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青岛·2015年上半年房地产市场总结2015年7月PART1.经济背景概述…………………............................................03PART2.政策规划分析………………...…………................................10PART3.土地市场研究………………….............................................22PART4.商品住宅市场研究………………….....................................30PART5.别墅市场研究…………………..............................................38PART6.公寓市场研究…………………..............................................44PART7.商业市场研究…………………..............................................50PART8.办公市场研究…………………..............................................55PART9.开盘总结分析…………………...............................................60PART10.开发企业格局分析…………………....................................65PART11.报广投放简析………………….............................................72PART12.总结及预测………………….................................................762015年青岛市房地产市场年中总结报告PART1.经济背景概述2015年青岛市房地产市场年中总结报告全国经济环境1.20%-4.61%-10%0%10%1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月2011年2012年2013年2014年2015年CPIPPI2011—2015年5月CPI、PPI走势2011—2015年1季度全国GDP及其增速走势9.20%7.80%7.70%7.40%6.95%050000010000000%5%10%2011年2012年2013年2014年2015年1季度GDP（亿元）GDP增速全国：GDP增速放缓，1季度增速接近全年目标；CPI企稳，PPI持续走低全国：M2增速近半年连续下滑，金融数据基本维持低位2011—2015年5月广义货币余额增速月度走势社会融资规模与新增人民币贷款余额走势0.002.004.001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月2011年2012年2013年2014年2015年社会融资规模（万亿元）新增人民币贷款余额（万亿元）0%10%20%30%1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月2011年2012年2013年2014年2015年M2同比增长全国经济环境全国：固定投资增速与房地产投资增速持续下滑2011—2015年5月固定资产投资及其增速走势2011—2015年5月房地产投资增速走势0.0020.0040.001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月2011年2012年2013年2014年2015年房地产投资累计增速（%）0.00%10.00%20.00%30.00%02000004000006000002011年2012年2013年2014年2015年1-5月份全社会固定资产投资（亿元）固定资产同比增长全国经济环境青岛：GDP增速放缓，房产投资占固定资产投资比重下降，目前降至16.7%2003-2015年1-5月青岛全社会固定资产投资及房地产投资情况0%10%20%30%020004000600080002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年1-5月全社会固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资占固定资产投资比率2003-2015年一季度青岛市GDP及增幅情况0%10%20%30%0500010000青岛市生产总值（亿元）增长率青岛经济环境青岛：城镇居民可支配收入、居民储蓄存款余额保持增长态势，增速有所下滑2003-2015年1季度青岛城镇居民可支配收入及增幅2005-2015年1-5月青岛城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图0%5%10%15%20%02000040000600002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年一季度城镇居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出城镇居民人均可支配收入同比增幅0%10%20%30%02000400060002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年1-5月城乡居民储蓄存款余额（亿元）增幅青岛经济环境青岛：2015年前5月房地产施工面积、竣工面积、销售面积和销售金额保持同比增长态势2003-2015年1-5月青岛市房地产销售面积、销售额0500100015002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年1-5月销售面积（万㎡）销售额（亿元）2003-2015年1-5月青岛市房地产施工竣工面积05000100002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年1-5月房地产施工面积（万㎡）房地产竣工面积（万㎡）青岛经济环境PART2.政策规划分析2015年青岛市房地产市场年中总结报告2012201320142015•持续调控•国五条•金十条•限购取消•降息•分类调控•限贷松绑•降准、降息•公积金松绑•购房补贴全国政策解读2008年-2015年6月重要政策总结20112010政策走势房地产走势•央行连续5次降息•首套房、改善型2套房首付降低•19个城市出台限购令•加息、上调准备金率•限购城市达到46个•上调利率、准备金率200920081月5日《税收征收管理法修订草案》向社会公开征求意见，个人征税体系将建立1月28日住建部表明，明确建立多种管道发展租赁市场，推进REITs试点2月16日中央审议推出取消暂住证制度，全面实施居住证制度2月25日国务院提出，全国33个区县允许农村集体经营性用地入市3月多地宣布，公积金贷款利率下调至4%，并出台公积金新政3月31日中国人民银行、住建部、银监会联合发布通知，将二套房首付比例，降至四成4月20日央行决定4月20日起降准1%1月10日基本完成了《住房公积金管理条例》的修订，公积金用途多元化2月4日央行再次宣布降准，金融机构人民币存款准备金率自2月5日起下调0.5个百分点2月24日上海和重庆的房产试点税停止，房产税退出2月28日央行宣布，自2015年3月1日起存贷款基准利率下降0.25个百分点3月30日财政部、税务总局宣布二手房满两年后，免征营业税6月1日北京开始实施公积金新政2015年1-6月重要政策一览表全国政策解读6月28日央行决定对金融机构定向降准6月28日央行再次降息5月11日央行5月11日降息贷款基准利率下调0.25个百分点2月4日央行再次宣布降准3月1日施行今年首次降息年内三次降准，三次降息，将进一步释放大量资金流动性，降低企业融资成本，促进资金流转，同时也将进一步增强购房者的信心，加快市场回暖。央行动作全国政策解读•降准之后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。短期内来看，楼市成交量有望短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，对于一、二线城市，未来几个月会出现涨价现象，大多数三四线城市楼市主题仍是跑量，各城市楼市走势将进一步分化。•金融机构人民币存款准备金率自2月5日起下调0.5个百分点；•时隔近三年来央行首次启动全面降准，央行下调存款准备金率，反映出当前经济运行面临较大下行压力，是“稳增长”的必然选择。•自2015年3月1日起存贷款基准利率下降0.25个百分点，其中一年期贷款利率下降至5.35%；一年期存款基准利率下调至2.5%；•降息有助于增加购房者信心，促使刚需客户尽快下手，新房、二手房在降息利好之下出现成交高峰，但需注意不能过分乐观，本次降息不会改变房地产市场基本面，供大于求、库存压力大的局面还将持续相当长一段时间。•6月27日央行宣布，自28日同时进行降准、降息，本次将降息0.25个百分点。•本次同降距上一次同时降准降息已有7年时间。本次同降以进一步支持实体经济发展，促进结构调整；将释放大量资金，进一步降低企业融资成本，促进资金流转；将增强购房者的信心，同时也增强开发商的信心。央行：6月28日起下调存贷款基准利率央行：4月20日起降准1%•5月10日，央行宣布，自2015年5月11日起对称降息0.25个百分点。•进一步下调存贷款基准利率，是为了稳定经济增长，利于降低企业融资成本，同时也有利于房地产市场的稳定，为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境。央行：5月11日起降息0.25个百分点面对房地产市场不断下滑的趋势，国内不少城市陆续取消房屋限购政策，开启“救市”新篇章，目前全国仅北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市尚未取消限购限购取消一线城市全面坚守限购（4个）北京、上海、广州、深圳二线城市取消或放松限购（30个）默认放宽城市（3个）未变化城市（1个）南宁、呼和浩特、济南、海口、苏州、武汉、无锡、西安、杭州、石家庄、温州、宁波、青岛、合肥、太原、长沙、郑州、哈尔滨、厦门、昆明、银川、贵阳、兰州、西宁、福州、南京、沈阳、天津、乌鲁木齐、成都大连、长春、南昌三亚三四线城市取消或放松限购（6个）默认放宽城市（3个）绍兴、金华、佛山、徐州、台州、珠海舟山、衢州、永康全国政策解读降二套首付和减营业税政策住建部和银监会发出正式文件《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，二套首付下调至4成，首套公积金首付2成；与此同时，财政部大幅缩短二手房交易营业税免征年限至两年1）对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；2）使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。3）财政部将个人出售普通住宅，营业税免征的购买年限由5年下调至2年。此次政策调整将缓解短期的市场，部分改善型需求短期内或受刺激入市，但这无法扭转中长期需求疲软，从而导致房地产市场将逐步下行的趋势。全国政策解读•降低首付•提升公积金贷款额度•放宽二手房交易标准公积金松绑继降准、限购松绑后，逐个城市开始对公积金做出调整；这次调整中的城市包括了还存在限购的北上广深；经一系列利好政策实施后，在5、6月份一二线城市的成交量有明显的提升。楼市长时间的低迷状态，导致现在大多购房者摇摆不定，虽然迎着一系列的利好态势，但楼市还是不会在短时间全面恢复。全国政策解读公积金松绑城市一线城市：北京、上海、广州、深圳、天津二线城市：成都、长沙、苏州、洛阳、合肥、福