需求供给与房地产市场价格形成机制

房地产经济学第3章需求、供给与房地产市场价格形成机制▣学习目的与要求本章讲述房地产的供给、需求与房地产市场价格的形成机制。要求掌握土地供给的特点、地价的内涵及影响因素、地价与房价的关系以及利率与房地产供求的关系，了解房地产需求的内涵和影响因素。▣主要教学内容土地需求、供给与地价的形成需求、供给与房地产价格的形成地价与房价间的关系分析Page33.1土地需求、供给与地价的形成▣土地需求▣土地的供求平衡▣地价的形成▣土地供给Page43.1.1土地需求概念投资者或开发者在一定价格条件下愿意购买且具有支付能力的土地数量。分类对土地自身的需求将土地作为生产要素时的派生需求Page53.1.1土地需求对土地自身的需求(土地产品需求)将土地视为一般产品时，其需求量与其价格成负相关关系。将土地视为投资（机）性产品时，其需求量与其价格成正相关关系。PDOQDPOQ一般状态下的土地需求曲线特殊状态下的土地需求曲线Page63.1.1土地需求对土地的派生需求(土地要素需求)生产者对土地要素的需求是由消费者对土地上生产产品的需求所引致或派生的，称为对土地的派生需求。PQDO土地作为生产要素时的需求曲线pVMP=MRP=Dq土地市场的需求函数是从生产函数导出的。生产者对土地的需求量由利润最大化原则确定，当边际要素成本MC土地=边际产品价值VMP（完全竞争市场）或边际收益产品MRP（不完全竞争市场）时，土地要素的需求量得以确定。Page73.1.2土地供给概念可供利用的土地数量。分类土地的自然供给土地的经济供给Page8土地的自然供给指地球中可供人类利用的土地数量，包括已经利用的土地资源和后备的土地资源。土地的自然供给受气候条件、可供利用的淡水等资源量、交通便捷程度等因素的制约，其供给量的大小与技术水平有关。在一定的技术条件下，全球的土地自然供给总量是恒定的、无弹性的值，不受价格等社会经济因素的影响。因此，土地的自然供给曲线是一条垂线。POSQPage9土地的经济供给指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产、生活等各种用途的土地数量。土地的经济供给有弹性，其供给量随着经济的发展而增加，包括总量的增加与因用途转换而导致的某种类型的土地的数量增加。不同地区、不同用途土地的经济供给曲线不同。一般状态下的土地经济供给曲线特殊状态下的土地经济供给曲线长期短期PQOSPPSOQSOQPage10土地的自然供给与经济供给的关系土地的自然供给是经济供给的基础,土地的经济供给只能在自然供给的范围内变动,即某一区域内土地的自然供给是经济供给的上限。土地的自然供给强调的是土地的资源性，土地的经济供给主要针对不同的土地用途，侧重于土地的资产价值，是资源与资产的统一体。价格与成本0产品价格提高或开发成本降低，供给提高可能开发的土地已开发土地可开发土地技术进步，供给提高土地的经济供给与自然供给的关系Page113.1.3土地的供求平衡一般土地供求平衡土地是一种商品，受一般商品供求规律的制约。土地数量x0S地价rDE均衡地价r0x0地价r土地数量x0SDr0D1S1r1r2r3土地供求变化的三种情况Page123.1.3土地的供求平衡特殊的土地供求曲线短期的土地供求S土地数量x地价rr0q00D1D0D2r2r1在短期内，土地供给无弹性，土地供给量固定（q0），土地价格水平完全由需求一方决定。土地是一种特殊的商品，有其特殊性:如位置固定不变，一定技术条件下土地自然供给不变，经济供给弹性也有限。Page133.1.3土地的供求平衡特殊的土地供求曲线其他特殊的土地供求在图（1）中，土地供给曲线特殊，土地需求曲线为一般，表明地价在一定范围内遵循一般商品的供求规律，但当土地供给达到自然供给时，土地供给保持不变，自此时地价由需求决定。土地数量x地价rr0（1）r2r1OQSPage143.1.3土地的供求平衡特殊的土地供求曲线其他特殊的土地供求在图（2）中，土地供给曲线与土地需求曲线均特殊。表明土地的需求者将土地作为投机对象，价格高涨的土地，需求较大，需求随着价格增加而增加。地价在一定范围内由供求双方决定，之后，地价由需求决定。地价r土地数量xr0（2）r2r1OQSD土地供求的另一种特殊形式是有价无市，即有土地供给和价格，没有需求者，或者只有对土地的需求及地价，但没有土地供给。Page153.1.4地价的形成地价的内涵地价的特点地价的影响因素Page163.1.4.1地价的内涵地价即土地价格，是指土地的购买价格，包括土地所有权价格和土地使用权价格。土地价格是三个部分的资本化：①真正的地租，主要指绝对地租和级差地租。②土地投资的折旧。③土地投资的利息。土地能产生收益,其中一部分收益必然归土地所有者（包括由土地所有权垄断而产生的绝对地租及由土地条件好坏而产生的级差地租）。现实的土地都凝结着人类劳动，土地所有者和土地开发商对土地开发而进行的投资构成土地资本，这些固定资本必然要求回收，从而以折旧和利息的形式在土地价格里得到体现。Page173.1.4.2地价的特点土地是一种特殊商品，其价格具有与一般商品价格不同的特点。土地价格具有特殊价格基础一般商品的价格基础是其价值，土地价格的基础是土地的权利和利益。土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价。城市土地价格主要由土地需求决定。城市土地价格呈总体上升趋势。城市土地价格具有强烈的区域性和个别性。由于土地位置的固定性，在地区性市场间价格难于统一。城市土地价格形成的时间长。一般商品的价格容易形成，城市土地价格是在过去至将来的长期影响下形成的。城市土地价格受到较强的政府调节的影响。Page183.1.4.3地价的影响因素决定土地价格高低的主要因素是土地收益，土地收益只有通过土地经营者的土地市场行为才能实现。因此，凡是影响土地收益量和土地市场行为的因素，都会影响地价。影响土地价格的基本因素地租量利息率土地使用权出让期土地供求土地利用规划、政策和法规合理预期影响土地价格的其他因素经济因素区域因素自然地理因素社会因素Page19影响土地价格的基本因素地租量与地价商品化土地的地价与地租量成正比。利息率与地价地价与利息率成反比，较低的利息率意味着较高的地价，反之亦然，调控了利率，必然在一定程度上控制了地价。土地出让期与地价在其他条件相同或相似时，土地使用权出让期长则价高。土地供求与地价土地供求特殊，即对土地的需求往往增加很快，对土地的供给增加有限，土地价格主要由需求决定。Page20影响土地价格的基本因素土地利用规划、政策和法规与地价规划可产生价格变动上的“规划效应”，被规划纳入城市新区的土地，价格易急剧上涨，规划容许的建筑容积率越高，地价自然越高。实行区别性政策可形成限制性高地价、扶植性优惠地价和保护性地价等。有关土地价格的法规，则是土地交易和地价形成机制的规范化手段，对地价的合法性、规范性有直接作用。合理预期与地价预期影响决策，决策影响经济行为，经济行为直接影响土地交易的谈判结果（土地招投标、土地拍卖、土地协议都是谈判）。Page21影响土地价格的其他因素经济因素:→经济繁荣程度：繁荣时期地价上涨，地价高；经济萧条时期，地价下跌，地价低。→金融因素：通货膨胀引起地价上涨，利率上升引起地价下跌。区位因素：地块所在地区多方面因素综合影响形成的地区特性。商业区内影响地价的主要因素有：收益水平、腹地的大小、顾客的层次与数量等。住宅区内影响地价的主要因素有：离市中心的距离、交通设施和居住环境。工业区内影响地价的主要因素有：与市场的距离，与相关产业的位置关系，运输设施建设情况，水、动力资源和劳动力等的供求情况，环境污染发生的危险性与治理成本、行政辅导与管理程度。Page22影响土地价格的其他因素自然地理因素→位置（地价从城市中心商业区向城市边缘逐步下降）→地块面积(若适合最佳用途则价高)→地势和地质(地势和地质不良会影响开发成本,从而卖不出好价钱)→地块的深度(对商业用地来说,深度值越大,地价越低)→地块形状(决定土地利用的方向、规模和难易，通常矩形地块较易利用，价高，而三角形和不规则地块价低)社会因素人口数量和素质交通因素等Page23思考题1.阐述地价的内涵与特点2.影响地价的因素有哪些?Page243.2需求、供给与房地产价格的形成▣房地产需求▣房地产市场供求均衡▣房地产供给Page253.2.1房地产需求内涵分类房地产需求弹性影响房地产需求的主要因素Page263.2.1.1房地产需求的内涵房地产有效需求、房地产需求量、房地产潜在需求房地产需求——指在一个特定时期内，需求者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。也被称为房地产有效需求。房地产需求量——在一个特定价格下，需求者愿意且能够购买的房地产的数量。房地产潜在需求——未来可能转化为实际购买力的房地产需求，表现为需求者对房地产的消费欲望。Page273.2.1.2房地产需求的分类按目的划分为生产性需求、消费性需求和投资性需求生产性需求——用来满足生产和经营场所需要而形成的房地产需求。需求的主体是各类企事业单位及个体工商业者。消费性需求——用来满足人们居住需要的房地产需求。需求的主体是家庭。投机性需求——又称保值增值性需求，是指购买房地产并非为了生产和消费，而是将其作为一种价值形式加以储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。Page283.2.1.3房地产需求弹性房地产需求弹性主要回答价格和收入变动因素对房地产需求有多大的影响作用。房地产需求的价格弹性——指房地产商品价格变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，表示房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。用公式表示为：PPQQdE由于价格与需求量呈反向变动，所以房地产需求的价格弹性系数应为负值，在实际运用时一般都取绝对值，即→商品需求缺乏价格弹性，需求量变动对价格变动的反应不敏感。→商品需求富有价格弹性，需求量变动对价格变动的反应敏感。0dE10dE1dEPage29房地产商品的需求曲线一般呈现为一条拐折线从一般意义上讲，当房地产价格在一个较低的幅度内变动时（如D1E段），房地产需求缺乏价格弹性。这是因为对商品用房而言，区位条件至关重要，此时价格变动对需求量的变动影响程度不大。（据国外经验，当住宅售价相当于住户收入的3-6倍时，需求缺乏价格弹性。）OQD1D2E当房地产价格超过一定幅度而继续上涨时（如ED2段），需求者会明显紧缩正常需求量，房地产需求富有价格弹性。不过房地产需求富有价格弹性仅呈现单向性，即价格下降时并不呈现这种趋势，所以用细线表示。Page30房地产需求的收入弹性——指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，表示房地产需求量变动对收入变动的反应程度。用公式表示为：YYQQEY由于收入与需求量同方向变动，所以房地产需求的收入弹性系数应为正值，即→商品需求缺乏收入弹性，需求量变动对收入变动的反应不敏感。→商品需求富有收入弹性，需求量变动对收入变动的反应敏感。0YE10YE1YEPage31房地产需求的收入弹性与一国或地区所处的经济发展阶段密切相关:在较低阶段，富有收入弹性;在较高阶段如发达国家，缺乏收入弹性。普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大。高档别墅面向高收入阶层，其需求的收入弹性较小。Page323.2.1.4房地产需求的影响因素国民经济发展水平(与房地产需求水平正相关)经济发展水平高的国家或地区或时期，房地产需求水平高。经济发展水平变化会引起房地产投资规模和消费需求的变化，具体表现为房地产生产性需求和消费性需求的变化。人口数量和结构(人口数量与房地产需求量成正比，人口结构影响房地产需求结构)人口规模相同的区域，由于人口结构的差异会有截然不同的房地产需求。如高校和中央商务区都是单身青年集聚的区域，由于收入和消费能力不同，对住房需求不同。高校周围需要普通单身或合租住房，中央商务区则需要高级单