沈阳市房地产开发项目部分收费明细表

沈阳市房地产开发项目部分收费明细表序号收费单位收费项目收费价格与标准收费文件号备注1市测绘院购买地形图二环内首张3468元,其余400元/张国家测绘局[2002]3号根据地形不同定测点放线费2594元/栋地籍确认测绘费648元/点2市规划院规划定线2元/延米辽规协[2002]16号3区土地所土地登记费0.1元/㎡国土籍字[1990]93号4土地交易中心土地出让金按市规划局2005年文件住宅50年商业40年5市配套办城市综合配套费住宅143元/㎡公建108元/㎡沈建委发[1999]93号按新建面积6市财政局土地契税4%[土地获取款额]中华人民共和国契税暂行办法7市人防办人防易地建设费住宅40元/㎡公建80元/㎡[九层以下]沈价发[2002]44号2000元/㎡[十层以上未设按人防面积]人防设计审查费1.5‰[建安费]沈价发[2002]44号按人防面积人防质量监督费2.5‰[建安费]沈价发[2002]44号按人防面积人防工程拆迁补偿300-800元/㎡沈价发[2002]74号遇人防工程需拆迁时8市文物局文物部门勘测费13.24元/㎡[老城区]8.54元/㎡[其它区]国家文物局物价局248号文物保护区内按占地面积9投资咨询单位项目核准申请具体按投资额取费国家计委计价格[1999]1283号此文件为可研报告编制取费标准10环保科研所环评报告委托具体按投资额取费国家计委计价格[2002]125号11市城建局城市占道费详见沈文城发[1993]8号沈文城发[1993]8号城市道路挖掘详见沈建发[2000]150号沈建发[2000]150号道路绿地补偿详见沈政发[1993]4号沈政发[1993]4号垃圾排放管理费1元/吨辽价发[1992]197号12市区自来水公司临时用水按表计量13市区电业局临时用电按表计量14市区环保局废弃排污费0.6元/污染当量排污费征收管理办法噪音超标350-11200元/月15审图单位施工图设计审查1.5‰[建安费]辽价发[2001]99号16市建筑交易中心建设工程交易服务费0.8‰～1.2‰[合同价甲乙方各付1/2]沈价发[2003]52号17市造价站定额测定费1.2‰建安费[乙方支付]辽政发[2001]15号18市质量监督站质量监督委托1.5‰[建安费]砖混1.2元/㎡框架1.8元/㎡辽价发[2002]62号按中标合同19市气象局防雷设计审核按建筑物基础占地面积辽价发[2003]126号具体由气象局核定20市劳动局施工许可证建设施工单位各预交1%[合同价款]沈劳社发[2006]59号[农民工资保证金]竣工后返还21市电业局电配套费住宅90元/㎡公建100元/㎡辽价发[2006]55号办理正式电时交纳22市煤气公司煤气集资费1600元/户辽财综[2003]56号先代用户交纳23热力供暖公司供暖挂网40元/㎡～100元/㎡沈财办发[2003]50号24市工商局广告审批20元/件25市房产测绘大队产权面积测绘公建:2.72元/㎡住宅1.36元/㎡国测财字[2002]3号26市房产交易中心交易费非住宅2.5‰合同备案3元/㎡27市房产信息中心网上备案0.6元/㎡28消防检测中心竣工消防检测29市动迁办动迁管理费4.2‰国计价格[2001]585号30区动迁办动迁管理费25元/㎡辽价发[2001]83号郑重声明：1、《沈阳市房地产开发项目审批流程图》和《沈阳市房地产开发项目部分收费明细表》均由中房公司整理编制；2、上述文件如有疏漏，敬请见谅，并欢迎同行提示完善；3、上述文件仅供开发企业参考，不作为实际审批流程及实际收费标准依据，审批流程及收费标准以实际发生为准，中房公司不承担任何责任。中房集团辽宁置业有限公司编制二○○七年三月二十六日以财务分析法为例。比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。1、土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120—400元/平方米左右。其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。3、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。4、建安工程费。包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。5、公共建筑建安工程费。包括会所建安工程和公建建安工程成本。这块费用也可以归并到建安工程费用上面。一般为120—160元/平方米6、公建配套费。包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。7、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，一般为300—400元/平方米。8、税费。如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。9、财务成本。主要为银行利息及其他融资成本。一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到1000—1500元/平方米。也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。房地产开发企业收费及成本构成明细表（一）—（三）（三）—（七）商都智库整理www.jssz119.cn/cio.房地产开发企业收费及成本构成明细表.类别序号项目标准摘要优惠政策依据文件索引.（一）土地征用及拆迁安置补偿阶段1楼面地价85-450元／㎡地级：10、9、8、7、6、5、4、3、2、1危改按50%计取市规划局、物价局规国地字（2002）654号续四P31.楼面价：85.100.120.140.160.185.215.250.285.450.2征地管理费征地费总额1.5—4％全包方式：包工作、包时间、包费用。1000亩以上3%，1000亩以下4%津价房地字（1993）第132号指南P159.半包方式：包工作、包时间、不包费用。1000亩以上2%，1000亩以下2.5%.单包方式：限时间、不包费用。1000亩以上1.5%，1000亩以下2%.31/500、1/2000现状地形图按幅收取(每幅为250×200㎡)1/500：一般2000元困难4000元危改及经济房按50%收取津价房地（2001）385号续四P41.1/2000：一般4000元困难8000元复制费50元/幅..4界址点坐标图约1—2元/㎡与点的数量及测绘方式密切相关.5拆迁安置补偿产权调换、作公有住宅：市场评估价×90%×建筑面积费价补偿、货币还迁.（计租面积×系数+安置补贴费+搬迁补助和奖励）市政府114号令续二P401.私有住宅：市场评估价×建筑面积+安置补贴费+搬迁补助和奖励津政发（1998）44号续二P515.非住宅：按市场评估价。属市政基础设施建设项目的按1000元／㎡补偿津政发（2004）70号.注：系数通常为1.2，楼房为1.3—1.4人民政府令93号续四P554.6拆迁管理费0.50%按拆迁安置补偿费总额的0.5%津价房地（1994）第154号指南P351.津价房地（1998）第608号续二P81.津价费（1998）第43号续二P164.7临时过渡补助费80元/户·月具体测算时可以按容积率0.5,每户15㎡再乘周转期近似计算房拆（1999）150号续三P161.8公厕补建费12—20万元/座繁华地区20万元/座，一般地区12万元/座，测算时可按1座/公顷计算危改按50%收取津价费字（1994）第93号指南P417.9树木砍伐及绿地补建费见文件按树木胸径及砍伐数量分别计取，测算时可按15—20根/公顷计算不执行“砍一补三”“占一补五”的规定津价费字（1994）第94号指南P408.（胸径约35—40cm)（1990）市园林绿字29号.10渣土清运费12元/吨此标准系平均统计数据，具体执行时可依运距远近予以调整（包括2元/吨津价费字（1999）第352号续三P215.渣土费）。前期测算可按20—25吨/间计算污土量。.11征占用林地收费见文件征占用林地补偿1000—1500元/亩，征占用林木补偿3000—6000元/亩。津政发（1994）43号汇编二P171.特殊林木按此标准的3—4倍计征。.12征集集体所有土地补偿费见文件①地上附着物按拆迁法执行②土地补偿按前三年平均产值的3—6倍计算天津土地管理条例汇编95年P78.③青苗费按前三年平均产值的1—3倍计取.④人员补偿按前三年平均亩产值的3-6倍乘以平均每人占用耕地亩数计取。.13委托拆迁服务费见文件外环线以内：1—50户按3000—4000元/户，51—100按2500—3000元/户津价房地（2001）52号续三P162.101—500户按2000—2500元/户，501—1000户按1500—2000元/户.1001户以上按1000—1500元/户计取，外环以外可略低于上述标准。.14三通一平按施工组织设计要求计算①工程用电多层可按8W/㎡，中高层按10—12W/㎡计取.②400KVA变压器约3万元/台,贴费按240元/KVA交纳,使用在6个月以内全退，12—24个月退75—50%,36个月退25%,超过36个月不再退津电用（2000）29号续三P132.津价商（2004）6号续五P262.③11／2管径工程用水约1000—2000元/苗，临时路10—40元/㎡.15土地交易手续费按2‰—3.5‰按土地交易额的2‰—3.5‰计取津价房第（1995）第176号续一P17.16代办代理服务费按4‰—10‰按代办代理标底总额的4‰—10‰收取（属中介服务）津价房第（1995）第177号续一P18.17土地价格和基准地价评估费见文件土地价格评估费按评估总额的0.1‰—4‰收取津价房第（1996）第4号续一P20.基准地价评估费按每平方公里级差4—40万元收取.房地产开发企业收费及成本构成明细表.类别序号项目标准摘要优惠政策依据文件索引.（二）前期工作18建设工程规划执照费按建安造价的0.8‰～1.5‰住宅：砖砼600元/㎡框轻800元/㎡框架1000元/㎡危改及经济房按50%收取津政发（2000）40号续三P75阶段.公建：砖砼700元/㎡框轻950元/㎡框架1200元/㎡.造价在：3000万元以上按0.8‰，3000万元以下按1.5‰。.办理《建设用地规划许可证》时交40%，办理《建设工程规划许可证》时交齐。.19城市规划设计费85元/工日按规划定额计取。地形复杂可乘1—1.3系数，前期测算依用地大小，可按200—250工日/公顷估算国家物价局、建设部（1993）价费字168号指南P331..20地质勘查根据设计要求及勘察方案具体计算。.参数：多层200—250元/点。中高层：2000—4000元/点。.21工程勘察设计费按建安工程造价的2.2-2.5%高级别墅、公寓3.5%，多层住宅2.5%，高层住宅2.2%津价房第（1993）第190号指南P339.津价房第（2002）第88号续四P45.22图纸审查费1.3—2.4元/㎡砖混1.3元/㎡；7—12层1.7元/㎡；13—20层2元/㎡；20层以上2.2元/㎡；公建24米以下2.4元/㎡.23人防工程易地建设费80—100元/㎡按规划建筑面积，应满足4—5%的人防工