搜索
浏阳市房地产市场环境2018年3月2房地产市场环境3板块区域个案分析Contents1宏观经济环境Part1宏观经济环境浏阳市为县级市，隶属于湖南省长沙市，浏阳自2006年首次进入百强县(市)榜单后，连年雄踞榜上并保持了快速的进位态势。从2011年全国百强县榜单第64位、2012年第60位、2013年第47位、2014年第36位，到2015年第28位，再到2016年的第19位，实现了“五连跳”，使浏阳县域经济基本竞争力实现了年年有突破，进位速度为全国领先，其崛起路径已成为中部县域经济发展的一个闪亮样本。浏阳是世界闻名的花炮之乡，享有中国花卉苗木之乡、中国蒸菜之乡、中华诗词之乡、中国优秀旅游城市、中国人居环境范例奖、湖南省文明城市等美誉，是中国发展改革试点城市、国家生态示范县(市)；浏阳隶属于湖南省长沙市，致力于打造省会城市副中心、湘赣边区域性中心城市1part1.1浏阳市城市介绍牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，紧紧围绕“建设‘两个中心’，进军全国十强”奋斗目标，将浏阳建设成为更加富饶开放美丽幸福的省会副中心和湘赣边区域性中心城市。“省会副中心”主要体现在融入长沙，致力打造省会功能配套中心、新兴产业发展中心、都市休闲度假中心、绿色产品供应中心；“湘赣边区域性中心城市”主要体现在辐射湘赣边，致力打造湘赣边区域的交通物流中心、创新创业中心、金融贸易中心、休闲旅游中心、科教文卫中心。全市人口155万人，城区常住人口82.78万人，城镇化率为53.4%；城镇居民人均可支配收入为39641；1part1.2浏阳市人口情况1part1.3浏阳市GDP增量情况从GDP增速来看，长沙县、望城区、浏阳市、宁乡市GDP增速超10%，长沙县GDP增速最高，增速为11.3%。浏阳市GDP总量为1365.07亿元，增速为10.8%，排名第三。经济形势良好，基础雄厚——浏阳市2017年GDP总量1365.07亿元，增速为10.8%，在长沙各区县（市）里排名第三。1part1.4浏阳市人均可支配收入情况注：数据来源于湖南国调信息网，2017年11月13日发布从2017年前三季度公布人均可支配收入数据来看，大部分区县（市）增速超过8%，长沙县、望城区人均支配收入增速最高，为8.9%。浏阳市前三季度人均可支配收入为26928元，增速为8.8%，排名第三。人均可支配收入稳健增长——浏阳市2017年前三季度人均可支配收入26928元，增速为8.8%，在长沙各区县（市）里排名第三。1part1.5浏阳市产业发展情况三大核心产业，内生高端客群——花炮产业、生物医药产业及旅游产业；产业发达；具备高端置业人群基础。国家级浏阳经济技术开发区2012年3月升格为国家级经济技术开发区现开发面积已达17平方公里。现有各类注册企业800余家，浏阳经开区形成了生物医药、电子信息和健康食品三大产业集群根据发展规划，至2020年，园区总开发面积将达40平方公里，集聚人口15万，实现技工贸总收入过2500亿元2017年花炮行业实现总产值228.2亿元，同比增加9.7%，其中出口销售额31.5亿元，同比增加14.1%；国内销售额144.5亿元，同比增加9.5%；原辅材料及相关产业实现52.2亿元，同比增加7.6%。。浏阳是“中国优秀旅游城市”，2016年获得“湖南省旅游产业发展十佳县”等荣誉称号，并成功入选“国家全域旅游示范区”创建名单；全市现有国家A级景区11家。“以大围山为龙头，以浏阳河为主轴，以十条精品路线为纽带”的旅游新格局“五色”主题板块：绿色生态游、红色革命游、金色历史游、蓝色工业游、橙色动感游的“五色”主题板块1part1.6浏阳市经济结构分析规模工业1-11月份，累计实现规模工业增加值705.7亿元，同比增长12.4%,其中：鞭炮烟花109.9亿元,同比增长4.2%；生物医药100.6亿元,同比增长8.7%；电子信息186亿元,同比增长25.2%；机械制造74.2亿元，增长15.4%。固定资产投资1-11月份,全市累计完成固定资产投资976.6亿元,同比增长16.4%。其中：房地产投资25.4亿元，同比增长12.6%。消费品零售1-11月份，累计实现社会消费品零售总额285.2亿元，同比增长13%。财政金融1-11月份，全市累计完成一般公共预算收入86.8亿元，同比增长2.3%；地方一般公共预算收入56.1亿元，同比增长1.5%。土地出让金收入34.4亿元，同比增长25.1%。累计财政支出98.3亿元，同比增长15.9%。11月末，金融机构存款余额为686.7亿元，同比增长8.9%,比年初增加46.3亿元,其中,住户存款为430.8亿元,同比增长13.4%，比年初增加34.3亿元；贷款余额为579.5亿元，同比增长22.5%,比年初增加106.9亿元。注：数据来源于浏阳市人民政府官网，2017年12月26日发布房产投资增长较大，前景可喜——2017年1-11月浏阳市全市房地产投资25.4亿元，同比增长12.6%，土地出让收入34.4亿元，同比增长25.1%。2、浏阳市GDP增量情况经济形势良好，基础雄厚——浏阳市2017年GDP总量1365.07亿元，增速为10.8%，在长沙各区县（市）里排名第三。3、浏阳市人均可支配收入人均可支配收入稳健增长——浏阳市2017年前三季度人均可支配收入26928元，增速为8.8%，在长沙各区县（市）里排名第三；4、浏阳市产业发展情况三大核心产业，内生高端客群——花炮产业、生物医药产业及旅游产业；产业发达；具备高端置业人群基础；观点·浏阳市宏观经济小结5、浏阳市板块经济结构……房产投资增长较大，前景可喜——2017年1-11月浏阳市全市房地产投资25.4亿元，同比增长12.6%，土地出让收入34.4亿元，同比增长25.1%。1、浏阳市城市介绍浏阳隶属于湖南省长沙市，致力于打造省会城市副中心、湘赣边区域性中心城市。地产市场环境Part22part2.1长沙政策环境限购（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县）本市户籍家庭：限购区域内已拥有2套及以上住房的停购；非本市户籍家庭限购1套，已拥有1套及以上停购；在长沙市无住宅，凭子啊长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房；本市已有1套住房，待首套住房取得不动产权属证书满3年后，方可购买第2套商品住房；限贷商贷限贷：首套房30%；二套房（首套房贷还清）35%，（首套房贷未还清）45%；三套房停贷；公积金限贷：首套房20%；二套房（首套房贷还清）35%；三套房停贷限售本市购买的商品住房（含二手住房），需取得不动产权属证书满3年方可上市交易限价长沙市的商品住房项目申请预售许可证，价格比照2016年10月的均价来确定。申报单价不得高于该项目当时的分面积段销售均价2017年长沙市场面临持续的政策高压，价格涨势得到遏制，购房客户将受到挤压。2part2.2浏阳市房地产政策浏阳市地处限购城市非限购区域，承接“购买力转移”。政策带来的客群挤压效应在一定程度上会带动浏阳房地产市场；长沙宁乡浏阳客户外溢开发商外溢客户外溢开发商外溢长沙限购政策：长沙政府下发的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确规定，限购区域芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县(限长沙经开区、星沙区域)；人才引入政策：打造千万级国家中心城市；2part2.3住宅供求价分析市场成交量3年维持平稳增长，2017年价格涨幅明显，为近5年最高价格水平；供应自2016年起出现供小于求局面；88.68118.4343.5874.3687.8075.5282.3342.49118.05127.6439134019403738274086365037003750380038503900395040004050410041500.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.002013年2014年2015年2016年2017年1-10月2013年-2017年1-10月商品房住宅供销量价走势供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价2016年-2017年浏阳市商品住宅成交量呈平稳增长态势，2016年共成交118.05万方，2016年为了进一步刺激房地产需求，促进房地产市场平稳健康发展，各级政府相继出台“真金白银”的房地产政策，政策调控越来越宽松，使房地产开发投资得到合理放缓，商品房销售稳步增长，商品房库存去化加快，市场发展进一步向好。2017年1-10月共计成交127.64万方，同比去年增长10.33%，成交均价于近三年突破4字头，均价为4086元/㎡，价格达到近几年的峰值。浏阳市作为湘赣边区域合作中心城市，在经济、政治和文化生活中具有重要地位，加之历届房交会的有力宣传和政策支持下，增强了本地和周边区域人员的购买需求，成为周边县市和乡镇人员购房置业的首选之地。加速近几年商品住宅的成交。2part2.4住宅价格走势3777384238063684411342304380421141344219-4.89%0.16%-0.13%-1.52%5.35%11.61%11.18%10.04%8.34%5.71%7.91%1.72%-0.94%-3.21%11.64%2.84%3.69%-0.38%-1.82%2.06%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%320034003600380040004200440046001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2017年1-10月浏阳市商品住宅成交均价走势成交均价（元/㎡）同步(%)环比（%）2017年10月份全市普通商品住房均价为4200元/㎡，同比增长5.71%；主要受长沙市场限购政策影响，带动客群需求转移，短期内价格上涨较快，调控压力加大；5月以来，受金科·山水洲、东湖广场、利通·太悦城等部分高品质楼盘集中销售、刚性需求和改善性需求周期性释放以及长沙520新政限购后，长株潭购房者购房意愿向浏阳健康养老型地产（以金科·山水洲为代表）转移等因素影响，商品房住宅价格出现较大增幅；7月份同比涨幅达11.18%，较去年10月增长18.80%。长沙市住建委因为长沙市市场调控的需要，将我市纳入调控范围，对部分高价楼盘实行网签限制。2part2.5分区域销售情况1-7月全市商品房销售面积共计93.19万㎡，同比增长39.36%。其中，住宅78.91万㎡，同比增长33.34%；非住宅14.28万㎡，同比增长84.73%。商品房销售以主城区为主，共计63.33万㎡，占比67.95%，园区和其他乡镇共计销售28.88万㎡，占比32.05%，区域分化进一步加大。域外人员购房面积占比18.35%，比例进一步提高。全市商品房销售面积93.19万方，月均去化13.3万方，同比增长幅度较大；但主要以主城区去化为主，主城区占整个去化67.95%，区域分化明显；*注：以上信息来源于浏阳市人民政府统计信息。2part2.6分区域库存情况2017年1-7月份浏阳市房地产库存情况浏阳市房地产整体库存68.53万方，去化周期5个月。其中商业库存41.42万方，去化周期20个月，住宅库存量仅27.11万方，去化周期2个月。住宅存量少，去化周期仅2个月，其中城区和工业园区存量相对较大，板块差异明显；商业去化周期41个月，商业与住宅产品去化差异明显。*注：以上信息来源于浏阳市人民政府统计信息。2part2.7土地供求价分析75.5282.3342.49118.05127.64127.0383.35113.1172.0253.40513.51528.02558.461042.951629.620200400600800100012001400160018000204060801001201402013年2014年2015年2016年2017年2013-2017年年度宅地成交量价走势商品住宅成交土地成交面积（万方）成交