标杆地产项目操作模式

万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台标杆地产项目操作模式第一章总论一、编制原则对项目操作的全过程有一个系统的、有序的描述，在时间轴上看，一个项目从谈判到完成，都是由一系列事件来表达的，这些事件的结果可能是一个书面的概括、计划、方案、会议纪要，也可能是一项批文、合同、标书，还可能是产品生产过程中的一个阶段点，比如：正负零、封顶，完成外立面装修。但无论如何，这些事件的结果都是确定的，可测量的，没有歧义的。它们构成了我对项目运作思考的元素。我们希望通过对这些事件的逻辑关系的描述和每一事件展开过程关键点的表达以及事件发生过程中数据记录使全体员工对一个项目的实际运作保持一个从宏观到微观指引，减少业务流程中的沟通成本――时间。二、适用对象：全体员工中层以上领导：熟悉业务的全过程，加深对前后部门内的理解；业务部门员工：了解自己岗位在业务链中的位置和贡献，站在一个更高的角度看问题；支持部门员工：全面了解业务部门工作的需求，更好的为一线部门提供支持和服务。三、手册的结构：1、项目的主要阶段；2、各阶段主要任务；3、各任务的输入输出资料；4、各任务的执行要点；5、各任务执行的检查表格；6、按时间次序排列的任务明细列表四、注意问题：项目营运三条价值链的柔和价值链：一条是开发生产价值链——主要为客服增加价值；一条是全程的成本控制链——为公司创造价值；一条是营销价值链——为公司创造价值关系：开发生产链是主线，成本控制链、营销价值链则穿插在主线之中。第二章项目操作管理工作一览表开发线――黑色；营销线――紫色；成本线――红色；报建――蓝色；万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台里程碑――加黑阶段编号主要任务牵头部门工作关键点所需准备资料、资源工作规范成果成果流向土地获取阶段1土地信息1、土地信息资料收集；1、红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同；2、房地产证等；3、核资料准确度；《公司发展规划》《土地获取与评价体系》；开发部《政府资料提交及配合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项等）》《调查报告》（红线图、用地规划许可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件）22、资料真实性、合法性调查；1、土地信息内容真实、合法、有效；2、开发部配合复核资料准确度；33、合作方、转让方信息收集；合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵；4项目拓展1、现场踏勘位置/四至范围/地形地势/自然资源环境/交通/配套/拍照照相机/地图/交通工具策划流程和操作规范现场踏勘表总裁52、收集片区资料规划/环境/交通/配套/文化/民俗照相机/地图/交通工具现场踏勘表63、收集房地产市场行情资料供给/需求/价格/政策/法规/统计年鉴/各种机构研究报告市场环境分析报告74、收集典型代表楼盘资料规模/产品形态/档次/价格销售状况照相机/地图/交通工具楼盘调查表85、填写拓展建议表SWOT分析和建议项目拓展建议万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台9前期计划立项申请报告及录制好的电脑软盘；固定资产投资计划申报表、自有资金验资文件、申请银行贷款的项目出具银行贷款意向书；设计概算或估算书；可行性研究报告；项目法人注册文件（营业执照）、用地红线图、建设用地规划许可证；开发部《政府资料提交及配合工作流程》（宗地图、规划设计要点、计划立项等）；《设计报建工作流程（图纸、填写表格、批文等）》；计划立项批文10合作建房合同或土地转让合同评审后的合同稿《国家土地政策》签订后的《合同》11项目开发总计划1、进度计划；2、资金安排与运用计划编写；3、人员计划；前期策划阶段12市场调查1、拟订调查方案策划目的/工作计划/要求策划流程和操作规范132、选择合作的调查公司策划公司实力/合作方式/合同洽谈/签约143、调查问卷设计策划客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同154、征询相关部门有关问卷意见策划向产品设计部门/采购部门/总裁办征询和补充意见165、调整、修订和确定调查问卷策划修改/确定/报批176市场调查实施6.1入户调查策划调查人员确定/培训/上岗/填调查表/整理分析186.2拦截调查策划调查人员确定/培训/上岗/填调查表/整理分析196.3行内专家座谈会策划确定邀请专家名单/时间/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品准备/执行/整理分析场地和礼品206.4潜在客户座谈会策划确定邀请客户名单/时间/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品准备/执行/整理分析场地和礼品万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台216.5典型代表楼盘调查策划确定调查楼盘/调查人员确定培训/上岗/填调查表/归纳分析226.6有关市场分析资料收集和分析：策划收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入已开发和待开发项目、产业发展、城市文化和民俗等资料/整理分析236.7撰写市场调查报告策划城市宏观经济分析/城市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特征分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估246.8市场调研报告宣讲策划制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订256.9市场调查报告审批策划编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档26市场定位1、市场定位报告撰写策划项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议策划流程和操作规范市场定位报告开发部/总裁万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台27开发召开专题研讨会：总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨；《策划规范》；开发部《策划定位报告调研、编写配合工作流程》282、市场定位报告宣讲策划制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订293、市场定位报告审批策划编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档30项目命名1、拟订项目命名的原则和方向策划依据项目景观/规模/定位/意境/品位312、项目命名讨论策划命名提案/讨论/总结323、命名初稿征询相关意见策划向相关部门分发征询意见表334、根据命名设计LOGO策划依据命名方案设计345、命名与LOGO报批策划编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档项目开发计划351、计划草拟；以公司年度经营计划为前提，合理分配相关部门、相关专业的资源及工作时间，保证计划的科学性及可实施性，公司年度计划、由各专业工程师提供的设计周期、施工周期资料《公司年度经营计划》；《公司年度项目开发设计分解及调整配合工作流程》（需优化）《开发进度计划》初稿362、征询相关部门意见组织召开计划协调会，出会议纪要项目实施计划草拟稿召开计划研讨会万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台373、计划调整合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等，各部门相关工作搭接流畅，计划的实际操作性强计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见《项目实施计划》修订稿384、定稿；在满足公司年度经营计划的前期下，基本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资源，具备可操作性计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见经总办书面签字确认的《项目实施计划》395、关键路线。方案完成时间确定，初步设计完成时间确定，降水支护及桩基施工完成时间确定，主体施工图完成时间确定，满足公司年度经营计划中预售时间的进度要求已被确认的《项目实施计划》《开发进度计划》关键线路版概念设计阶段40概念设计指引书目标客户需求特性描述策划基本属性需求/生活便捷需求/安全需求/私密需求/交流需求/审美需求/社会地位需求策划流程和操作规范项目开发理念阐述报告开发/总裁41项目开发理念阐述策划规划理念/人、自然、建筑三者关系关系//生活方式和人文精神倡导产品形态组合表开发/总裁42产品形态组合策划住宅组团产品形态和经济指标/商业位置面积/会所位置面积/教育配套位置面积/其它共建面积和位置/组团容积率/综合容积率总体规划指引方案开发/总裁万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台43总体规划指引策划土地级差分析/产品组团布置指引/主要出入口/交通组织路线/停车方式/主要景观轴线/公共活动空间布置环境设计指引方案开发/总裁44环境设计指引策划环境设计概念/环境设计风格/环境设计采用元素/主要展示区域得环境设计要求开发周期指引方案开发/总裁45开发周期指引策划各期开发范围的原则/各期开发得区域划分/各期开发得顺序/开发周期多方案得评审优展区规划指引方案开发/总裁46优展区规划指引策划确定优展区范围/优展区参观路线/优展区主推产品/优展区环境设计要求/优展区配套要求/物业管理方式指引方案开发/总裁47物业管理方式指引策划物业管理模式开发/总裁/物业48项目概念设计营销评审表策划有利于产品价值最大化/有利于实现客户价值最大化/有利于市场推广开发/总裁49项目环境设计营销评审表策划有利于产品价值最大化/有利于实现客户价值最大化/有利于市场推广开发/总裁万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台50设计单位甄选与招标；编写概念规划设计方案招标任务书，针对重点规划要素进行定性、定量分析并组织相关专家论证《设计单位信息库》设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情《概念设计工作指引》《甄选报告》51资料准备；地块容积率分析及经济技术指标分析论证；评审规划设计要点或根据市场需求调整规划设计要点；实地踏勘，了解区域城市规划，并进行密度分析、模型分布尝试、景观及朝向论证等总图、规划设计要点、宗地图；《规划许可证》；《市场定位报告》；概念设计的营销建议；《设计任务书》《概念设计合同草案》52概念设计合同签订；是否符合相关法律法规，设计进度满足项目开发计划要求，概念设计任务书编制，各经济技术指标确定《甄选报告》批示《项目实施计划》、《设计任务书》相关法律法规正式签订生效的《概念设计合同书》53设计跟进检查、草案比较优化阶段性设计概念图片满足设计合同、设计任务书要求，专业工程师检查设计修改进度及质量《概念设计合同书》；《设计任务书》；概念设计方案草案《项目实施计划》、《设计任务书》概念设计阶段性成果万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台54设计评审1、设计内部评审召开内部评审会，整合内部评审意见并形成会议纪要，对策划、销售、客服、物业的意见答复清晰，能找出解决问题的平衡点，部门级评审主要确定建筑总平面图、户型方案、环境总平面方案、商业街及会所装修方案等概念设计白图《设计概念及方案评审的配合工作流程》《图纸会审管理及配合工作流程》《经济标、技术标评分报告》〈评审会议纪要〉552、概念设计内部营销评审对照营销评审表逐项打分策划流程和操作规范各方案总得分和优劣点评述开发/总裁563、概念设计外部营销专家评审确定邀请专家名单/时间/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品准备/执行/整理分析会议纪要574、概念设计营销评审结论营销评审总结/中标方案建议最终评审意见表585、外部专家评审召开评审会，总图布局是否满足市场定位要求，是否符合公司利益；户型、景观、道路交通等分析图是否满足要求，形成会议纪要并调整设计《设计概念及方案评审的配合工作流程》《图纸会审管理及配合工作流程》《经济标、技术标评分报告》〈评审会议纪要〉596、集团审批设计和营销评标综合意见编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档60出概念设计册（正式版）《评审会议纪要》《概念设计方案册》方案设计61方案设计指引总平面图和经济指标评价策划营销评价讨论会策划流程和操作规范总平面图和经济指标评价报告开发/总裁万斗网www.wondoc.com知识共享与文档交易平台62首期开发的面积和产品组合指引策划首期面积/范围图/主推产品首期开发的面积和产品组合指引表开发/总裁63首期会所商业教