重庆市房地产开发报规报建流程及工作技巧

重庆市房地产开发企业项目报批报建流程及工作技巧重庆**房地产开发（集团）有限公司2013年1月主要内容重庆市房地产开发报批流程房地产开发中的成本构成房地产开发中的问题与对策重点研究房地产开发前期报批流程。研究方法文件检索公司调研★理论研究基本假设房地产开发项目（商、住、办公）重庆市主城区严格依法建设，不存在罚款第一篇：报批流程房地产开发阶段划分投资机会寻找投资机会筛选可行性研究获得土地使用权规划设计与方案报批签署有关合作协议施工建设与竣工验收市场营销与物业管理项目设想1.投资立项申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审核施工图七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标签订施工合同组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计部门验槽组织桩基验收隐蔽工程预验结构签订验收4.工程管理竣工工程预验组织竣工验收竣工资料归档办理竣工决算商品房预售商品房价格报批报工程竣工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理房地产开发阶段划分投资决策阶段前期工作阶段（规划设计阶段）开发建设阶段租售阶段一.投资决策阶段投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和土地竞买以及《项目建议书》、《可行性研究》的编制和审批等工作步骤。获取土地信息投资机会研究是否可行是否参加土地竞买编制项目建议书反馈最高价是否获得是否编制可行性研究报告项目建议书审批可行性研究报告审批办理投资项目备案证项目立项审批办理土地权属交接相关证件项目立项转入前期工作阶段获得土地信息的渠道重庆市土地交易中心★土地转让合作开发其它方式还有什么其它方式？返回投资机会研究针对已有的土地信息根据开发商自己的开发能力测算项目的获利能力和抗风险能力测算土地竞买最高价经验在这一程序中占了很大的成分返回先找土地，再考虑项目先有项目构想（投资意向），再找土地一般的房地产开发项目，有别于重大的基础设施建设项目和其它重大项目。由于土地的获取难度大，开发商的一般做法是先取得土地，然后再考虑项目。在报批的过程中，这两个过程则是相互交替进行的。土地竞买（土地交易中心）招标方式市土房局发出招标公告或邀请招标通知；索取资料，报名，交保证金；市土房局组织开标、验标、评标、定标，并向中标者发出中标证明书；凭中标证明书与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金；申领《土地成交确认书》土地竞买（土地交易中心）拍卖方式市土房局提前公告拍卖有关事宜；到市土房局办理竞买手续；市土房局主持拍卖活动，有意竞买者参与竞投，应价最高者为受让方；受让方与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金；申领《土地成交确认书》。办理完《建设用地规划许可证》后再办理国土证国有土地使用权竞买报名表竞买地块单位名称法定代表人资质等级邮编联系人联系电话E-mail地址已提交的报名材料：（已提交材料的在□中打ⅴ）□工商营业执照副本（复印件）□联合开发地块协议书或合同□房地产开发资质证明副本（复印件）□银行资信证明（开户行出并盖章）□法定代表人身份证明（复印件）□法人签署的授权委托书（原件）□受托人身份证明（复印件）□出让方要求提交其它材料□草签的国有土地使用权出让合同报名单位及法定代表人签字（盖章）：填表日期：年月日项目建议书的审批审批部门市发展与改革委员会审批材料待审批的项目建议书项目资本金中除自有资金外的资金来源证明项目业主资信证明材料或营业执照复印件其他特殊规定必备的材料审批结果项目建议书批复重庆市计划委员会文件渝计委固[2004]号关于XXX花园项目建设工程项目建议书的批复重庆市XX房地产开发有限公司：你公司XX[2004]第01号文件收悉。为改善人民居住条件，加快XX区的城市建设，经研究，同意你公司开发建设XX区XX花园，观予以立项批复如下：重庆市发展计划委员会年月日主题词：城乡建设房地产立项批复报送：市计委，区政府。抄送：区地方税务局，规划分局，区建委，国土局，环保局，房管局，公安分局，财政局，审计局，统计局。委托环境影响评估委托部门具有相应资质的单位委托结果项目环境影响评价报告书收费标准遵循市场价《建设项目环境保护管理条例》第九条可行性研究的审批审批部门市发展与改革委员会申请材料待审批的可行性研究报告项目环境影响评价报告书项目建议书批准文件复印件其它特殊规定必备的材料审批结果可行性研究报告批准文件通常委托有资质的单位编制可研报告项目立项审批部门市发展与改革委员会申请材料立项申请书土地出让确认书《项目建议书》《可行性研究报告》开发资质证明和营业执照法人身份证复印件获得证件《企业投资项目备案证》《建设项目备案批复》（１０份）二.前期工作阶段前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂的阶段。具体工作在于落实开发方案，为开发项目建设做准备。前期涉及工作程序以及部门众多，主要工作内容包括：购置土地的后期工作、拆迁安置、项目报建与委托设计等等。申请项目选址获得《建设项目选址意见书》委托规划设计方案并送审获得《设计条件要求通知书》委托地质勘查委托地灾评估委托初步设计并送审委托施工图设计并送审办理《建设用地规划许可证》办理《建设工程规划许可证》报批《总平面规划图》土地使用权初始登记获得《国有土地使用权证书》缴纳土地出让金市签订土地出让合同委托土地勘界市国土局审核同意土地成交确认书申请用地区草签土地出让合同进入拆迁环节委托地质勘查委托单位市勘测院（或有相应资质的单位）委托结果地质勘查报告1：500现状地形图、地下管网图收费标准政府指导定价计价格[2002]10号（可以杀价）委托地质灾害危险性评估委托单位具有地灾评估资质的单位委托结果《地质灾害评估报告》收费标准渝价[2002]257号（附件）办理《建设工程选址意见书》办理部门所在区规划分局申请材料申请书和申请报告1：500实测现状地形及管网图土地出让确认通知书开发资质证书其它文件办理《建设工程选址意见书》办理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）获得证件《建设工程选址意见书》《设计条件要求通知书》《复函意见书》（不同意时颁发）收费标准不收费重庆市规划局建设项目选址申请表报建编号：名称名称地址地址建设单位联系人电话合建单位联系人电话项目名称建设地址建设内容建设规模投资性质投资总额用地情况用地面积批准机关及文号设计单位联系人电话报送图、文：1．申请报告（）份2．1/500实测现状地形及管网图（）份3．土地权属证明（复印件）（）份4．开发资格证书（复印件）（）份5．合作联建有效合同书（）份6．有关部门的批准文件（计划部门等，如为工业项目须提供环保、消防等部门的意见（）份7．地质灾害危险尾评估报告（）份8．其他（）份兹收到你单位申报选址定点申请表及上述文件和图纸共（）份，拟办（）天，请于（年月日）执本表领取《选址意见书》、《设计条件要求通知书》或《函复意见书》。收件人：电话：收件时间：年月日备注：重庆市规划局渝规选(2004)江字第号关于XXXX小区工程的选址意见通知书重庆市XXX房地产开发有限公司：你根据计委投[2004]xxx号文批复，你单位的xxx花园小区工程申请在xxxx建设。经研究，同意上述申请。请按国家基本建设程序和现行有关规定办理相应手续。建设具体位置及规划要求见附件：《重庆市建设工程设计条件》、《要求通知书》、规划设计红线图。建设单位或个人在取得本通知书后六个月内未报送规划设计方案的，本通知书(合附件；附图)自行失效(不可抗力因素除外)。自行失效后，按《重庆市城市规划管理条例》的规定，另行确定单位或个人。重庆市规划局年月日主题词：城乡建设选址意见通知书抄送：重庆市人民政府、重庆市地房局、重庆市建委土地使用权初始登记办理部门所在区土房局申请材料申请书营业执照土地使用权出让合同出让金缴款凭证建设用地规划许可证由房产测绘部门出具的实地勘测报告土地使用权新建登记办理程序（略）获得证件《国有土地使用权证书》收费标准勘测费登记费勘测费：0.2元/m2×占地面积登记费：房地产价格总额（万元）累进计费率（％）100以下（含100）0.2超过100以上部分至2000（含2000）0.08超过2000以上部分至5000（含5000）0.06超过5000以上部分至10000（含10000）0.04超过10000部分0.02领取《国有土地使用权证》办理部门市国土局收费标准国土出让金：150-350元/m2×建面国土契税：土地评估价格3%国土勘测费：（国土证附图）738元/宗国土证税费：约20元委托设计单位进行设计设计单位资质的认定设计的三个阶段设计的分类每阶段设计对应的成本预测每阶段设计的审查方案设计审查申报阶段职能部门需提交的资料审查时限（工作日）审查结果市消防局1、申报表2、立项批复3、选址意见书（含设计条件和选址红线图）4、总平面规划图5、方案设计文本12消防方案设计审核意见市园林局1、立项批复2、选址意见书（含设计条件和选址红线图）3、消防方案设计审核意见4、总平面规划图5、绿化平面图6、方案设计文本20配套绿地审查意见市规划局1、申请表2、方案设计文本3、彩色渲染图4、消防、园林关于方案设计的意见25方案设计审查意见通知书方案申报市政府？？？？？（10万平方米以上的项目）方案设计批文报批《总平面规划图》办理部门重庆市规划局申请材料报建人身份证明和单位介绍信《建设项目选址意见书》和选址红线图选址范围的总平面规划图（方案设计）办理结果规划局对上述文件资料审核同意后，发给审批的盖章总平面图办理《建设用地规划许可证》办理部门所在区规划分局申请材料申请表和申请报告方案设计图说（加盖设计资质印章，并含室外综合管线）及其电子文档《建设工程选址意见书》及其附件（复印件）其它文件办理《建设用地规划许可证》办理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）获得证件《建设用地规划许可证》办理《建设用地规划许可证》收费标准《重庆市建设工程规划许可执照费管理办法》渝府发[2001]23号工程类别建筑结构土建综合造价收费费率砖混550砖木650薄壁800住宅框架950砖混650砖木700薄壁框架900公共建筑框架1100砖混650厂房其他1000简易仓库350车棚250其他围墙200预算投资额在1000万元以下的按2‰计收；预算投资额在1000万元以上的按1.8‰计收。重庆市规划局建设用地规划许可证申请表报建编号：名称名称地址地址建设单位联系人电话合建单位联系人电话项目名称建设地址建设内容建设规模投资性质投资总额用地情况用地面积批准机关及文号设计单位联系人电话报送图、文：1．申请报告（）份2．建设工程规划设计方案图（）份3．规划设计说明书（）份4．土地权属证明（复印件）（）份5．开发资格证书（复印件）（）份6．合作联建有效合同书（）份7．有关部门的批准文件（）份8．其它（）份地块面积M2绿地比例％使用性质s停车泊位个容积率配套设施技术指标建筑密度%建筑高度M兹收到你单位申报《建设工程方案设计审查意见申请表》申请表及上述文件和图纸共（）份，拟办（）天，请于（年月日）执本表领取《建设工程方案设计审查意见申请表》或函复意见书。收件人：电话：收件时间：年月日初步设计审查市消防局1、申报表2、初设图说3、总平面图１２消防初步设计审核意见市园林局1、规划部门核发的方案设计审查意见书及附图2、市政府方案设计批文（１０万方