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廊坊市场调查及项目分析报告2011.11一、廊坊市简介二、廊坊住宅市场现阶段特点三、廊坊商业市场现阶段发展特点四、廊坊土地市场特点五、本项目开发现阶段优劣势分析六、项目开发建议一、廊坊市简介城市定位：京津之间的新兴城市，高新技术产业和现代制造业基地区位：廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间总面积：6429平方公里距离：北京40公里，天津60公里。人口：2009年末全市总人口为413.3万人。目前，城区建成区面积约70KM2,城区户籍人口约60万（淮安市区建成面积73平方公里，人口70万）一、廊坊住宅市场现阶段特点1、成交量下滑，成交价下跌1）成交量明显下滑前三季度，新盘成交量低。二手房成交量明显下降。1—9月份廊坊市区共成交二手房2154套，其中住宅1975套，较去年同期下降四成。环北京的三河、香河、固安、大厂四县无论是月成交量还是均价环比，均有所下降，特别是7、8、9月份，市场逐渐冷却，成交量急剧下降。2）2011年成交价较去年下跌20%，市区在售均价6500元左右相比较的去年，市中心万达公寓去年开盘一直未涨价，8500元左右，周边郊区楼盘有明显下跌，平均跌幅超过1000元/平米左右。2011年安次区在售房产销售价格序号住宅名称所在区2011年销售价格（元/㎡）1龙河盛都安次区72002纽约公园安次区6800纽约公园三期安次区70003阳光逸墅安次区72004大家新城安次区55005华夏第九园·兰亭安次区73006呈祥紫园安次区75007德荣·帝景安次区62888波尔多花园安次区75002011年广阳区在售房产销售价格序号住宅名称所在区2011年销售价格（元/㎡）1廊坊万达广场广阳区85002盛德金地广阳区73003华夏·幸福城广阳区75004情缘花城广阳区75005豪邸坊广阳区82006晓廊坊广阳区82007银河领域广阳区80008馨领地·城市风景广阳区73009瞰都7号广阳区730010阳光高第小区广阳区66232011年开发区在售房产销售价格序号住宅名称所在区2011年销售价格（元/㎡）1廊和坊·金融街开发区87002旭辉十九城邦开发区93803宏泰·美墅开发区67001）跌幅大。廊坊房价10月份跌幅位居全国100个重点城市第一位，环比跌幅仍达1.59%。从7月份以来，廊坊房价一直下跌；2）投资、改善型需求萎缩明显。在调研中了解，与去年相比，这部分需求有明显萎缩，尤其是北京购房者，众多楼盘表示，这个人群有明显下滑，成交以本地刚需为主；2、政策性楼市特点表现明显广阳区二手房2010年与2011年销售价格序号住宅名称2010年销售价格（元/㎡）2011年销售价格（元/㎡）1馨境界·花城818070002尚都金茂850075003第八大街696776004阿尔卡地亚625075005群安实业小区569760006锦绣花苑842978007逸树家833373201）北高南低。城市北部靠近北京大兴的广阳区是开发成熟区域，产品也较好，平均售价约7500-8000元/平米2）东西两翼齐飞。西环与东环区域是新楼盘扎堆区域，近阶段西北增长明显，东面显得乏力，价格在7000左右，主要与西北区块土地放量有关，3）南面是价格洼地。城南是价格最低区域，目前6000左右4）低密度产品相对稀缺，且差价较大。在售楼盘均以高层为主，在调研中了解到，低密度的联排、花园洋房是市场稀缺产品，售价达2万元左右3、整体发展格局不均，区域认同度差异较大1）土地放量有限，工业开发力度大，新城规模扩散；2）城市开发面积多为工业、新城面积，达10余个，包括但为开发区配套住宅相对较少，郊区大超级大盘少；4、城市整体开发规模不大廊坊楼市是典型政策性楼市，受国家政策影响很大，但它有相当量的产业人口，同时由于土地放量控制，市场还有相当的空间，待政策放松，后期弹性很大。对住宅市场的分析总结三、廊坊商业市场发展的特点1、商业地产发展正处在现代升级阶段1）市中心旧城改造刚刚完成，商业面临升级换代，城市中心商圈形成目前廊坊中心城区的万达广场本月中旬建成开业，规划的新世纪商业步行街，从第一大街到第八大街，部分已建成，部分仍在建；2）区域商业中心还未形成。在拥有一定人口数量的开发区尚未形成规模商业，广阳区、安次区、开发区同享一个商业中心。2、商业整体档次还普遍较低，消费型商业正处于升级换代。同一区域、地段，因商业业态的差异，租金、售价有较大差别。市中心城市综合体销售价格3-4万/平米、租金6-8元/天/平米非中心商圈综合体销售价格2万/平米，租金2-4元//天/平米社区商业、底商销售价格1.5万/平米，租金1.5-2元/天/平米样本一：万达广场总建筑面积64.1万平方米，包括大型商业综合体、五星级酒店、甲级写字楼、室外步行街、商务酒店、住宅及底商等多种业态，将于2011年11月11日开业。写字楼价格：9000元/平方米至10000元/平方米住宅价格：8000元/平方米至9000元/平方米，价格与去年同期比，没有上涨也没有下跌，维持不变。商业价格：内街价格：22000元/平方米至33000元/平方米步行街价格：33000元/平方米至44000元/平方米东四环金街价格：50000元/平方米至60000元/平方米样本二：新世纪步行街新世纪步行街定位为“集会展、商贸、旅游等多种功能于一体的大型商贸步行街”的新世纪步行街，每条大街基本形成了自己的经营特色，新世纪步行街商业销售均价在15000元/平方米。一大街是“建材一条街”，租金均价在1.5元/平方米天；二大街是“电子信息一条街”，租金均价在1.5元/平方米天；三大街是“餐饮一条街”，租金均价在2.1元/平方米/天四大街是“女人街”，租金均价在1.7元/平方米/天五大街是“文化艺术一条街”。租金均价在1.5元/平方米/天；第六到第八大街，租金均价在1.0元/平方米/天。（尚未完全建成）样本三：新源天街总建筑面积88000平方米，整体分为A、B、C、D四个区域，规划涵盖主题商场、大型超市、专业市场、时尚卖场、美食广场、娱乐中心六大商业形态。除C区已经投入使用外，其余A、B、D区正在建设中C区商业租金价格：1F市场办公室对外出租价格：7元/平方米/天至8元/平方米/天，转让价格：5.8元/平方米/天。2F市场对外出租价格：4.2元/平方米/天；3F市场对外出租价格：3.7元/平方米/天。B区一楼店面租金价格为6元/平方米/天—7元/平方米/天，其余店面采用联营扣点的模式，扣点约为18%-20%3、以满足生活消费需求为主、有品牌的专业批发、零售市场尚未形成目前在廊坊城郊结合部，真正有品牌、幅谢能力强专业性市场，家居、建材、小商品、服饰等生活批发、零售市场，如红星美凯龙、宜家、百安居等目前还没有现有的家居、灯饰市场规模小，不成气候，缺乏幅射力廊坊商业地产开发，目前由于受京津一带幅射力影响，廊坊一直以来处于高端商业真空。市中心商圈规模小，区域集中型商业更是难以形成，近年虽有所改变，但要形成“一中心、多格局”态势仍需要一个较长的时期；但现阶段启动商业地产开发，以批发、零售为主并为生活类服务专业市场，目前还是一个空白点，在这方面作文章仍大有可为。对商业市场结论：三、廊坊土地市场的特点1、总体供应量比较节制，土地需求有较大缺口“口袋”收得比较紧，廊坊市每年推地2000亩指标；近年来推地广阳区日渐式微，安次区开发力度大；“等指标”现象突出，由于大量存在民营经济引导城市开发，都是“有圈地、无开发”、“有规划、无供应”现象；（如万庄新城、科技谷）上半年住宅用地成交情况1、安次区成交7宗，成交面积815.8亩，成交均价215.08万元/亩；2、广阳区成交4宗，成交面积328.16亩，成交均价342.74万元/亩；3、开发区成交4宗，成交面积356.64亩，成交均价163.66万元/亩；4、安次区成为住宅开发重点区域。2、土地价格价稍有上涨，但是环比有所下跌.目前阶段应该是拿地机会，并且可以争取的较低的价格。2011年第一季度2011年第二季度用地性质数量（宗）面积（亩）出让金（万元）成交均价（万元/亩）用地性质数量（宗）面积（亩）出让金（万元）成交均价（万元/亩）住宅9826.85211250255.49住宅6673.75113900169.05商业578.5419330246.12商业13.431100320.70工业14902.741911521.17工业13475.71071022.51其他3178.35403522.62其他131.8170022.01汇总311986.48253730136.35汇总211184.69126410133.57一、二季度相比，土地成交面积下跌18.5%，成交均价下跌33.8%；3、本项目土地协议出让价表面看与现阶段土地成交价有优势，但廊坊存在大量土成交价与挂牌价不符现象廊坊目前土地开发模式是由民营企业引导招商引资，一、二级开发共存。政府在某些经济园区无明确规划，许多企业通过项目运作、策划影响政府的规划行为。这些土地挂牌出让后，通过补偿、回流多种形式返还，因此，土地实际成交的价格难以把握；据调研了解，有些土地实际成交价与挂牌价有较大差异。总体上看，廊坊工业用地放量大，商住放量小，市场对土地需求还是较大，目前状况是土地价格一个低谷，是获取土地的机会；市场上有众多通过企业策划，改变政府规划的现象，因此土地价格的谈判具有较大的弹性。对土地市场总结：四、项目开发的优劣势分析1、项目开发优势1）安次区近年投入较大，是土地供应、招商引资、经济开发重点区域；2）地块规模较大，有充分空间可以建成廊坊市的第一大盘，形成品牌和规模效应；3）地块小环境较好，毗邻龙河，按规划，政府将在本项目东侧打造龙河水系景观节点，有大的公园可以借用；地块南面的铭顺大道现状西外环路旁，地块的围档2019/8/6Page:41浙商办公楼4）从目前周边的土地成交价来看，住宅土地价格有竞争优势，项目的抗风险能力还是比较强的；5）国贸城几大专业市场、配套加工产业区、庞大汽配城、中石油储汽库的建设，将推动板块价值提升，并直接为本项目带来购房户；6）廊坊市正处于城市发展的加速期，因地处京津之间，高铁、首都第二机场、京台高速等一一落地之后，交通、人流、物流将有极大的改善，地块未来的溢价收益会比较高；项目西侧：建设中的庞大汽贸城安次工业园区十余家中小型生产、加工型企业在建或即将投产2、项目开发劣势1）地块目前仍显偏远，区位在当地缺乏认知度，属中长线项目，前期投入大。2）周边配套较缺乏，如学校、医院、购物等目前均没有，需作为重点与政府谈判。3）虽临龙河，但水质较差，短期内难以利用。4）周边环境以工业企业为主，影响项目品质。5）偏离城市规划主方向，需靠大盘自身资源弥补；3、项目开发的机会1）远期区位条件较好，距龙河中心区，约2KM，安次区区政府将搬至该中心区，本项目将被惠及。2）龙河工业园区、富士康园区聚集大量产业人口，对项目未来销售的支撑3）永清台湾新城、浙商服装新城未来形成幅射效应4)本项目商未来业园区自身发展，形成气候，购买群体形成在建中的安次区行政中心在西昌路上，距离本项目两公里永清浙商新城距离本项目30分钟距离4、项目存在的威胁1）土地供给不确定性，策政变动，以及政府职能部门诚信问题2）东冠对商业的把握，缺乏商业资源的整合能力，对合作伙伴的选择上要充分考虑风险五、项目开发建议1、土地价格存在谈判弹性，尽快争取土地指标，降低成本，宜早不宜迟。目前是拿地和压低价格的有利时机2、以大规划、大策划引导政府，化被动为主动，与当地政府能取得沟通；如果能通过整合商家资源，出具商贸城策划运营方案，并获得政府支持，尽快将已投入资金转化为土地款，快速启动住宅开发销售，是理想的。3、住宅定位应是“廊坊第一大盘，南城第一名盘”，通过自身资源的完善，以弥补区位、配套的不足考虑到长线投资以及商业的不确定性，首期应以低密度、高售价的产品启动，尽快回笼资金1）可以考虑首期做售价高、建设周期短的低密度产品，5万平米以上的联排、花园洋房，提升品质，快速销售；2）二期后做刚需；3）扩大需求半径，