富乐一期商业物业整体运作思路及招商建议方案

成都润凯房地产营销顾问有限公司富乐领江●一期商业物业整体运作思路及招商建议方案成都润凯房地产营销顾问有限公司1、各区域商铺地理位置及周边环境分析：1号楼商铺：地处项目最北端，临小区主出入口、规划广场、江彰大道，商业有转角同时为项目与长钢厂最近区域；商业展示面好、交通便捷、有广场，在商业氛围营造及后期持续经营方面优势明显，转角处商铺能出形象并且具有带动作用。2号楼商铺：商铺整体临江彰大道并且连接1、3号楼商铺，商业呈条状分布；商铺属于一般性的临街商铺。3号楼商铺：与2号楼相接，临小区主出入口、规划道，商业有转角；该区域商铺处于进出小区必经之路，拥有作为生活配型商业的先决条件。一、商业分析成都润凯房地产营销顾问有限公司2、各区域商铺结构分析：1号楼：临小区主出入口处商铺进深达到了16.2米，而商铺的开间在6米，此区域商铺开间进深比已经超过了最佳的1:2的比例；转角处商铺在角上设立了消防疏散楼梯，对于后期经营造成严重影响；公共卫生间的设立位置在转角商铺的最里面，在后期使用上有诸多不便。2号楼：商业整体临江彰大道呈条状分布，整体长度达到了90米，进深大多在10米，仅有靠1号楼处有大进深。3号楼：商业临小区主出入口处商铺进深达到了19米多；临入口处的公共卫生间占用了出入口第一间商铺面积。成都润凯房地产营销顾问有限公司二、商业业态布局及商铺划分建议1111号楼：1F1F1F1F该区域位置、交通、展示面均优越，适合经营业态：1F1F1F1F：以金融机构为主辅以店面形象好有一定档次的专卖。2F2F2F2F：金融机构办公++++有水休闲（保健浴足、茶坊）3F3F3F3F：有水休闲（保健浴足、茶坊）1F1F1F1F：在满足主力商户一层经营需求的前提下，满足开间进深比在1111：2222左右对进行尽量多的商铺切割，同时调整消防疏散楼梯的位置。2~3F2~3F2~3F2~3F：以主力商户实际需求为切割商铺。成都润凯房地产营销顾问有限公司1111号楼::::2F2F2F2F该区域临小区主入口，商铺进深深，柱距大，单层面积较大，适合经营业态：1~3F1~3F1~3F1~3F：大型餐饮。在尽量控制商铺总价、不影响商铺使用效率的前提下对1~2F1~2F1~2F1~2F商铺进行切割。成都润凯房地产营销顾问有限公司1111号楼::::3F3F3F3F该区域临江彰大道，商铺开间进深均良好，适合业态：1F1F1F1F：以销售为主，仅确定不能经营餐饮业态2F2F2F2F：与2222号楼2F2F2F2F相连接经营家具家私装修市场。1F1F1F1F商铺按照商铺开间进行切割，2F2F2F2F商铺在留出过道后按照市场商铺进行切割。成都润凯房地产营销顾问有限公司2222号楼::::1F1F1F1F该区域临江彰大道，商铺开间进深均良好，适合业态：1F1F1F1F：以销售为主，仅确定不能经营餐饮业态，业态导向为经营家具家居类装修饰品类1F1F1F1F商铺以开间进行商铺划分成都润凯房地产营销顾问有限公司2222号楼::::1F1F1F1F该区域临江彰大道，商铺开间进深均良好，适合业态：1F1F1F1F：品牌装饰专卖店成都润凯房地产营销顾问有限公司2222号楼::::2F2F2F2F该区域临江彰大道，商铺开间进深均良好，适合业态：2F2F2F2F：家具家居装修市场2F2F2F2F商铺在留出过道后按照市场商铺进行切割。成都润凯房地产营销顾问有限公司2222号楼::::3F3F3F3F该区域临江彰大道，商铺开间进深均良好，适合业态：3F3F3F3F：露天茶坊、网吧、健身会所划分为两间商铺，销售时进行搭售。成都润凯房地产营销顾问有限公司3333号楼::::1F1F1F1F该区域临小区主入口，适合业态：1F1F1F1F：干洗、诊所、美容美发店划分为两间商铺独立销售。成都润凯房地产营销顾问有限公司3333号楼::::1F1F1F1F该区域商铺进深开间都很好，适合业态：1F1F1F1F：以销售为主，仅确定不能经营业态为餐饮在满足开间进深比的前提下，尽可能多切割商铺数量成都润凯房地产营销顾问有限公司3333号楼::::1F1F1F1F该区域商铺面积大，位于项目一期一二批次之间规划路口，适合业态：1F1F1F1F：社区超市该区域无需考虑商铺划分以后的实用性，仅考虑商铺销售总价，采取包租模式销售成都润凯房地产营销顾问有限公司3333号楼::::2F2F2F2F该区域商铺面积大，位于项目一期一二批次之间规划路口，适合业态：2F2F2F2F：网吧、KTVKTVKTVKTV、会所该区域无需考虑商铺划分以后的实用性，仅考虑商铺销售总价，采取包租模式销售成都润凯房地产营销顾问有限公司一、4-9号楼商业分析1、地理位置及周边环境分析：����该批次物业为一期二批次����东面临江彰大道，西面为景观广场并与规划景观桥相接����北面为项目一期一批次，南段地处项目中心商业区����交通便捷：江彰大道、小区规划道、规划景观桥2、各区域商铺结构分析：����9号楼：为四层裙楼商业，且物业设计规整，具有中大型商业进驻条件。����4-8号楼：为两层裙楼商业，物业柱距不规整且有剪力墙影响使用功能。成都润凯房地产营销顾问有限公司三、商业业态布局建议4444号楼：1F1F1F1F银行金融机构大厅品牌店物管用房生活配套商铺成都润凯房地产营销顾问有限公司4444号楼：2F2F2F2F银行金融机构办公品牌店2222层展示区品牌店办公及库房火锅、汤锅类餐饮成都润凯房地产营销顾问有限公司5555号楼：1F1F1F1F大型中餐大厅公建配套用房生活服务类商铺成都润凯房地产营销顾问有限公司5555号楼：2F2F2F2F大型中餐包间公建配套用房大型中餐配套茶坊成都润凯房地产营销顾问有限公司6666号楼：1F1F1F1F电玩娱乐城ATMATMATMATM药房干洗店无烟小吃餐饮图书城成都润凯房地产营销顾问有限公司6666号楼：2F2F2F2F电玩娱乐城诊所图书城成都润凯房地产营销顾问有限公司7777号楼：1F1F1F1F水果超市生活配套类：房屋中介、文具店、烟草专卖、酒类专卖通讯营业厅网吧成都润凯房地产营销顾问有限公司7777号楼：2F2F2F2F茶楼棋牌保健浴足成都润凯房地产营销顾问有限公司8888号楼：1F1F1F1F银行金融机构美容美发店电器品牌店接9999号楼家电卖场成都润凯房地产营销顾问有限公司8888号楼：2F2F2F2F接9999号楼家电卖场网络会所、茶楼银行金融机构办公室成都润凯房地产营销顾问有限公司9999号楼：1-4F1-4F1-4F1-4F家电卖场成都润凯房地产营销顾问有限公司四、商业物业设计建议一、层高要求：1F：5.8米（增加使用空间）、2F及以上商业层高不低于4.2米二、柱距柱网：柱距柱网尽量规整，可增加转换层三、电力配置：均采用动力用电，最低按照每平米100瓦计算四、上下水：2层及以上商铺每间铺面预留上下水接口五、通道设计：成都润凯房地产营销顾问有限公司在满足消防疏散要求前提下，可做连廊式通道以增加赠送面积六、消防：所有商铺均需安装消防喷淋、烟感器，消防控制室管控范围应根据业态布局及总平方案确定成都润凯房地产营销顾问有限公司六、商业营销建议多元化销售手段独立商铺产权经营权销售带租约商铺销售包租模式销售（投资回报模式）以专业的商业管理、优质的物业管理、知名的商业企业为保障成都润凯房地产营销顾问有限公司价格策略四步走定价策略差价策略调价策略折扣策略通过对竞争、产品、未来市场走势及资金回收速度等多方面因素的分析，制订合理的基准参考价格方案，为其他相关策略提供基础与依据。销售型的差价策略主要表现为不同楼层差价及同一楼层不同单元差价，这其中应考虑楼层、朝向、位置、景观、面积大小等因素，总体上应考虑合理性与操作方便性。价格应根据市场及销售状况可以随时调节，科学的调价技巧不但可以使开发商获得尽可能高的收益而且还是营销推广组合之外的有效补充手段。不同的房地产项目应采用不同的折扣策略，包括折扣透明度、折扣幅度、折扣控制等。价格策略成都润凯房地产营销顾问有限公司推广操作思路借势乘势造势�借助旧城改造及临长钢厂区生活区学校，让项目得以热；�借助主力商户及二期商业综合体。�乘目前住宅市场资金逐渐转移至商业的市场之势；�借管理公司、大型商业连锁之名。�通过项目规模、业态等，赋予全新的投资理财模式；�通过科学精准定位，颠覆传统的商业格局模式。成都润凯房地产营销顾问有限公司项目开发公司开发招商公司委托招商招商经营管理公司委托经营管理经营管理投资者销售物业管理公司向投资者支付投资回报委托物业管理持有物业管理关系示意图