银川市住宅与房地产业发展研究

1银川市住宅与房地产业发展研究随着城镇住房制度改革和住房商品化的推进，银川市住宅与房地产业进入了大发展时期，步入了快速发展的轨道。“九五”以来，在国家实施西部大开发、扩大内需拉动经济增长的有利政策环境下，以房地产开发为主体的住宅建设规模大、速度快。住宅与房地产业对经济增长贡献增大。随着银川市现代化区域中心城市建设的推进和城市化进程的加快，住宅与房地产业面临很大机遇。本文就建设大银川的新形势下，银川市住宅与房地产业的发展问题进行研究。一、住宅与房地产业发展的历史回顾银川市住宅业与国民经济的发展历程相一致，经历了计划经济时代，商品经济时代并迈入了市场经济时代，发展历程受政策调控在波动中逐步走向健康快速发展轨道，大体经历了三个阶段。第一阶段：党的十一届三中全会以前，银川市住宅建设规模极小，居住水平较低。29年累计住宅建设投资仅为1.09亿元，竣工住宅138.23万平方米，其中，银川市辖区住宅建设投资1.06亿元,竣工住宅129.34万平方米。所建住宅绝大部分是土木结构平房。住宅的供给完全由国家和单位统包，居民享受福利分房，租金收入不到维修费的三分之一，建设资金全部来源于国家。居民大都居住在配套设施极差、低矮潮湿的土木平房里。到1978年末，人均居住面积为4.22平方米，文革期间曾一度降为3.07平方米，居住水平在漫长的历史进程中属较低层次。2第二阶段：“六五”至“七五”期间，初步弥补了住房的历史欠帐，缓解了住房难的矛盾，居住水平有了很大的提高。这期间，由于国家把工作重点转移到经济建设上来，使银川市住宅建设步入了大发展时期。10年间建设速度明显加快。累计完成住宅建设投资6.42亿元，其中市辖区完成5.98亿元，年均递增8.4%，十年建成住宅322.31万平方米，是改革开放以前的1.4倍。使银川市居民居住条件不断得到改善。人均由1978年的4.22平方米增加到1990年的7.2平方米。初步弥补了住房的历史欠帐，缓解了住房难的矛盾。住宅建设中，中央区属在银单位自建住宅速度最快，拥有量占全市50%以上。同时银川市也冲破住宅靠国家统包的死框框，开始了一条集资建房、贷款建商品房和组织私人建房的路子，发挥了国家、地方、企业、个人积极性，使住宅的供给主体和建设资金呈现多元化局面。国家、企业是住宅供给主体，私人建房、商品房成为住宅供给的补充。多元化的建设使住宅投入稳步增长，并向商品化方向发展，住宅的楼房比例大幅度提高。这期间住宅分配除商品房和私人建房外仍属福利分房。住宅的建设大大改变了城市面貌，使居民居住条件有较明显的改观。第三阶段：“八五”以来，大规模实施危房改造，加快商品住宅开发力度。居民居住水平不断提高的条件下正逐步由满足居住向宽敞舒适型转变，住宅与房地产业得到空前的发展。——住宅建设步伐加快，投资规模空前，居住水平不断提高3从“八五”至2001年的11年间，银川市完成住宅建设投资66.5亿元，是1978年以前29年的60倍，是“六五”、“七五”总和的9.4倍,仅2001年住宅建设突破10亿元，是历史最高水平。11年间竣工住宅955.34万平方米，是“六五”和“七五”总和的1.96倍。自1998年起年均建成127万平方米住宅。银川居民的居住水平不断提高。2001年末人均居住面积达到10.65平方米，比“七五”末期的7.2平方米提高了3.45平方米，住房已由满足居住向舒适宽敞型转变。银川市历年住宅建设情况表一单位：亿元、万平方米年份住宅投资住宅竣工面积合计市辖区合计市辖区1978年以前1.091.06138.23129.34“六五”时期3.052.88168.55148.87“七五”时期3.373.10153.76139.46“八五”时期15.9814.91294.37274.71“九五”时期38.7235.76551.35483.812001年11.7911.10109.62103.82---住宅供给主体由国家、企业逐步向商品化迈进，住宅的福利分配被商品化分配取代。“八五”期间，银川市的住宅供给主体呈多元化。除政府专项投资定向分配、企业集资建房外，面对城区大片土木结构危旧平房，政府于1991年启动了危房改造工程。五年间共拆迁近50万平方米危旧房，安置搬迁户面积56.3万平方米，大大缓解了住房的需求。但不论政府、单位建房还是开发公司拆迁安置，实质上居民仍享受实物分配及低租金4制福利房待遇。由于福利分房的存在以及职工集资建房的商品化形式，“八五”起步的房地产业市场并不繁荣。居民等、靠、要的福利分房观念仍根深蒂固，个人购买不足50%。“九五”期间，特别是1998年以来，随着实物福利分房的停止，居民住房观念得到根本转变，由房地产开发企业提供的商品住宅大量面市，成为这期间住宅供给的主体。房地产业进入了以住宅开发为主体、以市场为导向、以社会资金为依托的综合开发阶段，房地产业得到空前的发展。整个“九五”期间，房地产开发完成投资39.31亿元，其中住宅投资24.12亿元，比“八五”时期增长1.75倍，占银川市整个住宅投资的62.3%，竣工住宅326.91万平方米，比“八五”增长1.44倍，销售住宅217.99万平方米，比“八五”增长2.6倍，其中个人购买159.38万平方米，占住宅销售的73.1%，比“八五”提高近30个百分点。至此，银川市住宅的供给除政府提供的廉租房外基本上实现了商品化。“九五”房地产开发各项主要指标表二单位：亿元、万平方米1995年1996年1997年1998年1999年2000年“九五”期间平均递增速度±%2001年企业单位数（个）43455460699416.4102房地产开发投资3.844.064.548.419.9512.3524.817.66#住宅投资2.802.762.825.795.597.1618.59.71竣工房屋面积54.8856.1447.2093.47102.96110.1914.5126.46#住宅46.0945.7135.5578.4281.0486.1912.887.91销售商品房面积19.2729.1430.5146.2369.5676.8031.484.695#住宅16.9123.9225.8539.661.5867.0431.267.54#个人购买10.4716.2916.3723.8443.6959.1940.763.29销售额2.313.774.146.1510.2012.2639.415.98#住宅1.862.722.994.607.798.9736.710.40#个人购买1.071.701.802.815.347.8748.89.89利润总额（万元）649-819105521934013542152.913769二、银川市住宅与房地产业的现状及问题(一)、住宅存量逐年增大，设施水平不断提高，但区县发展极不平衡截止2001年末，银川市（不含两县）实有住宅建筑面积1168万平方米，设施完善的成套住宅不断增加，住宅成套率达96.3%，是历史最高水平。随着公有住宅的出售以及商品化，银川市住宅私有率达73.4%，住宅物业管理覆盖率达44.3%。但纵观全市城镇住宅建设情况，区县发展极不平衡。新城区多年来市政基础设施差，公共设施水平与老城区有较大差异，无论从住宅的拥有量、成套率、私有率、居住水平以及物业管理等都与城区有较大差距。近十年来危房改造又主要在城区进行，2001年才将危房改造重点向新城区转移。新城区工业企业多、效益不佳，居民购买力较弱，这些客观上形成了新城区居民居住水平的低层次以及住宅商品化进程缓慢。而从两县来看，“八五”至今累计完成住宅投资5亿多元，竣工住宅9.3万平方米，无论从住宅建设的规模、商品化程度等都远不及首府银川市。6（二）、住宅供应体系尚不完善，供应结构不尽合理根据国务院有关住宅建设的规定，我国实行住宅分类供应体系，对低收入家庭提供廉租房；对中低收入家庭提供经济适用房；对高收入家庭提供商品房。就银川市目前的情况看，住房供应体系中，廉租房制度初步确立。经济适用房的建设自1995年启动了安居工程，1999年开始了经济适用房建设，7年间由房地产开发建设的经济适用房完成投资（含安居工程）6.8亿元，占这期间房地产开发住宅投资总量的18.5%，竣工经济适用房106.2万平方米，占这期间房地产开发住宅竣工面积的23%，且各年度波动较大，比例偏低。2002年已下达经济适用房投资计划5.8亿元，计划施工面积81.06万平方米，截止9月末，已开工建设的经济适用房完成投资1.05亿元，施工面积26.6万平方米，进展缓慢。银川市商品房建设起步晚，发展快。特别是自1998年停止福利分房以来，商品房开发速度大大加快，以住宅开发为主体的房地产业进入了高速发展时期，成为我市住宅建设的主力军，且呈现了连年的产销两旺势头。我市住宅供应体系基本建立，但急待进一步完善。首先，我市目前仍有几千户的住房困难户有待解决。其次，全市中低收入家庭占70%，但经济适用房的开发量远远不能满足需求。2001年以来除单位开发经济适用房定向售给职工外，市场可供量偏小。而面向中高收入阶层的商品房占据了整个住房市场大头，供应结构不尽合理，有待进一步完善。7（三）、住房市场供求隐性结构矛盾日益显现自1998年以来，我市的住宅市场供需两旺，热而不过，在理性区间快速发展，总体供求基本平衡。但从供应结构上看，隐性结构矛盾日益突出，经济适用房从起步至今一直是供不应求，2002年城区拟开工建设的经济实用房供需比为1：4，足以说明需求之旺。价格适中（2500元/平方米左右）、位置优越、环境物业较好的商品房供需基本平衡。如中房开发的北苑玉兰苑、翠竹园均价在2320元/平方米，竣工之时几乎销售一空。开发建设的高层住宅、高档住宅、高价位住宅和超大面积住宅（150平方米以上），受银川市消费水平及购买力水平限制，目前呈供过于求态势。从今年1-9月份房地产开发情况看呈如下特点：投资高速增长，同比增长45.1%，施工规模创历史新高，达247.93万平方米，其中住宅施工173.79万平方米，年内商品住宅可供量将达135万平方米左右。高层住宅不断涌现，施工面积达20.4万平方米，户型结构日趋大型化，其中户型90平方米以上的住宅施工面积达128.9万平方米，占全部住宅施工面积的74.1%。截止9月末，银川市空置住宅面积仅为13.18万平方米，平均每个企业不足2000平方米，且空置以新城、新市区以及开发区、城区的大户型为主，对市场构不成大的影响。由于适销对路的现房供给不足，市场只有大量期房，致使住宅销售连续四个月出现负增长。但尽管如此，年内投放的住宅受供应结构影响，市场短期消化将有压力。（四）、商品住宅的价格状况8从价格水平看，近年来，银川市住宅价格一路看涨，2001年以来一直在较高价位运行。2002年1—9月住宅销售平均价格1903元/平方米，同比增长35.7%。从房屋建筑结构看，目前砖混结构的住宅，地段多为环路周围及新城、新市区，均价为1628元/平方米，其中，城区为2193元/平方米，新城为1193元/平方米，新市区为1020元/平方米。框架结构的住宅，平均价格为2821元/平方米，绝大部分在老城区。从区域分布来看，银川城区目前住宅平均价格2583元/平方米，其中砖混结构2193元/平方米，框架结构2850元/平方米，高层住宅最高达4000多元。新城的住宅价格一直平稳，直至岁末年初略有小涨，平均价1193元/平方米，新市区住宅平均价格1020元/平方米，低于新城，两县商品住宅平均价格不足千元。房价由于地段、房屋结构不同等差异较大。从房价上涨的原因看:1、供求关系方面：市场经济条件下，供求关系的变化是市场价格的最大调节器，去年以来在经济适用房市场量小的情况下，商品房成为市场供给主体，借户籍政策改革，区域中心城市辐射功能增强，金融政策，开放住宅二级市场政策、居民收入水平的提高等各种利好政策的推动，住房需求迅猛增大，促使价格不断攀升，同时作为城市中心区域的城区所具有的吸引人流、物流、资金流的独特优势也成为房价的助推器。2、价格构成方面：房价是由成本、费用及企业利润等构