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1世联地产长沙市场研究部2010-10-12长沙房地产市场研究系列之长沙市9月房地产市场播报2010年第10期总第31期2世联地产长沙市场播报（第31期）期）主办：长沙世联兴业房地产顾问有限公司总监制：王阳主编：朱益荣吴眉编辑组成员：李紫乔、刘超、谭艳雄、李亚黎、韦璐璐、梁达、杨蔚翔、刘力说明：本播报数据来源于市场调查、相关信息平台及世联集团数据平台，分析结果仅供参考。播报旨在反映长沙普通住宅的市场表现、长沙各片区二级市场价格，为市场研究提供相关依据，播报中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。3世联地产长沙市场播报（第31期）期）本期摘要/Abstract：一、房地产相关资讯在国家强势调控下，周成交量已呈稳态、渐趋回归理性之路的长沙楼市在八月突然“回暖”，土地成交再现高峰、高端地产交易量价齐升，金色九月更是喜讯连连，商品房网签成交122.08万平米，同比上升20.67%，环比上升21.91%。“金九银十”等炒作之声四起，似乎新一轮“报复性增长”即将来临，楼市将再次堕入越调越涨的怪圈。九月底，楼市再出新政，力度超前，长沙楼市又将怎样？世联市场研究部认为，十月份以后，9.29的调控效果或将显现。随着政策执行力度的加强，房产税出台的呼声也越来越高，调控政策可能不断深化，预计未来政策的影响会逐步加大。已近年底，发展商即便资金压力不大，全年的销售业绩压力也将不可避免，上市房企已不能像四月新政后那样继续选择观望而延后推货。因此，发展商在第四季度优先出货的心态会更明显，预计未来即使价格不出现明显下降，折扣优惠等促销力度也会不断加大。二、10年9月房地产市场特征1.土地市场9月份共出让18宗土地，面积50.89万㎡。10宗为商业（综合）用地，出让面积为35.39万㎡；5宗为工业用地，出让面积8.33万㎡；3宗住宅用地，出让面积为5.06万㎡。商业和住宅用地供应面积比例约占总出让面积的59.31%。9月全市土地实际成交15宗，成交面积44.92万㎡，成交总金额188733万元，成交均价284万元/亩。其中，商业（综合）用地成交31.02万㎡，成交金额176080万元，成交均价450.03万/亩，工业用地成交面积8.33万㎡，成交金额4402万元，成交均价35.97万元/亩；住宅用地成交面积5.57万㎡，成交金额8291万元，均价242.08万元/亩内五区纯商品房交易统计表项目名称1-9月累计同比9月同比环比商品房批准预售（万㎡）902.656.75154.0710.231.1其中：住宅823.2959.74143.0613.3630.07商品房销售签约面积（万㎡）1062.9828.9122.0820.6721.91其中：住宅963.8223.44112.8119.7729.03商品房销售签约套数（套）9757223.861203628.5321.47其中：住宅8989919.851099025.0925.644世联地产长沙市场播报（第31期）期）商品房销售网签金额（亿元）561.255.2567.7646.4820.44其中：住宅483.6148.9260.3449.9928.27商品房销售签约均价（元/㎡）527920.44555019.77-1.21其中：住宅501820.65534924.31-0.58商品房销售备案面积（万㎡）889.1619.8679.81-14.2724.01其中：住宅808.8217.7972.22-15.0130.79商品房销售备案套数（套）8228314.017852-12.6726.77其中：住宅7420811.776854-15.833.89商品房销售备案金额（亿元）448.2740.4841.941.3522.38其中：住宅381.836.5936.062.8128.1商品房销售备案均价（元/㎡）504117.2525518.22-1.3其中：住宅472015.96499320.97-2.04备注：本表中的数据不包含定向房、集资房、经适房【数据来源：长沙市房产研究中心】从网签价格来看，9月份，长沙商品房网签均价5550元/平米，同比上涨19.77%，环比下降1.21%。与迅速增长的成交量相比，长沙商品房成交均价在8-9月保持相对稳定，波动幅度很小。9月份的住宅成交以新开项目及加推房源项目成交为主，灵活的价格制定策略是保证市场在售项目热销的关键，这一特点再次印证长沙商品房市场较为健康，刚性需求仍然是房产市场的中坚力量。随着供应量的增加和9.29新政的出台，销售压力加大，四季度各大开发企业将以走量为营销重点，“银十”将成为新推房源的重要契机，而价格策略将在这一过程中扮演重要角色，预计价格会有小幅下调。5世联地产长沙市场播报（第31期）期）目录/Contents第一部份房地产相关资讯61.宏观信息62.长沙动态信息82.1社会经济82.2政策法规92.3市政建设92.4行业动态11第二部分土地市场播报131.土地资讯142.土地信息...16第三部分二级市场播报....171．预售分析...182.销售分析.....183.供销比分析....194.市场存量分析….205.二级市场特征小结…..21第四部分主流报广分析....28第五部分区域板块分析....321.岳麓区分析…322.开福区分析…413.天心区分析…474.雨花区分析…515.芙蓉区分析…586.星沙县分析…636世联地产长沙市场播报（第31期）期）第一部分房地产相关资讯1.宏观信息央行继续实施适度宽松货币政策潇湘晨报2010-9-18央行17日发布的《中国金融稳定报告（2010）》称，下阶段要继续实施适度宽松的货币政策。楼市调控“二次革命论”：决战二三线城市21世纪经济报道010-9-19几乎所有的二三线城市都没有采取限购三套住房的贷款政策。根据现在的楼市局势来看，二次宏观调控似乎正在迫近住建部银监会联手核查二套房贷楼市调控咬紧长沙房地产联合网2010-9-269月中旬开始，住房和城乡建设部（下称住建部）、中国银监会组成联合检查组，对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查。公租房建设获多项免税政策力挺经济参考报2010-9-2928日财政部、国家税务总局也联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(以下简称《通知》)，其中包括对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税等数项税收优惠政策，力促公租房建设。狠抓囤地挺公租房楼市第二波调控全面启动北京商报2010-9-29继26日联手住建部出台《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，加强土地二级市场的管理后，国土部昨日明确表示将采取相关措施破解地方土地一级开发的政府垄断行为。同是昨日，财政部发布了《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》楼市调控新政恐误伤普通购房者房价或再回调长江日报2010-9-307世联地产长沙市场播报（第31期）期）为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。调控新政出台，对稳定楼市有积极作用，但可能对部分普通购房者造成“误伤”。【世联观点】当前，我国经济总体运行态势较为稳定，国家继续实施宽松的货币政策，市场依旧繁荣，保持高位运行，这为楼市发展提供了一个良好的经济环境，但由于上一轮调控政策的渐渐落空，政策层又下“猛药”，开始起了二次调控，对于房地产行业加大了调控力度，房地产行业市场预期不甚明朗。世联市场研究认为，从目前市场情况来看，经济的繁荣增加了房地产行业的抗政策性，只要外部环境保持乐观态势，尽管会有波动，但房地产行业后市预期依旧看好。2.长沙动态信息2.1社会经济来湘投资世界500强企业增至51家潇湘晨报2010-9-14处中部的湖南如今正开始受到越来越多的世界500强企业的青睐。8月份新增来湘投资世界五百强企业1家，即2009年排名437位的住友电工，住友橡胶（湖南）有限公司是该公司的全资子公司，从而使来湘投资的世界五百强企业增加到51家。2015年，长沙工业瞄准1.4万亿新民网2010-9-16近日，长沙市四大千亿产业集群第一批重点企业出炉，71家企业入围，表明长沙工业走上了一条集群化、高端化的路子。目前长沙正在制订工业发展的“十二五”规划，计划到“十二五”末期实现工业总产值达1.4万亿左右。8月份我省个人房贷增长继续减缓中国新闻网2010-9-29截至8月末，全省存款增速回升，各项存款均有所增加；虽然贷款同比仍然多增，但个人住房消费贷款增长减缓。人行有关人士指出，房地产新政的效果仍在继续显现，商业银行个人住房按揭贷款增速出现高位回落。【世联观点】8世联地产长沙市场播报（第31期）期）资源禀赋上并不占优势的长沙，由于大力发展第二、三产业，积极对外招商引资，在近几年以惊人的速度在发展，城市排名从第十四位跃至第七位。经济的活跃，带动了整个城市化的水平和居民人均收入，这些都为长沙楼市的发展奠定了良好的经济基础。2.2政策法规房产税试点最快年底公布明年正式实转经济观察网2010-9-25在9月17日-18日召开在中国土地税费金改革国际研讨会由国土资源部调控与监测司和中国土地勘测规划院举办，会议旨在为房地产税改革厘定政策思路，与会者68人，国土部、税务系统共34名官员与会。会上，杭州、深圳城市相关官员分享他们的设计和成果，并表示他们城市已具备房产税试点的条件，而多位政策制定者参会的目的之一在于为房地产税改革厘定政策思路。新拆迁条例已形成初稿无实质进展华夏时报2010-9-25搁置了大半年的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》(下称《新拆迁条例》)似乎有了新进展。楼市调控剑指开发商囤地中华工商时报2010-9-28国土资源部与住房和城乡建设部26日晚联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(下称《通知》)，要求严格住房建设用地出让管理、加强对住房用地供地和建设的监管以及强化保障房建设落实。业界人士认为，楼市新一轮调控将由此发端。财政部调整购房契税及个人所得税优惠政策搜狐焦点网2010-9-29财政部、国家税务总局及住建部三部门9月29日晚间联合下发通知，对个人购房契税及个人所得税优惠实行调整。根据新政策，购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。商品房贷款的首付比例调整为30%以上中国新闻网2010-9-30央行、银监会日前决定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。这意味着，第三套房停贷将不再区别地域、也不再给予商业银行自主选择权，将全面停贷。首9世联地产长沙市场播报（第31期）期）套房及二套房贷的首付比例、利率等政策，则并无太大变化。但强调了首套房的首付比例由不低于30%调整为30%及以上。税收调控再加码房产税改革试点将加快上海证券报2010-9-30一直被各界关注的房产税再度传来消息。记者昨天从有关部委了解到，国家将加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。有关部委再推新举措二套房贷首付不低于50%国际金融报2010-9-30【世联观点】从上一轮的调控结果来看，中国楼市依然没有跳出“屡涨屡调，屡调屡涨”的怪圈。各方人士都在讨论为何次次调控都是“拳头打在棉花上”，究竟是拳头不够硬，还是楼市太坚韧？争论声此起彼伏。但有一定是肯定的——房价一天不降，政策层面上的压力就不会减。这就像悬在头上的达摩克利斯之剑，时时提醒着楼市应该学会居安思危，不能盲目乐观。这一次，政府“病急用猛药”，开始了第二轮的调控，重点就是上一轮调控的落实，以免再次沦为“空调”。世联认为，这一次的调控，政府是不见房价降就誓不罢休，如果房价依旧坚挺，调控力度只会越来越大，房产税很可能真正实行，开发商硬拼并非长久之计，加之资金和销售业绩的双重压力下，降价可能性很大，让利促销更成为一种趋势。2.3市政建设投4000万改造18个困难企业小区新民网2010-9-3今年将完成15个困难企业小区改造，力争完成18个，预计总投入4