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海诺地产滨江别墅地块物业发展及产品规划建议方案2010年1月商业机密文件，请勿外泄！第一部分：宏观环境别墅政策临沂经济概况临沂房地产市场简析临沂别墅市场需求及未来发展2003年《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》2008年1月3日《国务院关于促进节约集约用地的通知》政策的核心内容：优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。国务院：保护土地工作应特别禁止别墅类开发2008年3月5日(星期一)上午9时，第十届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂开幕。吴邦国主持大会。温家宝总理作政府工作报告。温家宝说，一要认真执行土地利用总体规划和年度计划。坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。别墅政策别墅交易税费1、独栋别墅：土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)。个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%。2、联排、叠加、双拼别墅：土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)。个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%或可以选择征收全额的1%或2%。第二套房政策：1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超过90平米住宅首付不低于30%；2、购买第二套以上住房，首付不低于40%；3、第二套房贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍。买卖别墅所交纳的税费比普通商品房要多，增加交易成本；抑制投资，第二套房提高首付比例及贷款利率政策，提高置业门槛。别墅政策商贸、工业重镇山东明珠地理交通：临沂地处长江三角洲和环渤海经济圈的过渡地带，离港口一百多公里，铁路、高速公路四通八达。临沂地处京沪高速公路中间点，胶新铁路、兖石铁路在此交汇，枣临、长深(临沂段)两条新的高速正在建设，临沂机场年客运已达30万人次，辟有13条到国内重要城市的航线。历史人文：临沂市古称琅琊郡、沂州府，其历史可上溯至2480多年前，为山东省历史文化名城。临沂是一代名相诸葛亮、书圣王羲之、书法家颜真卿、算圣刘洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故乡。临沂总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村，1022.7万人。2009年底，全市城镇化率达到46.4%临沂概况工业稳实，商贸迅速，多头并进临沂工业：工业已建立起门类较为齐全的综合体系，形成了以轻工、纺织、机械、化工、建材、冶金、煤炭、食品、黄金、医药等为主工业体系（临沂目前是中国最大的胶合板生产基地），是山东省的建材和黄金生产基地。临沂商贸：全市商业发达，有各类专业批发市场965处，其中专业批发市场189处，集贸市场76处，2007年成交额510.75亿元，08年销售额达538亿元，临沂批发城共有各类批发市场96处，拥有摊位2.5万个，连续三年跻身全国十大批发市场前三名。现在仅次于浙江义乌，居全国第二。常年在临沂经商的有30万人，而浙商就7万多；临沂城市竞争力：2008中国城市投资吸引力排行榜第67位；2007中国最具投资价值十大城市；2007、2008福布斯中国大陆最佳商业城市榜”；临沂位居２００８年中国城市增长竞争力第五位。2008年11月24日，山东临沂、浙江义乌等5地市荣获“中国市场名城”称号。临沂成为山东惟一获此殊荣的城市。临沂经济GDP增幅和房地产业发展状况的关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展2004年，临沂率先在全国革命老区中实现生产总值过千亿元；2006年，全市实现生产总值1404.86亿元，增长16.3%。全市城镇居民人均可支配收入1.07万元，增长18%。2007年实现国内生产总值1660亿元，增长16.2%，城镇居民可支配收入12819元2008年，全市国民生产总值1958亿元，同比增长13.2％；全市城镇居民人均可支配收入达到14998元，增长17％；2009年前三季度，全市实现生产总值1565亿元；预计全年实现生产总值2100亿元左右，同比增长13%左右；城镇居民年人均可支配收入同比增长9%，临沂经济近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础逐年稳步增长，房地产市场活跃2006年，全年商品房施工面积517.1万平方米，增长58.2%；竣工面积178.7万平方米，增长44.5%；销售面积186.7万平方米，增长69.9%；商品房销售额31.6亿元，增长62.6%。2007年房地产投资完成67.1亿元，增长34.1%。全年商品房施工面积818.7万平方米，竣工面积181.2万平方米。商品房销售面积285.5万平方米，增长52.9%；销售额55.5亿元，增长75.8%。2008年房地产投资完成119亿元。房地产投资完成119亿元，增长77.4%。全年商品房施工面积1133.2万平方米，竣工面积211.8万平方米。2009年，临沂房地产开发投资130亿元，增长79%。房屋施工面积1585.5万平方米，市区全年新增预售项目101个，预售面积405万㎡、46038套，分别增长了12.4%、11.9%；完成商品房网上签约301万㎡、37083套、金额94.4亿元，分别增长了19.3%、23%、20.1%。临沂地产020040060080010001200140016002006年2007年2008年2009年施工面积万㎡销售面积万㎡投资额亿元临沂别墅大体分布图及竞争区域示意图罗庄区别墅临沂典型别墅分析项目类型容积率体量(㎡)面积(㎡)价格(元/㎡)开发阶段奥林匹克滨河路金七路欧式0.873.5万67套双拼332联排221叠拼190-2201200081005300-6500一期在售日月城滨河东路沂河路西班牙0.452.3万89套联排250叠拼220双拼36044003500左右6000一期翡翠湾别墅在售二期即将推出水榭华庭沂河西橡胶坝对过中式0.83万87套独栋5套双拼2套联排80套110006400-8100一次性开发月澜湾三和六街沂蒙十路地中海0.888万240套联排270-350/套8000-9000一期售罄，二期温泉美墅在售典型别墅风格——月澜湾典型别墅风格——月澜湾典型别墅风格——月澜湾临沂房地产及别墅市场整体特征总结•临沂房地产市场现实需求远大于与其经济发展水平相当的城市，主要由于本地居民对于居住改善型的中高端物业具有较大的市场需求；同时，商贸物流的发展以及工业发展两大引擎的带动，加上宜人的环境吸引了大量外来人口置业和开发商入驻，临沂房地产市场具有巨大的市场潜力。内外需求拉动强劲市场潜力巨大•临沂别墅市场的后续供应仍然较大，主要开发分布在城市近郊及沿河发展带，但临沂的城市魅力逐渐成形，工业发展以及商贸物流发展将更大的刺激房地产的需求，临沂的别墅市场具有较大发展空间。未来供应持续旺盛市场发展空间大市场处于阶段性盘整期•2009年底国务院颁布的“国十一条”将对投资客会有一定的抑制作用，而由于首付加大，对于改善性住户也将有一定的影响，但整体不会拉下房地产的健康发展，新的一年将呈现稳步上升的趋势！•临沂作为经贸重镇，又有两大水系交汇，风景优美宜人，是发展别墅类高端居住的理想城市；但目前没有真正在大区域内叫得响的纯别墅大盘，别墅发展需要大力的提升品质和塑造高端居住主题，提升临沂城市品位！别墅地产发展尚待提升品质•临沂别墅市场目前已形成以滨河板块为核心区域，宇帆高尔夫加上河东区温泉主题的打造，河东区将逐步发展成为临沂的高端休闲住宅区；新城南坊、罗庄以等临沂两大水系边也是临沂高端住宅的重要区域！临沂别墅高端板块初步形成临沂房地产市场对本案的启示其一，临沂是一个有着悠久历史文化、名人辈出、人文底蕴深厚的城市；临沂有着两大水系交汇的优美风景，以及河东温泉等天然条件，适于人类宜居；其二，临沂有着工业和经贸物流两大马车拉动经济发展，自然产生更多的富裕阶层，形成临沂真正的上层圈子，那么自然也就有那么一群人真正的懂得享受，成为高端别墅的目标人群。其三，临沂目前别墅发展处于初级阶段，需要真正意义的高端别墅来提升临沂的城市品位，形成临沂独有的别墅居住区。第二部分：项目定位定位背景地块分析人群定位市场定位案例借鉴临沂是山东乃至北方连接南方的桥头堡区域，临沂成为北方的商贸物流中心，滨河板块成为临沂高端住宅区。四大支撑点：山东经济发展在中国的重要位置；临沂是山东乃至北方连接南方、海洋口岸的桥头堡；临沂良好的水景资源以及人文资源；滨河板块依然成为临沂高端住宅区。定位的背景一临沂苏北经济圈河南中原经济圈北方经济圈环黄海湾经济圈滨河高端住宅、第一富人区沂河风光让临沂增添了无限悠然情趣，赋予了这个城市的灵气；根据临沂政府的规划，滨河板块成为了提升临沂整体人居水平的高端住宅区；橡胶坝周边区域以“离尘不离城”的地域优势，目前已建设多个别墅项目以及宇帆高尔夫等高端，自然就成为了临沂的别墅高端住宅区。定位的背景二滨河第一富人别墅区传统中心市区地块用地32.6公顷，具备打造临沂纯别墅大盘社区的用地规模地块位于临工路香港路交汇处，车行15分钟内可到达临沂市中心，具备打造第一居所的条件。地块内有天然河道，具备打造滨水、亲水豪宅的绝佳条件。地块临近沂河，处于滨河高端住宅区的核心区域，周边有宇帆高尔夫、临沂一中、机场、日月五星级大酒店等高端配套上风上水八面玲珑的贵族地块临沂别墅类高端住宅区定位的背景三CEO所见略同在临沂这样一个“商贸物流+工业发展”的重镇里，商人、老板以及高级的经营管理者类人群无疑就是这个城市最核心的中坚阶层；其次，由于城市经济发展良好，政府管理阶层、各传统行业、商贸物流产业链等老板、高级管理经营也都收入高涨，成就了临沂这个城市的富裕阶层。他们注重生活品质，他们更注重身份的彰显，他们更注重名贵私人物品的拥有，他们注重享受成功后的人生，他们更有资格给与家人更好的生活条件，他们更应该为子女留下传世的精神财富和物质财富，……他们就是各个行业的领头者+管理者=CEO人群定位临沂首席CEO纯英伦艺墅社区在临沂目前的别墅项目中，多数别墅都是采用西班牙、南加州、地中海风格，也有中式徽派别墅，所以我们建议采用英伦皇家艺术风格，以突出项目与目前临沂市场上的别墅风格区别。同时，英伦皇家的概念也更好应用于项目的人群定位，更好的展开营销。其次，由于水是临沂多数高端楼盘的卖点，我们项目的水只是基本的优势和卖点，滨水、亲水别墅之上的是英伦皇家艺墅的概念，更具震撼，令临沂的CEO们折服！市场定位关键字：领跑临沂高端地产、低密度、滨水亲水、第一居所、英伦皇家艺墅、CEO圈层、亲地多重庭院、私有化（绿地、庭院、空间、大树）……市场定位案例借鉴-规划万科十七英里■规划总用地：67571.1平方米■总建筑面积：50678平方米，其中一期建筑面积：26343平方米，107户；二期建筑面积：24335平方米（其中包括商业（含会所）2000平方米），约340户。■容积率：0.75地理位置“17英里”项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。项目三面环海、背靠青山，用地海景线长约662米。万科17英里项目盐坝高速小梅沙景区下洞油气码头松灵嘴