搜索
物业管理实务全国房地产行业培训中心张弘武应试有关问题一、一般问题1.信心2.命题3.复习二、该门课程的特点（一）操作性强（二）实践性强（三）歧义（四）突出灵活性1.不能硬性记忆2.活用基本原理3.不拘泥参考书（五）难度大三、参考资料（一）主要内容1.大纲2.参考书《物业经理实务》3.相关法规（二）参考书与试题的关系1.直接以教材中的语句命题2.使用教材所涉及的概念和内涵3.以大纲为准四、授课思路（一）串讲教材（二）容易命题的能力点和知识点（三）答题思路（一）串讲教材1.归纳2.解释3.总结（二）容易命题的能力点和知识点1.工作的内容2.行为的主体3.职责范围4.行为的客体5.关键数字6.基本概念的灵活应用7.行为时点（三）答题注意事项1.理解题意2.分清各选项差别3.选择最能接近题意的答案4.注意不要受地方法规干扰5.日常管理经验不一定都能成为答题依据五、怎样读书（一）第一遍通读目标：理解（二）第二遍带着问题读目标：给书后的问题找到答案（三）第三遍分主次目标：标注难易和知识层次（四）第四遍设问目标：按书上的内容自己命题（五）第五遍归纳应该记忆的内容目标：关键词、数据、概念、流程第一章物业管理企业的设立和组织机构一、考试目的二、基本要求三、要点说明第一章物业管理企业的设立和组织机构一、考试目的二、基本要求三、要点说明四、容易命题的能力点和知识点五、值得注意的问题一、考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。二、基本要求1.掌握：物业管理企业的设立程序，物业管理企业的组织机构及其职能。2.熟悉：物业管理企业主要特性、组织结构形式，物业管理企业资质管理制度。3.了解：物业管理企业主要类型，物业管理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。三、要点说明（一）物业管理企业的类型及特征（二）物业管理企业的常见模式（三）物业管理企业的设立程序(1)工商注册登记(2)资质管理（四）物业管理企业的组织形式与机构设置(1)物业管理企业的组织形式(2)物业管理企业组织机构设置的影响因素(3)物业管理企业组织机构设置的要求(4)物业管理企业职能机构及其职责（一）物业管理企业的类型及特征分类方法（1）按照投资主体的经济成分来划分（2）按股东出资形式来划分（1）按照投资主体的经济成分来划分1）全民所有制物业管理企业2）集体所有制物业管理企业3）民营物业管理企业4）外资物业管理企业5）其他物业管理企业（2）按股东出资形式来划分1）物业管理有限责任公司2）物业管理股份有限公司3）股份合作型物业管理企业三、要点说明（物业管理企业的类型及特征）概念物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。（一）物业管理企业的类型及特征特征：独立的企业法人属于服务性企业具有一定的公共管理性质的职能特征（1）独立的企业法人物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。特征（2）属于服务性企业物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值（目的）。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。特征（3）具有一定的公共管理性质的职能物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。（二）物业管理企业的常见模式（1）房地产建设单位的附属子公司或部门（2）独立的物业管理企业（3）物业管理集团公司（三）设立程序工商注册登记资质审批资质管理企业名称；公司地址；注册资本；股东人数和法定代表人；公司人员；公司章程注册资本；专业人员；职业资格；管理类型和规模（计算）；管理业绩守法；履约；信用（四）物业管理企业的组织形式与机构设置组织形式（1）直线制（2）直线职能制（3）事业部制（4）矩阵制（四）物业管理企业的组织形式与机构设置组织机构（1）要求1）按照规模、任务设置2）统一领导、分层管理3）分工协作4）精干、高效、灵活三、要点说明（2）组织机构设置1）总经理室2）人力资源部3）行政管理部4）财务部5）品质管理部6）市场拓展部7）经营管理部8）工程管理部9）安全管理部10）环境管理部四、容易命题的能力点和知识点（一）物业管理行为主体（二）企业设立程序（要件）（三）主管部门（四）资质等级条件五、值得注意的问题（一）注意量化的内容（二）灵活运用资质等级条件会计算（三）“物业管理相关法规”涉及的范围（四）参考教材的问题物业管理企业资质管理办法第八条一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。第二章物业管理招标投标一、考试目的二、基本要求三、要点说明四、容易命题的能力点和知识点五、值得注意的问题一、考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。二、考试基本要求1.掌握：物业管理招标投标相关法规，物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理投标文件及方案的编写。2.熟悉：物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。3.了解：物业管理招标投标的基本要求与原则。三、要点说明（一）物业管理招标投标及其特点（二）物业管理招标投标的原则与要求（三）物业管理招标投标的策划与实施（四）物业管理招标的类型（五）物业管理招标的方式（六）物业管理招标的内7．物业管理招标的条件与程序8．物业管理投标的条件9．物业管理投标的程序10．物业管理投标的策略技巧11．制定物业管理方案(1)制定物业管理方案的一般程序(2)制定物业管理方案的要求(3)物业管理方案的基本内容(4)制定物业管理方案的要点及方法三、要点说明（一）物业管理招标（二）物业管理投标（三）分类（四）特点（五）方式（六）内容（七）程序（八）招标条件（九）投标文件（十）方案（一）物业管理招标（1）概念是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业的所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务的内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。（一）物业管理招标（2）主体物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。（二）物业管理投标（1）概念物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。（二）物业管理投标（2）主体物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司(以下简称投标人)。（三）物业管理招标的分类按物业类型划分住宅商业工业非住宅办公楼公用基础设施按项目服务内容的实施划分按招标主体的类型划分按项目服务的内容和方式划分（四）特点（1）物业管理招标投标具有明显的综合性特点（2）根据具体情况采取有差异的方式和策略（3）具有一定的行业特殊性1）招标主体的特殊性2）物业管理服务内容的特殊性（五）物业管理招标的方式（1）公开招标（2）邀请招标（六）物业管理招标的内容（1）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容1)对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议2)对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；3)对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督4)提出投标物业的其他管理建议；5)参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见6)设计物业管理模式，制订员工培训计划；7)对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案8)建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案9)办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。（六）物业管理招标的内容（2）常规物业管理招标内容1)项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；2)房屋及共用设施设备的管理3)环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等4)客户管理、客户服务和便民措施5)精神文明建设6)物业的租赁经营7)财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。（七）程序成立招标领导小组编制招标文件发放招标文件公布招标公告发出投标邀请接受投标文件投标申请人的资格预审成立评标委员会开标、评标和中标（1）招标程序（七）程序（2）投标程序获取招标信息项目评估与风险防范准备投标文件登记并取得招标文件接受招标方的资格审查送交投标文件参加开标、现场答辩和评标签约并执行合同（八）物业管理招标条件（1）主体条件1）业主委员会经业主大会授权2）建设单位必须符合相应的其他条件3）重点基础设施或公用事业物业必须经相关产权部门的批准、授权（八）物业管理招标条件（2）项目条件1）一定规模2）住宅以及与其同一区域的非住宅第九条招标项目按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，应当先履行审批手续，取得批准。招标人应当有进行招标项目的相应资金或者资金来源已经落实，并应当在招标文件中如实载明。《招标投标法》（九）投标文件(1)投标文件编写的基本要求1)使用国家统一的行业标准计量单位2)使用统一的货币3)使用国家统一颁布的行业标准与规范4)使用准确的表述方式5)确保资料的真实性（九）投标文件(2)投标文件编写中应注意的问题1)确保填写无遗漏，无空缺2)不可任意修改填写内容3)填写方式规范4)不得改变标书格式5)计算数字必须准确无误6)报价合理7)包装整洁美观8)做好投标文件的保密措施（十）物业管理方案的制订（1）制订物业管理方案的一般程序（2）制订物业管理方案的要求（3）制订物业管理方案的要点及方法（1）制订物业管理方案的一般程序1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。4)确定组织架构和人员配置。5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信管理经验等情况详细测算物业管理成本。6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。9)排版、印制、装帧。（2）制订物业管理方案的要求1)物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件(包括答疑文件)中对物业管理服务需求的规定2)方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订；整体方案必须是在调研、评估的基础上制订；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。（2）制订物业管理方案的要求3)方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。4)制订物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方(或业主)需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。如对于实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制订加大成本投入的方案；实行包干制的物业管理企业不能为了控制经营风险而制订影响服务质量的方案。（3）制订物业管理方案的要点及方法物业管理方案的基本内容制订物业管理方案的要点及方法