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www.rap114.com锐理.青岛.研究部2012年1月6日备注：本报告市场数据来源于锐理数据平台实际备案及签约口径，开盘项目监测数据来源于实际认购口径。2011年青岛房地产宏观市场概况(精简版年报)www.rap114.com经济政策交通土地住宅商业产品企业预测开发办公城市产业2006年2007年2008年2009年2011年我国GDP整体增速持续放缓，房地产景气指数也创至2010年以来新低；居民消费价格指数全年呈现“先高后低”，2011年末通货膨胀已基本得到缓解，存款准备金率年底开始下调，2012年或将全面进入存款准备金率调整的下行周期。2006年2007年2008年2009年2010年2011年2011年中国经济运行继续朝着宏观调控的预期方向发展，预计2011年四季度GDP增速将继续回落，增幅低于9%，全年GDP增速将略高于9%，2012年经济增速将继续放缓。2011年11月份底，房地产景气指数再创2010年以来新低，降破100点后至99.87。受限购政策影响，2011年房地产景气指数连续6个月走低，特别是下半年房地产市场日渐惨淡。截止到11月底我国CPI仅同比增长4.2%，通货膨胀得到有效缓解，全年CPI或上涨4%左右；PPI增速则明显回落，仅同比上涨2.7%，国内实体经济发展面临滞后。11月30日央行宣布存款准备金率12月5日始下调0.5个百分点，这是2010年初以来首次下调，同时也标志着2012年存款准备金率调整将进入下行的周期。2010年2011年项目www.rap114.com经济政策交通土地住宅开发城市产业不考虑2008年金融危机对房地产市场的影响，2007-2010年以来开发企业资金来源占比变化：利用外资占比逐渐减少自筹资金所占份额少金融机构贷款总额占主导2011年1-11月份，房地产开发企业资金来源共75208亿元，同比增长19%。其中企业自筹资金31092亿元，增长30.6%；国内贷款11376亿元，仅同比增长1.2%，增幅则较去年同期急剧减少近25个百分点；定金及预收款19228亿元，同比增长20.7%；个人按揭贷款7499亿元，同比减少5.5%。2011年房地产市场调控政策不断加码，存款准备金率、存贷款利率步步上调，迫使开发企业银行信贷成本以及购房者臵业成本大幅增加，国内贷款增幅同比大幅趋缓，房产企业自筹资金占比快速增加超四成，在此影响下，如不出现“降价量升”，2012或将仅资金雄厚的房企可在政策严控下成功“突围”。07以来房地产企业开发资金多依仗金融贷款，特别是2009-2010年贷款融资总额占到总资金额的四成以上，企业债务面临高风险；2011年调控背景下银行贷款门槛提高，企业自筹资金占比迅速增加，若政策调控持续实施，资金充裕的企业有望实现“突围”。商业产品企业预测办公项目www.rap114.com经济政策交通土地住宅开发城市产业2011年青岛市房地产市场受政策调控影响比较显著，房地产开发投资、商品房新开工面积、商品房竣工面积以及商品房销售面积年内数月持续走低，各开发商在调控政策引导下企业布局策略偏于谨慎。房地产开发投资:2011年1-10月份全市房地产开发投资643.7亿元，较去年同期上涨29.9%，开发投资增速年内连续数月放缓。竣工面积:2011年由于销售低迷开发商纷纷放缓工程进度，年内商品房竣工面积大幅下滑。1-10月全市竣工2302.3万平，同比大幅减少了32.9%；销售面积:2011年1-10月份全市商品房销售面积3845.7万平，较去年同期减少了9.1%，自4月始商品房销售面积连续7个月同比走低。新开工面积:2011年1-10月份全市商品房新开工面积3897.8万平方米，面积同比去年大幅减少了21.5%。商业产品企业预测办公项目www.rap114.com经济政策交通土地住宅开发城市产业2007年2009年适度从紧的货币政策积极的财政政策和适度宽松的货币政策稳健的货币政策适度宽松的货币政策2010年2011年次贷危机爆发从次贷危机转发为经济危机经济触底开始复苏经济恢复快速，出现过热势头加大调控力度，经济平稳发展稳健的财政政策和从紧的货币政策积极的财政政策和稳健的货币政策稳健的货币政策，并适时强调灵活性、针对性、前瞻性政策导向经济持续下滑经济复苏经济平稳运行宏观基调两防一保一控保增长、扩内需、调结构惠民生、保增长、调结构保民生、稳增长、控通胀2008年2010年实行的宽松货币政策导致了我国房地产价格以及物价涨幅空前，在经济平稳运行前提下，2011年国家继续对房地产市场进行调控，行政、财政、金融信贷等调控政策不断加码，至年底通货膨胀得到缓解，房地产价格开始有所回落，保民生、稳增长、控物价的宏观目标基本得以实现。调控政策不断加码，经济朝宏观调控目标发展2008年世界经济危机对中国经济的影响显著，我国GDP增幅持续走低，为刺激经济增长，中央政府决定将消费作为拉动经济增长的主要动力。2009年政府出台了一系列经济刺激计划，GDP从09年三季度开始强劲反弹。2010年政府开始逐渐退出刺激经济的政策，执行适度宽松的货币政策，但由于09年的惯性，2010年第一季度的消费创出近四年的新高，经济出现过热情况。2010年3月两会后，国家出台系列经济政策，进一步加大经济结构调整力度。2011年我国物价指数屡创新高，通货膨胀严重，政府转而实行积极的财政政策和稳健的货币政策，改善民生，上半年连续六次上调存款准备金率，三次上调存贷款利率来抑制通胀，保持经济平稳增长，至2011年底通货膨胀基本缓解。稳健货币政策的出台无疑对经济增长有一定的抑制作用，特别是实体经济正面临着严重的资金困境；在此背景下12月5日央行下调存款准备金率0.5个百分点，此举预示着2012年货币政策必将有所转向，在实行稳健货币政策的前提下注意调控的灵活性、针对性、前瞻性，预计2012年货币政策将会减少对实体经济的更多限制。商业产品企业预测办公项目www.rap114.com经济政策交通土地住宅开发城市产业调控限购限贷限价保障房2011年房地产调控贯穿始终，调控政策出台的密度、力度均超过2010年，限购、限贷、限价、保障房四个方面不断加码，调控房地产市场的总体走势。截止到2011年底，房地产市场价格开始有所回落，调控效果显现，预计2012年调控效果将会进一步放大。限贷：针对三套房暂停房贷的政策2010年10月部分银行开始实行限贷政策，本地居民购三套房停贷。2011年1月26日颁布的“新国八条”中规定强化差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。青岛：目前首套新建商品房首付最低三成，利率基准利率或上调5%-10%；二套房首付六成，利率上调0%-10%；三套房暂停发贷。限价：同限购一样，属于短期内调整政策新国八条规定，“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。”青岛：2011年青岛明确的调控目标是本年度新建住房价格涨幅将“明显低于”本年度城市居民人均可支配收入增幅，参考2009年人均可支配收入增幅为9.3%，2010年增幅为11.8%。截止到2011年底，青岛市新建住宅价格同比涨幅为3.7%，限价调控目标基本已经实现。保障房：增加市场供应量，满足中低家庭臵业2011年2月24国务院召开全国保障性安居工程工作会议，指出十二五规划建3600万套保障房，其中2011年开工建设1000万套。2011年11月22日李克强在全国住房保障工作会上强调，2012年必须扎实有效地推进住房保障工作，发挥好其对投资和消费的较强拉动作用。青岛：2011-2013青岛市规划建公共租赁房1.5万套、经适房1.5万套、限价房3万套；2011年新开工保障房2.4万套，其中新开工公共租赁房7239套、经适房5900套、限价房10009套。限购：抑制市场需求属短期政策终将退出市场2010年4月30日，北京出台的“国十条”中明确提出从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房；2011年1月26日，国务院颁布“新国八条”，限购令全面展开，按照规定“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。2011年1月31日青岛开始实行限购令，在七区范围内对已有1套住房的本市户籍家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社保证明的非本市户籍家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社保证明的非本市户籍家庭，暂停售房。属于直接信贷干预，增加了开发企业和购房者的信贷成本，从而提高了购房者的购房门槛行政干预信贷干预行政干预行政干预需特别注意的是，限价手段从根本上来讲不会促成房地产价格的回落，而仅仅是限制了其涨幅，从调控效果来看，政策本身对房地产市场的影响有限。保障房的规模化开建，后期将形成巨大供应量，预计2012年下半年至2013年保障房或将与商品房平分市场，商品房面临销售压力商业产品企业预测办公项目www.rap114.com经济政策交通土地住宅开发城市产业2011年初半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略，其中，青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的“龙头”；青岛城区范围有望扩大，即墨胶州胶南或将纳入中心城区。半岛蓝色经济区城镇体系规划范围南起日照市，北至滨州市，包括青岛、烟台、威海、潍坊、日照、东营和滨州七市以及临沂、淄博、德州的部分县市。其中青岛战略地位得到放大，后期将被培育成国家级中心城市；根据规划，到2020年青岛将成为我国东部沿海区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜地。根据青岛“十二五”规划纲要(草案)规划，未来五年内青岛市将发展成为环胶州湾的特大型城市，全市人口规模突破950万人，城镇化率达到75%。中心城区规模将达到450万人，适时推进即墨、胶州、胶南纳入中心城区，扩大城市规模。形成以一主三辅、即墨、胶州、胶南为中心城区的大青岛格局。主城区崂山红岛黄岛即墨胶州胶南大青岛战略商业产品企业预测办公项目www.rap114.com经济政策交通土地住宅市场城市产业2011年重庆路快速路、地铁M2号线全面开工，“一桥一隧四环路”顺利通车，城阳、红岛、胶州、胶南、即墨与主城区的距离缩短，大青岛立体交通雏形框架基本形成。重庆路快速路海湾大桥备注：“一桥一隧四环路”指的是海湾大桥、海底隧道以及204国道、省道395、环胶州湾高速公路以及双积公路四条环形路。商业产品企业预测办公项目www.rap114.com经济政策交通土地住宅市场城市产业近年来青岛第三产业发展迅速，特别是城市总部经济已列入全国发展前十位，形成了几大固定总部经济圈，按照总部经济规划目标到2015年，总部经济将继续成熟壮大，青岛市区建成七大总部经济集聚区。市南区国际金融商务核心区：以香港中路、东海路为“横轴”和以延安三路、山东路、南京路、福州路、燕儿岛路为“纵轴”的七个轴带及周边区域。市南区软件和动漫产业集聚园区：银川西路和宁夏路周边，包括软件园一期、二期、三期区域。中央商务区（CBD）：以市北区中央商务区为主，以及形成的办公、商务、商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区。崂山金融城：以仙霞岭路、规划135号线、125号线、海口路、五大广场中轴线所围合规划区约396万平方米的核心区及周边辐射区域。青岛开发区商务中心及国际生态智慧城：以唐岛湾中央商务区、凤凰岛影视基地和国际生态智慧城为重点的区域。青岛（城阳）总部基地园区：以流亭国际机场周边，规划发展总部经济及相关服务业集聚区面积为重点区域。青岛高新区科技商务中心：鳌东路以东、河东路以南、华中路以西、火炬路以北区域，以中央智力岛为核心的区域。中央商务区（