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Realestateorganization天盛房产城东5A地块整体定位及物业发展建议Realestateorganization项目研究的工作阶段划分项目界定及研判市场研究市场环境分析项目整体发展战略项目整体定位物业发展建议项目开发策略经济测算第二阶段营销战略与策略第一阶段整体定位及物业发展建议2007/12/102008/01/052008Realestateorganization开发商目标与困惑开发商是一家以中国航天集团为背景的以房地产为主业的国营集团公司；本项目是公司以房地产开发经营为主导产业的又一个重点房地产项目；具备一定的房地产开发经验及品牌知名度。背景风险最小化的前提下实现利润最大化；通过本项目成功塑造项目品牌，实现成功塑造公司品牌。锻炼团队，积累项目开发经验；目标目标客户群的确定；项目核心竞争力的建立；开发策略的选择；困惑Realestateorganization我们对需要解决问题的理解和主要内容我们的客户在哪里？我们和谁竞争？有什么样的市场机会或者空白？我们采用什么样的竞争战略？我们提供什么样的产品？需要赋予产品什么样的核心竞争力？盈利的指标和项目资金平衡如何？在分析开发商目标和资源条件限定的情况下，本项目将会从市场竞争、市场机会、客户需求的角度出发，重点解决如下问题：Realestateorganization壹贰叁肆项目基础分析项目发展环境分析项目住宅定位项目整体发展战略项目财务分析项目物业发展建议陆柒目录伍项目商业定位Realestateorganization项目基础分析壹地块解析属性介定•项目区位•基本指标•临界情况•内部情况•周边配套•SWOT分析Realestateorganization地块解析--项目区位本项目地处城东二环路与三环路之间；驿都大道静康路中段。区域整体发展情况良好，是城市向东向南发展的重点方向之一；城市东部新区将是未来成都最佳居住区,据成都市规划局有关人士介绍,新城东在规划上体现出了4大新亮点：未来的生活新城、旅游新城、人居新城和生态新城。本项目正处于此核心区域本案Realestateorganization地块解析--基本指标规划建设净用地面积约：21734.23平方米。规划道路面积约：6765.95平方米规划绿地面积约：542.10平方米（不参与各项指标计算）用地使用性质：二类住宅用地（70年）航空限高：不大于217米住宅容积率：不大于3.0住宅建筑密度：不大于22%可兼容的公共设施小于（该地块内计入容积率的建筑面积）20%。总建筑密度不大于30%。绿地率不小于30%。建筑规划特别要求：用地内住宅套型建筑面积小于90平方米的住宅建筑面积与总住宅建筑面积的比例不小于70%。地块红线图Realestateorganization地块解析--临界情况图8地块北面：市政规划道路，目前处于路面平整阶段，对面是万科项目用地；图１地块南面：紧临驿都大道－－静康路，路面状况好车流量较大；图6、7地块西面：市政规划路,将连接东延线和静康路；图4、5地块西面：临静康路，‚桂香居‛１号楼和设备用房；图2、3地块西南面：‚桂香居‛项目２号楼；图9、10、11地块东面：市政规划道路，紧临锦江区刑警中队；图12地块东南面：规划道路和静康路的交叉口，临刑警大队；１３２129111086457467532189101112Realestateorganization地块解析--内部情况总体上说地块条件较好，土地平整已完成；项目临静康路有一段浅坡地形，有利于后期的景观打造；地块西面临桂香园侧,较异形，且进深较浅,对项目平面规划时有一定限制；地块东面地块南面地块西面地块西南面地块西面Realestateorganization东大街东沿线，双向四车道路，道路状况良好，是主要通道之一；驿都大道-----静康路，与静居寺路在交汇过二环路直通九眼桥临地块的市政规划道路，目前正处于路面施工阶段本案本项目位于城东核心地段，道路通达度良好，四纵四横的路网布局，出行方便快捷。地块解析--道路情况Realestateorganization地块解析--周边配套资源名称目前现状与地块临近程度资源概况医疗步行1５分钟左右成都市第十人民医院、四川省第四人民医院，医疗设备先进，条件完善．餐饮及娱乐步行10分钟左右静居寺路沿线餐饮种类繁多，菜系齐全，能够满足不同消费档次的需要休闲购物步行约15分钟左右万达广场、万千百货、伊藤洋华堂红旗连锁等成都最大的几家被货和超市之一，种类多、购物方便学校步行15分钟左右四川师范大学、川师附中，川师附小成师附小、龙舟路小学能满足子女不同阶段的就学问题，师资力量丰富学习环境好，教学设备完善；交通步行1分钟218.79.12.541等4条公交线路，到市中心、南门、西门火车站交通便捷沙河步行约5分钟水质河临河两岸绿化好沙河公园步行10分钟左右文化主题公园，丰富业余生活，提升项目形象Realestateorganization地块解析--SWOT分析优势劣势项目位于城东二环与三环之间，新城东居住概念，地理位置距离市中心较近，地块条件较优，区域承认度随着规划的完善和开发力度的加大也逐步提高：成都市第四人民医院、川师及川师附中、龙舟路小学、成师附小及幼儿园分布在项目两边，教育医疗配套较完善，生活便利度较高；静居寺商业街和川师南大门商业街分布在项目两边，步行时间在15分中之内，购物、休闲、娱乐生活丰富度高；项目处在驿都大道静康路中段，交通方便，通达度好；从中长期看，项目周边原很多空置土地将在3年内拍卖，成为规划中的住宅聚集地，这有利于本项目的未来周边环境的改善；开发商资金实力较强；现阶段片区内现状为混乱，周老建筑较多，居住档次属于城东较低区域，规划无序还待进一步完善；居民普通生活配套相对较远，对前期入住的业主会带来一些不便；项目周边的居住环境不是很理想；项目虽处在城东副中心区域，城市功能配套相对较匮乏，该区域整体拆迁改造以后，居住环境的提高以及城市配套的完善还需要很长一段时间；地价较高，对本项目开发产生一定压力；机会威胁沙河堡车站的修建以及地铁2号线和2.5城市环线的规划使区域形象得到大大的提升；城东副中心核心区域将建设成为集居住、客运、综合性商业、金融设施等为一体的综合性服务中心；项目区域目前已拥有的较大规模的常住人口群和项目未来社区居民构成对片区较大的社区商业需求；本片区目前中高品质楼盘较缺乏，潜在目标客户群较大；项目区域土地的大量放量，将吸引知名开发商活跃在该区域，目前已经有万科势进驻，使项目区域档次形象转变，生活配套趋于完善；地块周边虽有较大规模的居民人口数，但其对房价承受能力相对不足，整体消费能力也较弱，在没有商业氛围形成的状况下商业发展具有较大的风险万科项目同期推出，形势相当严峻；在政府的大力引导和支持下，未来本片区改造规模将快速增加，已经放量的土地和大量将要放量的土地大大增加，将造成片区住宅供应量激增；未来一段时间片区内商业物业供应量增加明显；整个片区竞争会日趋激烈。Realestateorganization项目基础分析壹地块解析属性界定Realestateorganization属性界定交通条件东大街东沿线的延伸—-驿都大道，区域形象得到很大改善，交通可达性较好；配套有待改善区位配套齐全，但现状档次较低，不能满足未来中高端及人群的入住，整体配套有较大改造空间；区位属性：城东中心区域随着政府政策的宏观调控以及完善的城市规划和合理布局，城市向东向南发展的势头也日趋激烈，在此前提下，更能彰显城东中心区域的潜力所在；项目条件本项目占地约30亩，地块临路基础条件较好，有利于前期规划和开发；成本压力960万/亩的地价和对容积率的限制；使得产品后期将面临较为严峻的市场竞争；对开发商是一个严峻的考验；潜在资源条件较好周边可利用资源相对不足，随着片区的合理规划和大力开发，相关配套也会进一步得到弥补和完善；项目属性：Realestateorganization小结1、有利的整体发展环境。本案所处区域城市规划新区，新城核心区域，该区域通过整体打造，将从丑小鸭变成白天鹅。为本案的发展提供了极为有利的整体发展环境。2、项目外部环境良好，配套有待进一步完善。交通道路完善，结合未来规划的地铁2号线等交通便利快捷，为项目的打造奠定了基础条件。现有配套在15分钟左右步行范围，便利性相对较差，有待完善。3、地块条件优良。地块内部平整，呈浅坡，有利于项目开发和景观打造，地块呈异形部分需重点考虑。4、开发期竞争激烈。现有开发项目较多，未来土地供应量大，住宅供应量将进一步增加，竞争激烈。5、面临万科直接竞争，为项目的开发带来了较大的压力。Realestateorganization项目发展环境分析贰政策环境分析区域整体规划区域市场分析Realestateorganization根据本案研究需要，本文仅对近期对房地产市场影响较大的政策做相关研究和分析：《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》《成都市规划管理技术规定》“关于架空层的相关规定‛政策环境分析Realestateorganization9月27日央行和银监会发文宣布：（1）第一套住房90平米以下首付不低于30％;（2）已利用贷款购买、又申请第二套及以上住房首付比例将从3成提高到4成以上，贷款利率从原来的最低基准利率85％提高至基准利率的110％。（3）所有商用用房首付不低于50％、期限不超过10年，贷款利率不低于基准利率的110％，商住两用房首付不低于45％，贷款期限和利率同商业用房。（4）项目自有资金不低于35％，土地证等四证必须齐全，否则不能发放开发贷款。（5）经国土部、建设部等查实有囤积土地和房源公司不得发放开发贷款，空置3年以上商品房不得用于抵押贷款。（6）开发贷款原则上不得跨地区使用。（7）禁止发放用于交纳土地出让金的贷款，政府土地储备机构贷款额度不得超过土地评估价值的70％，期限不超过2年。政策环境分析---9.27政策Realestateorganization9.27政策的相关规定发布后，对于已利用贷款购买、又申请第二套及以上住房首付比例将从3成提高到4成以上，贷款利率从原来的最低基准利率85％提高至基准利率的110％的这一条款，各相关行业对于‚第二套‛的定义有许多猜测和争议。在此种条件下，央行最终在12月11日对于此做出了明确的界定。首付三成首付四成基准利率的85%基准利率的110%贷款第二套？政策环境分析---9.27政策Realestateorganization关于备受争议的‚第二套房贷‛终于有了统一的说法。12月11日晚，人民银行、银监联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号，以下简称《补充通知》。此次下发的‚12·11”通知与‚9·27”政策相比，央行更为明确地统一了‚第二套房贷‛的‚届定标准‛——“以家庭为单位‛计算。确定贷款第二套——以家庭为单位计算政策环境分析---9.27政策《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》Realestateorganization9.27政策观望期导致政策环境分析---9.27政策成都楼市会怎样发展?Realestateorganization政策环境分析---9.27政策尺度公司认为：在新政之后，成都房地产市场在明年仍然会保持健康持续的发展趋势，市场所谓的拐点效应在明年将不会出现我们有以下理由：Realestateorganization理由一：随着9.27政策的发布，特别针对贷款第二套住房提高其首付比例和基准利率这一条款，在行业内引起了强烈的影响，对于消费者，特别是投资客来说是一个极具杀伤力的政策，目前房产市场处于高度的观望期，这里要说明的是观望，而不是需求的消失，市场的需求仍然存在；理由二：成都在四川省和全国购房者中的特殊地位，决定了购房者在成都购房真实需求的可靠性，并将