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1防城港项目市场调研报告2目录第一部分城市基本情况介绍。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。第二部分防城港市房地产市场2009年回顾及2010年分析。。。。。。。。。第三部分防城港房地产市场运作分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。第四部分防城港各区在售楼盘情况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。第五部分市场结论。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3第一部分城市基本情况介绍一、城市概况地理位置防城港市地处中国大陆海岸线西南端，广西最南端，辖港口区、防城区、上思县、东兴市(县级),市人民政府驻港口区。陆地总面积6181平方公里,全市共30个乡（镇），281个行政村，人口约81.47万人，其中农村人口64.55万人，非农业人口16.92万人，分别占总人口的79.23%和20.77%。有汉、壮、瑶、京等19个民族，其中:少数民族占47%，是全国唯一的沿海沿边港口城市，被誉为“中国西南门户，华夏边陲明珠”。防城港市具有得天独厚的发展优势：区位优势防城港市位于中国与东南亚的中心交汇点，南濒北部湾，背靠大西南，东邻粤港澳，西与越南相连，有海岸线580多公里、边境线230多公里。高速公路直抵港口，东兴中越北仑河大桥把中国公路网与越南乃至泛亚公路网联成一体；铁路与全国联网。防城港市至南宁国际机场、北海机场全线均为高速公路。作为中国通往越南及东南亚国家最便捷的海陆通道，防城港市在构筑中国—东盟自由贸易区战略格局中居于特殊的地位。二、城市发展优势分析港口优势防城港作为全国12个战略性主枢纽港之一，是西南出海大通道的主门户。防城港是一个天然良港，以水深避风、不冻不淤、含沙量小、航道短、可用岸线长而著称。“十五”期末，港口货物吞吐量突破2000万吨，“十一五”期末可望突破6000万吨，“十二五”可望实现亿吨大港的目标。根据交通部编制的防城港总体布局规划，防城港东西湾可建180多个万吨级以上的深水泊位，港口吞吐潜力在2亿吨以上。现有泊位29个，其中万吨级以上泊位15个，20万吨级泊位建成投产，开通了至深圳、香港、新加坡、4釜山等多条集装箱航线，与70多个国家和地区的220多个港口建立了通航和贸易关系，是我国重要的铁矿石、煤炭、水泥、粮食中转基地，承担着我国西南、中南地区大宗货物进出的主要转运任务。旅游优势防城港特色旅游资源丰富，自然构成“上山下海出国”旅游体系，上山，就是十万大山国家森林公园旅游。山里空气负离子含量极高，是休闲、度假、疗养的理想环境。下海，就是海滨风光旅游。东兴金滩、江山半岛大平坡等旅游景点风光旖旎、多姿多彩。出国，就是边境跨国旅游。游客乘客轮、或经陆路口岸到越南等东盟十国，可充分享受浓郁的异国风情。东兴口岸年出入境人员超过300万人次。物产优势地处亚热带季风气候区，雨量充沛，日照充足，气候温暖，适合亚热带农、林作物生长。森林覆盖率58.7%，是“中国肉桂、八角之乡”。防城港市市花“金花茶”被誉为植物界的“大熊猫”、“茶族皇后”。可开发的10米等深线以内的浅海滩涂面积3万多公顷，发展珍珠、对虾、大蚝、青蟹等养殖业前景广阔，去年全市海水养殖面积达2万公顷。此外还有煤炭、石油、锰矿、钛矿等30多种矿产。对外开放优势1、市场优势。面向东盟、西南、华南、中南市场，市场腹地广阔，回旋余地大。中国—东盟博览会和中越边境（东兴）商品交易会为发展对外贸易提供了良好的平台。2、成本优势。土地资源丰富，工业用地较为充裕，地价低廉；劳动力成本低，生活费用便宜。3、政策优势。防城港市享受国家沿海开放城市、西部大开发、边境地区、民族自治地区等优惠政策。4、投资环境良好。近年来，一批国内外大企业、大财团纷纷到防城港市考察、5投资。世界500强之一的美国舰队司令公司，中粮集团，新加坡威尔玛公司投资建设的大海粮油公司，成为广西强优企业；岳泰饲料厂建成投产，宏源浆纸等一批投资超亿元,产值超10亿元的民营工业项目即将建成投产。中电亚洲有限公司投资建设的防城港电厂，已正式开工建设，2007年第一台机组将投入使用。广西白龙核电厂今年下半年进厂“四通一平”，力争明年下半年开工建设。企沙千万吨级钢铁基地项目前期工作取得重大进展。还有一批重大项目正在洽谈中。防城港市已经成为中外客商投资兴业的热土。三、经济运行情况经济在快车道上加速前进，综合实力进一步增强。据核算，全市2007年实现生产总值159.07亿元，相当于2002年2.4倍，增幅居全区首位。分产业看，第一产业增加值29.88亿元，增长6.3％；第二产业增加值76.28亿元，增长28.2％；第三产业增加值52.92亿元，增长19.1％。从增长动力看，三次产业分别拉动经济增长1.3、12.1和6.9个百分点，对经济增长贡献率分别为6.7%、59.5%和33.8%，第一、二产业对经济增长贡献率同比分别下降2.5％、6.8％，第三产业对经济增长贡献率同比提高9.3％。从产业结构看，三次产业结构由2006年的21.6：42.7：35.7调整为18.8：48.0：33.2，第二产业比重明显提升，同比提高5.3个百分点。人均国内生产毛额突破2500美元。全年全市人均地区生产总值1.92万元，按当年人民币对美元汇率计算（1美元兑7.3元人民币），人均地区生产总值突破2500美元，可望达到2630美元。财政收入突破15亿元大关。全年全市财政收入突破15亿元，达到15.76亿元，为2002年3.1倍，为1993年5.4倍，同比增长48.8%，增幅创建市以来新高，增幅居全区首位。其中，一般预算收入7.74亿元，增长48.6％；各项税收收入12.87亿元，比上年增加4.30亿元，增长50.2%。工业发展势头强劲，主导地位稳固。2007年全市完成工业总产值首次越过200亿元大关，达到227.57亿元，6为2002年3.7倍，增幅为1995年以来新高。其中，规模以上工业产值183.69亿元，为2002年5.6倍，为1993年26.5倍，产值居全区第8位，同比前进5位，增长61.3%，增幅为2003年以来新高，同比提高28.4个百分点；规模以上工业增加值53.20亿元，居全区第12位，同比前进2位，增长37.5%。规模以上工业产值、增加值两项指标增幅均居全区首位。工业对经济增长贡献率达56％，拉动经济增长11.3个百分点，与上年持平，工业主导经济地位保持稳固。规模以上工业生产的特点：从经济类型看，集体企业、股份制及股份合作企业迅速发展，成为工业增长的亮点和热点。全市集体企业、股份制企业、股份合作企业产值分别增长1.67倍、1.12倍和2.4倍，三种经济类型企业拉动规模以上工业产值增长35.3％。从行业看，支柱产业、重点行业保持高速增长,带动作用明显，贡献突出。全市食用植物油、糖、钢铁、饲料和磷酸等五大行业共实现工业总产值136.65亿元，增长53.5%，占规模以上工业的比重74.4%，五大行业对规模以上工业产值增长贡献率为68.2％，拉动规模以上工业产值增长41.8％。从效益看，经济效益明显提高。初步统计，全年全市规模以上工业企业实现主营业务收入167.27亿元，增长65.8％；实现利税13.63亿元，增长49.5％，盈亏相抵实现利润10.28亿元，增长49.9％；经济效益综合指数高达319.6％，居全区首位，同比提高73.5个百分点。固定资产投资增速保持高位运行，房地产开发投资翻番增加。据统计，2007年全市全社会固定资产投资突破100亿元，达到103.53亿元，为2002年6.5倍，为1993年12.1倍，同比增长50.1%。其中，城镇固定资产投资完成87.47亿元，增长41.1%；农村投资完成9.32亿元，增长1.57倍。在城镇固定资产投资中，基本建设完成投资57.9亿元，增长16.8%；更新改造完成投资9.66亿元，增长62.5%；房地产开发完成投资16.41亿元，增长2.03倍。固定资产投资主要有以下三个特点：一是重大项目建设进展顺利。全年全市计划总投资5000万元以上重大建设项目61个，完成投资53.29亿元，占全社会固定资产投资51.5%。7二是投资项目多、规模较大。全年全市共有50万元以上投资施工项目574个，同比增加155个，增长36.9%，平均每个项目投资额达到1548万元，同比增加160万元。三是房地产开发投资翻番快速发展。全年房地产开发投资完成16.41亿元，增长2.03倍，实现了翻番增长，增速居全区首位。其中，住宅投资完成6.95亿元，增长1.76倍；商品房销售面积同比增长88.2%，商品房销售金额达5.08亿元。对外贸易快速增长、金融运行稳定，物价上涨较快。全年全市外贸进出口总额达到14.59亿元，创历年新高，为2002年4.2倍，其中出口1.95亿美元，外贸进出口总额及增幅分别居全区第1和第5位。全年边贸成交额75.12亿元，增长21.5％。全市内资到位资金31.42亿元，增长52.4％，其中引进区外境内资金24.45亿元，增长42.4％；直接利用外资额5944万美元，增长19.7%。2007年12月末，全市金融机构本外币存、贷款余额分别为126.24亿元、71.78亿元，分别比年初增长28.5%、23.4％，其中城乡居民本外币储蓄余额78.80亿元，比年初增长14.79%；货币净投放27.52亿元，增长13.6％。2007年城市居民消费价格上涨5.7%，涨幅比上年加快3.9个百分点，涨幅为1997年以来最高的年份，创近10年来历史新高。食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。分类别看，食品价格上涨9.4%，居住价格上涨6.9%，家庭设备用品及维修服务上涨5.8%，医疗保健及个人用品上涨5.7%，交通和通讯上涨3.4%，衣着上涨0.8%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.8%，烟酒及用品类下跌3.0%。县域经济发展步伐大幅迈进2007年全市县域生产总值完成108.35亿元，占全市比重为68.1％，增长22.6％，比前三季度提高1.9个百分点，比上年提高5.7个百分点；县域财政收入完成10.52亿元，增长41.7％;县域全社会固定资产投资完成67.51亿元，增长79.5％,同比提高34.5个百分点;县域规模以上工业产值和县域规模以上工业8增加值分别完成63.52亿元、21.35亿元，分别增长65.3％、48.0%。四、城市规划发展环境未来五年，防城港市面临许多有利的发展条件和不可多得的发展机遇。西部大开发战略的深入实施，中国—东盟自由贸易区和“两廊一圈”建设步伐的加快，“泛珠三角”区域经济合作的加强，北部湾经济区规划建设的推进，都将给防城港市带来千载难逢的发展机遇。防城港市沿海沿边，是中国—东盟自由贸易区的前沿阵地，是西南和泛珠江走向东盟的桥头堡，随着西部大开发战略深入实施，中国—东盟自由贸易区和北部湾经济区规划建设步伐的加快，防城港市区位优势和港口优势更加凸现，战略地位和作用越来越重要，防城港市将成为国内外投资的热点区域。特别是随着国家新一轮产业布局的调整，国家将把更多的重大项目布局在沿海大港口，防城港市将成为国家布局发展重化工业的沿海城市之一，发展前景非常广阔。但是，防城港市属后发展地区，在发展中还面临不少的困难和挑战。主要是经济总量小，总体实力不强；城市规模较小，城镇化水平较低；自防城港发展能力有限；社会事业发展滞后，人民生活还不富裕；人才比较匮乏，干部素质亟待提高。国际国内及周边地区经济科技迅速发展也给防城港市带来诸多的挑战。综合分析发展环境和条件，防城港市仍处在一个打牢基础、奋力爬坡、加快发展的关键阶段。战略定位防城港市地处北部湾，背靠大西南，面向东南亚，邻近泛珠江，连接海内外，是大西南经济圈、泛珠江经济圈、环北部湾经济圈、大东盟经济圈的结合部。根据防城港市区位和资源条件，未来防城港市的城市、港口和产业发展的战略定位：●城市发展定位：建成环北部湾集港口、工业、商贸、旅游为一体的中心城市。●港口发展定位：建成全国枢纽大港、大西南货物集散与疏运大港、环北部湾工业大港、国际性商贸大港。9