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唐山8月份市场月报项目组成员：吴宇鹏张华卢佳音市场综述京津唐地区房地产市场地位在全国举足轻重，唐山借势发展迅猛中国的房地产市场发达区域主要为：京津唐地区；长三角地区；珠三角地区。这三个地区的房地产市场发展情况决定着中国地产市场的整体发展。中国政治、文化中心在京津唐地区，京津是北方两个最大的经济城市，再加上资源型工业重镇唐山，促使京津唐地区房地产市场发展异常迅速，与全国市场的关系牵一发而动全身。唐山房地产市场地理位置优越，同时本地人群具备相当的购买能力和投资置业的需求。随着唐山城市化进程的加快，唐山房地产市场的发展具有相当的速度和潜力。从影响程度上看——由上往下波及式传导珠三角长三角京津唐一线城市三四线城市二线城市﹥﹥北京上海深圳西安成都沈阳长沙天津南京长春太原郑州贵阳京津唐珠三角长三角•10年唐山市人均GDP预计为4000美元•唐山市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，数量与质量并重房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准市场综述根据唐山当前GDP增速及人均GDP水平判断，房地产市场进入高速增长期，城市化进程处于加速阶段数据来源：唐山市统计年鉴城市化率20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段唐山城市化的阶段位置世界城市化进程阶段性规律图GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP与房地产发展模式发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主数量与质量并重快速发展以质量为主数量与质量并重缓慢发展综合发展型京津唐三地成交均价走势0.005000.0010000.0015000.0020000.0025000.002月3月4月5月6月7月元北京唐山天津京津唐三地商品房销售面积走势0204060801001201401601802月3月4月5月6月7月万平方米北京唐山天津京津唐三地商品房销售额走势0501001502002503003502月3月4月5月6月7月亿元北京唐山天津北京从5月新政实施后开始进入深度调整期，主要表现在成交量的明显下滑，天津市场的反应慢于北京，唐山均价受影响程度明显小于一线城市，走势相对平稳。作为三线城市，唐山市场的各项指标明显与北京、天津不在同一个平台。市场综述京津唐三地受新政影响较大，唐山在淡市下各项指标走势相对平稳数据来源：中国房地产信息网1.唐山市政策盘点截止7月底，市本级共招拍挂出让国有建设用地74宗，出让土地面积5042.95亩，收取土地出让金393554.47万元。其中：经营性用地43宗，出让面积2786.1亩，收取土地出让金349155.93万元；-------唐山市国土资源局官网土地政策中央严查囤地,增加土地供应量,唐山上半年土地市场火热8月19日上午，国土资源部召开房地产用地专项整治工作新闻通气会，会上公布的数据显示，截至今年5月底，全国共上报了房地产闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。；-------每日经济观察国土资源部发布的数据表明，今年上半年全国住房用地供应总量大幅增长。根据各地上报数据，全国2010年1－6月住房用地实际供应量5.6万公顷，与去年同期实际供应量的2.4万公顷相比增加约135％。-------京华时报建行,农行,工行:暂停第三套房贷；中行:第三套房贷要递交总行审批；交通银行,浦发银行:第三套房贷政策就是首付6成，利率上浮50%；——经济观察报唐城壹零壹:第三套房可以放贷,但需要首付55%,利率上浮20%；万达广场:第三套房可放贷,首付50%,利率20%；还需要看贷款人的资质；8月2日，央行公布了央行分支行行长座谈会内容，再次强调下半年要继续落实好适度宽松的货币政策，同时严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。——解放日报金融政策央行差别信贷,各商行相继执行,唐山市场上仍有部分项目能够贷三套房唐山市5个试点项目全部实施后，可建设危改安置住房8156套，使20389人受益，其中解决低收入住房困难家庭2893户，使7231人受益；建设经济适用住房3700套，使9250人受益，均为低收入住房困难家庭。截至今年6月底，唐山市累计归集住房公积金120.92亿元，累计提取32.42亿元，余额88.5亿元；其中累计发放个人住房贷款74.92亿元，余额54.87亿元。利用住房公积金贷款支持保障性住房建设焦点房地产网，将会充分发挥住房公积金贷款余额作用，一定程度上缓解建设资金困难，有效改善居民住房条件。8月5日，住房和城乡建设部正式公布了利用住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设全国首批28个试点城市名单。唐山作为河北唯一试点城市，5个保障性住房建设项目申请利用住房公积金贷款13亿元。保障房政策唐山保障性住房政策与北京息息相关，为中低收入人群提供了居住场所本报告是严格保密的。2.知名开发商进入情况据不完全统计，截至目前进驻唐山的外埠房企已经超过20家。其中包括绿城集团、万科集团、万达集团等数家全国知名房地产开发商。随着环渤海经济圈崛起以及京津唐一体化的规划定位，唐山地区依靠工业基础和资源优势，使得整体经济和居住需求快速上涨，丰厚的利润回报对众多开发企业有很大诱惑。知名开发商唐山整体市场水平和营销水平有所提升，市场竞争力增强9月3日至6日，凤凰新城三个项目正式签约，总投资达220亿元，是唐山市在城博会上签约的全部项目。三个签约项目分别由华润置地股份有限公司、北京锦绣新天地房地产开发有限公司和亿城集团股份有限公司投资建设，涉及高档商业、高档公寓及高档住宅项目。知名开发商知名开发商对唐山房地产市场抱有信心，凤凰新城成为主要聚焦热点123鹭港123本报告是严格保密的。唐山是万科“3＋X”（“3”即珠江三角洲、长江三角洲、环渤海区域）发展模式中的环渤海区域重点投资城市。3月2日，万科在南湖生态城的首期项目正式开工。该项目是万科年初与南湖生态城管委会签署的土地开发合作项目，总投资10亿元，总建筑面积为12万平方米，计划分三期建设，首期近3万平米，预计将在今年年底正式推入市场。同时签约的，还有位于凤凰新城的开发建设住宅及商业设施的独资项目，总投资35亿。知名开发商万科•南湖别墅——万科进入唐山的第一个纯高端项目本报告是严格保密的。唐山是绿城集团环渤海发展战略其中的重要一环。3月2日，绿城·南湖生态城中央商务区项目正式开工。绿城·南湖生态城中央商务区项目位于南湖生态城核心区域，占地655亩，总建筑面积近120万平米，是由城市高端公寓、大型主题公园、商业步行街、写字楼、五星级酒店、知名双语幼儿园及小学等物业组成的新兴城市综合体。按照规划，该项目将打造成京津唐区域内最高端的城市综合体。知名开发商绿城南湖春晓——坐拥景观资源的绿城水景地产本报告是严格保密的。去年3月，万达集团在唐山城市CBD核心之地安营扎寨，投资超过80个亿，建设100余万平方米的“唐山万达广场”。大手笔的投入和建设，使这个集高档住宅、公寓、高档写字楼、高档影剧院、超五星级酒店于一体的城市综合体成为唐山房产的风向标。目前，唐山万达广场中心华宅已进入收官阶段，包括书店、百货、超市、影院在内的商业部分也将在2011年4月30日试营业。知名开发商唐山万达广场——唐山核心地带的城市综合体本报告是严格保密的。3.唐山市场状况市场供应2008年-2012年，中心城区为主要用地供应及住宅建设面积的供应区域，其中普通商品房为用地供应及建设面积的主要用途。普通商品房项目用地城中村平改项目用地危旧房改造项目用地双限房用地中心城区（中心区、开平）351.4264.217885.9105.5985中心城区（丰南）丰润区55.651060.81_16.99179.5古冶区61.822.3233.4_21.3338.8海港开发区71.5_7.4314.2593.2南堡开发区62.82710.27.8107.8曹妃甸生态城171.4___21.4192.8合计803.2490.9429.885.9210.12020_22.9122.9唐山市各分区2008—2012年住房用地供应总量指引28.671.4__区域商品住房用地保障性住房用地合计普通商品房城中村改造安置房危旧改安置房双限房经济适用房廉租房中心城区（中心区、开平）815.7111100120.320031.881378.9中心城区（丰南）丰润区110.579.50.8--31.52224.3古冶区169.916.7175--39.65.9407.1海港开发区80.7--5.4--17.1--103.2南堡开发区93.219.57.4--9.3--129.4曹妃甸生态城240------30--270合计1590296.7288.6120.3357.541.782694.9302182唐山市各分区2008—2012年住房建设面积总量指引8070----区域商品住房保障性住房合计2008年-2012年，中心城区（中心区、开平）为住房用地主要供应区域，占总体用地供应的49%；2008年-2012年，中心城区为住房建设面积主要供应区域，占总体住房建设面积的51%；数据来源：唐山城乡规划局网市场供应淡市下，观望情绪明显，开发商放量较小。但10月份受资金等因素影响，开始逐步放量，竞争加剧8月份竞争项目无新货推出，市场上主要是万达600余套88-140平户型，及景泰翰林等低端项目。（竞品）（竞品）（竞品）从6-8月份整体的市场情况来看，成交量受淡市影响有所下降，目前处于低处平稳调整状态；价格水平在近期处于一个基本稳定的状态。6-8月份唐山商品房住宅销量走势数据来源：搜房网市场需求4月份后市场消化量整体上体现出走低现象，淡市显现050010001500200025004月5月6月7月8月唐山万达广场价格走势景泰翰林价格走势梧桐大道价格走势8月份唐山主城区住宅成交套数（套）669,67%196,20%130,13%路北区路南区高新区8月份唐山主城区住宅成交面积（㎡）17200,17%12900,13%69000,70%路北区路南区高新区8月份唐山主城区成交均价6190633756585200540056005800600062006400路北区路南区高新区路北区路南区高新区数据来源：唐山市住房和城乡建设局市场需求路北区借势凤凰新城规划，其商品住宅8月份在唐山市主城区消化速度最快，成交均价最高新华道建设路市政府唐百三利凤凰新城规划的未来商务金融中心目前以中高档住宅项目为主城东工业区污染较为严重，居住环境较差城南塌陷区以低端居住为主远洋城本月唐山商品房的热点和亮点主要集中在中小型的房屋，以100㎡以下的房屋为主，分别占近三个月商品房成交量的60%、67%、68%，大户型、高价位的房屋尚不符合多数居民的需求。中小户型畅销的原因为：在功能上较为实用，总价格相对较低，适合首次置业和婚房需求者，在目前房产前景尚不明确的情况下，刚性购房者选择通过具有购买能力的中小户型释放需求。8月份住宅成交面积区间统计面积区间（平方米）套数面积（平米）比例60以下23611332.7447.58%60-801379334.8727.62%80-90292430.595.85%90-100353351.547.06%100-140485699.679.68%140以上111875.462.21%市场需求受淡市影响，唐山商品住宅消化类型以刚性需求为主8月唐山商品住宅销售金额排行榜数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com排名项目名称行政区销售金额（万元）1鹭港路北区11868.612唐山万达广场路南区8278.693梧桐大道路北区6699.234世纪龙庭高新区5452.785金色和园路南区5418.106景泰翰林路北区5064.937御景路北区2010.958商品名都路北区1685.539景泰怡景文园路北区1004.948月