地性质建筑用地面积约亩，m2居住商业公建m2m2m2综合容积率绿化率%%%建筑密度30%40%30%限高米车位配比备注（例）：该宗地位于北京市顺义区前进新村，总用地面积约为77202平方米（约115.9亩），其中建设用地面积52842平方米，代征地24360平方米，总建筑面积109346平方米（计容），其中住宅总面积84312平方米（限价房25300平方米，自住商品房59012平方米）商业建筑面积20232平方米，托幼建筑面积4802平方米，具体指标如下：1.3.2、其它规划要求其它规划条件：例：1、出让宗地将配建建筑面积不少于25300平方米的“限价商品住房”，销售限价为13000元/建筑平方米；2、出让宗地居住用途建筑规模中除用于建设限价商品住房的25300平方米外，剩余居住用途建筑规模全部用于建设自住型商品住房，房屋销售限价为18000元/平方米，最大套型建筑面积不得超过90平方米；3、配建4802平方米幼儿园。4、住宅混合公建用地住宅、公建面积比例为6：4.1.3用地基本信息1.3.3、用地基本信息项目位置行政区地段占地面积代征地面积计容积率建筑面积可售面积净地面积住宅面积小计非住宅面积地价地价总额底价车库(不含地下)测算价不可售面积土地单价底价小计测算价不计容积率建筑面积可售面积可售楼面地价底价不可售面积测算价小计土地使用权归属土地规划用途土地获取方式1.3用地基本信息1.4.1、用地价款构成、支付节奏1.4项目用地价格宗地价格土地价款构成：总额：万元；土地单价：元/亩楼面单价：元/平方米支付节奏款项名称支付进度年月日年月日年月日年月日支付金额万元万元万元万元付款条件1．……2．……备注1．……2．……1.4.2、板块存量土地资源及周边可对比地价分析附图说明：在地图上标项目用地周边土地成交位置、楼面价格，且区用地性质。例：928853311058812846住宅金融1.4项目用地价格1.4.2、板块存量土地资源及周边可对比地价分析参考地块土地用途容积率成交时间成交总价土地单价楼面单价溢价率地块1地块2地块3地块4地块5本项目备注：1.4项目用地价格1.5.1、小结项目土地属性的优势、劣势，总体评价。1.5用地属性结论备注：优势劣势机会威胁1.5.2、综合阐述地块“魅力”与“幅面要素”1.5用地属性结论地块魅力：负面要素：二、土地获取2.1土地权属状况与项目背景2.2土地获取方式2.3获取风险与防范2.1土地权属状况及项目背景2.1.1、土地权属状况与项目背景，需要将土地方背景、项目背景、项目各项手续进展等作分项详细说明，并附上已获项目证件扫描件土地使用权人土地他项权利（如设置抵押等其他权利限制）土地用途土地剩余使用年限目前土地手续状况（立项、用地规划、土地出让合同、土地证等手续状况）项目信息来源土地方或合作方背景（土地方或合作方与土地使用权的关系）项目出让目的是否存在中介费，中介费数额2.2土地获取方式2.2.1、土地使用权获取方式简述（转让、合作、收并购类项目需要说明,招拍挂项目标明即可）2.2.2、土地获取程序：说明土地使用权取得的基本环节、时间和条件说明。例一：***招怕挂项目获取流程1、竞标报名（时间：）；2、缴纳竞标保证金（时间：）；3、竞买保证金到账截止（时间：）；4、接受竞价（时间：）；5、土地成交（时间：）；6、出让合同签订（时间：）；7、土地补充款缴纳（时间：）；8、土地出让金缴纳（时间：）；注：按土地获取具体情况填写例二：***收购项目获取流程1、签订合作意向书（时间：）；2、设立共管账户2、缴纳收购意向金（时间：）；3、尽职调查（时间：）；4、办理项目股权收购手续（时间：）；5、支付收购价款（时间：）；注：按土地获取具体情况填写2.2土地获取方式2.2.3、土地变性、拆迁、交地（一二级联动、转让、合作、收并购类项目需要说明）。附图说明：赴拆迁、土地变性流程图（按照项目所在地区规定绘制）时间土地变性（面积）拆迁计划（面积）交地计划（面积）交地标准2.2土地获取方式2.3获取风险与防范2.3.1、风险与防范（一二级联动、转让、合作、收并购类项目需要说明）备注：主要风险点风险内容防范措施国土、规划风险拆迁、补偿风险合作风险政策风险其它风险2.3.2、潜在竞争对手分析（招拍挂交易方式需要说明）备注：竞争对手主要背景威胁程度2.3获取风险与防范三、市场分析（城市分析）3.1城市概况3.2城市经济指标3.3城市房地产政策3.4城市主要发展商概况3.5城市房地产市场分析3.6城市重点项目表述与特征3.7城市热点产品表述与特征3.8客户购买偏好、购买要素3.9城市可进入性建议新进城市填写此部分内容3.1城市概况3.1.1、地理位置（区位特点、与周边城市对应关系）3.1.2、行政分区、规划人口3.1城市概况3.1.3、区位交通状况3.1城市概况3.1.4、产业特征3.1城市概况3.1.5、城市发展总体规划3.1城市概况3.1.6、小结3.1城市概况3.2城市经济指标3.2.1、国民经济、固定资产投资3.3城市房地产政策3.3.1、政策导向3.4主要发展商概况3.4.1、简单描述当地大型开发企业情况及今年开发项目3.5城市房地产市场分析3.5.1、综合描述土地市场特点3.5.2、近三年到五年土地市场成交走势3.5城市房地产市场分析3.5.3、近三年商品房住宅成交情况（成交面积、成交价格）3.5城市房地产市场分析3.5.4、商品房市场区域层级划分3.5城市房地产市场分析3.6城市重点项目表述与特征3.6.1、城市重点项目概况3.6城市重点项目表述与特征3.6.2、城市重点项目总体特征与分析3.7城市热点产品表述与特征3.7.1、热点产品特点、销售方式等方面阐述3.8客户购买偏好、购买要素3.8.1、客户购买偏好、购买要素（全面面试区域重点客户对产品的需求及重要关注点，结合当地购房及贷款政策描述客户对理想住宅产品的消费价格区间）3.9城市可进入性建议3.9.1、结合当地土地市场、商品房市场、政府导向、城市发展规划、客户需求及消费能力等多个方面相关方面总体情况，给出可进入性建议。三、市场分析(已进入城市)3.1区域住宅市场成长情况3.2区域内供应产品特征3.3区域市场目标客群研究3.4目标市场定位与产品定位3.5非住宅类产品分析及结论3.6户型配比3.7销售计划3.1区域住宅市场成长情况3.1.1、区域住宅市场简述，各档次住宅区域分布状况，购买人群变化。3.1.2、区域住宅市场供求变化对比分析（开工量、竣工量、销售量、平均售价）3.1区域住宅市场成长情况3.1.3、区域内各产品类型供求关系及预测3.1区域住宅市场成长情况3.2区域内产品供应特征3.2.1、目标产品库存情况及未来一年各季度新增量预测2.2、可比同品类竞品分析（三个以上）3.2区域内产品供应特征2.3、主要竞品分析（强调相同品类的竞品，须注意首置、高端类项目在全市范围内可能存在的竞争，同时要判断周边楼盘的实际可比性，至少三个）3.2区域内产品供应特征3.3区域市场目标客层研究3.3.1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）3.3.2、总结本案目标人群的区域来源，行业特点，产品偏好，购买方式和主要关注点，诉求点。3.3区域市场目标客层研究3.4目标市场定位与产品定位3.4.1、市场定位3.4.2、产品建议；3.4目标市场定位与产品定位3.5非住宅类产品分析及结论3.5.1、区域商业配套特点（包括周边业态情况、主流面积、租金、售价水平，如有对比项目须注意该项目在区位、品类、客户组成等的实际可比性）；区域商业经营者需求特征；项目商业定位、售价及销售安排（商业是否设置独立商业？比例多少？商业何时销售？未来是否持有部分商铺？）3.5.2、车位部分，区域车位配套特点（如有对比项目须注意该项目在区位、品类、车位比等的实际可比性）；项目车位售价及销售安排（车位的可售比例有多少？何时销售？不售的部分如何出租？）3.5非住宅类产品分析及结论3.6户型配比3.6.1、户型配比3.7销售计划3.7.1、销售分期3.7.2、销售计划3.7销售计划3.7.3、总体销售指标3.7销售计划四、规划设计4,1规划设计思路4.2场地分析4.3总平面规划4.4经济技术指标4.5分期开发示意4.6业态分布4.7交通分析4.8景观分析4.9商业价值分析（地上、地下）4.10商业功能分区（集中商业）4.11建筑效果图4.12户型分析4.1规划设计思路4.1.1、描述设计概念；产品主题思想，设计风格，设计特点；主要产品类型，及不同产品的比例等；4.2场地分析4.3总平面规划4.4经济技术指标4.5分期开发示意4.6业态分布4.7交通分析4.8景观分析4.9商业价值分析（地上、地下）4.10商业功能分区（集中商业）4.11建筑效果图4.12户型分析五、开发计划5.1总体开发计划5