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用心构筑美好生活苏州旭辉—苏州招商成本对标2013年11月成本管理部参考资料：招商地产雍华府施工图、目标成本、总包合同及清单、招商限额设计；旭辉地产华庭施工图、目标成本、总包合同及清单、旭辉限额设计；买地测算等。目录一二三一公司效能对标二项目成本对标三限额设计对标四总包指标对标五投资拍地对标*一公司效能对标在建项目对标序旭辉地产建筑面积(万m2)业态招商地产建筑面积(万m2)业态1朗香郡11.5花园洋房（刚需）雍景湾21别墅（中高档）2上河郡31高层+别墅（刚需）招商小石城四期22高层（刚需）3华庭29高层（刚需）招商小石城五期12高层（刚需）4御府12.5高层（首改）招商小石城六期14高层（刚需）5百合宫馆12小高（刚需）招商小石城七期16高层（刚需）6美澜城30.22高层+别墅（刚需）招商小石城八期25高层（刚需）7悦庭9.6高层（刚需）雍华府21高层+商业（刚需）8澜庭12.9高层（刚需）依山郡24高层（刚需）9//安远路项目16高层（刚需）小计总建筑面积148.72总建筑面积171两家公司业态对比：刚需为主流在建项目对标上河郡华庭百合宫馆朗香郡御府美澜城芭堤兰湾悦庭小石城雍华府依山郡雍景湾安远路澜庭*公司效能对标序号项目名称旭辉地产招商地产12012销售额106亿356亿22012销售排名44位12位3上市情况H股香港上市A股深圳上市B股深圳、新加坡上市4开发城市16个城市18个城市5华东区域上海、苏州、杭州、嘉兴、镇江上海、南京、苏州、镇江、常州6苏州13年在建项目数8个9个7苏州在建建筑面积148.72万m2171万m28苏州造价咨询费4.2元/m26元/m29苏州成本部人数10人12人10苏州成本人均建面14.87万m2/人14.25m2/人苏州成本部人均效能：旭辉与招商基本持平，人员编制旭辉少于招商，但是招商的项目多为大盘；旭辉楼盘数量多，单个楼盘面积小，项目距离较远。造价咨询费用：旭辉较招商节省约2元/m2，按每项目3年计，年节省约100万元，相当于节省4-5名员工。二项目成本对标旭辉华庭招商雍华府*华庭区域优势对标雍华府楼面价2300元/m2楼面价4039元/m2华庭：位于浒关镇，靠文昌路主干道，周边有大型超市，周边地铁已规划，交通便利。雍华府：位于木渎镇，中环快速路金枫路西侧，距地铁站约500米，距木渎古镇区约2公里周边配套设施成熟。区域优势：招商雍华府楼盘地理位置及周边配套明显优于旭辉华庭物业类型：18F住宅+2F会所华庭容积率2.0小于雍华府的2.5，物业类型较雍华府单一，日照间距优于雍华府，政府配套收费标准旭辉18层低于雍华府27层平面设计对标华庭雍华府华庭地块较方正，雍华府呈“L”形。华庭一面靠高架，一面临河，雍华府一面靠高架，两面临河。立体效果图对标华庭-中环内侧雍华府-中环外侧旭辉华庭外立面招商雍华府外立面旭辉华庭外立面线条比雍华府多且较复杂，经测算华庭外立面线条成本增加约53元/m2。单栋效果图对标雍华府华庭线条复杂线条简单*规划条件对标序号项目名称旭辉华庭招商雍华府1项目位置新区浒关镇文昌路吴中区木渎镇金枫路2总用地面积（m2）110195574833总建筑面积（m2）2866941779014容积率/计容面积（m2）220390，容积率2.0143708，容积率2.55建筑限高(m)60806车位配比1:11:0.87地面停车比例20%20%8建筑覆盖率25%20%9绿化率35%37%10物业用房配比7‰7‰11社区服务用房配比3‰300m2/千人华庭：纯住宅项目，容积率2.0雍华府:住宅+商业+公寓,容积率2.5雍华府的商业和公寓规划设计是一个难点,故华庭在规划设计上优于雍华府,雍华府车位配比优于华庭（吴中区政府车位规划要求低于苏州新区）序项目名称旭辉华庭招商雍华府1物业类型及面积18F高层+2F会所，住宅232098.33m2,会所1704.28m224F/27高层+2F集中商业+28F酒店式公寓住宅141346.85㎡2产品类型及比例住宅：76(2/2/1)㎡套数占比约17%；90㎡(2/2/2)套数占比约68%；115㎡(2+1/2/1)套数占比约10%；133m2(3+1/2/2)套数占比约5%.住宅：93㎡(2+1/2/1)；97㎡(2+1/2/1)；130㎡(2+1/2/2)；142㎡(3+1/2/2)3设计建筑密度综合18.19%综合16.19%4地上标准层高住宅2.85住宅2.9m5车位配比住宅1:1住宅1:0.86地上地下车位比例2:82:87地下建筑面积65516.27m233032.27m28地下室占总面积比例22.85%23.36%9地下车库层数及层高1层,普库3.4m,人防车库3.8m1层；3.8m10可售比住宅78.64%住宅部分77%11项目售价定位住宅均价8500-9000元/平住宅毛坯均价11000元/㎡12项目销售总周期约15个月约18个月13项目地下车位销售比例可售约1530个,占比约79%可售约833个，占比约48.7%地下机动车位,共1922个地下机动车位，住宅1162，商业20814相关指标对标华庭:户型设计大部分刚需,少量改善.雍华府：户型刚需改善各占一半可售比、车库层高、车库占比华庭均优于雍华府序号项目名称旭辉华庭招商雍华府15项目开发期数一期分两标段开发二期,住宅/公寓独立开发16.建面单方四项费用四项费用建面2988.95元/m2住宅3033元/m217可售单方四项费用四项费用可售3800.58元/m2住宅3791元/m218地价总价50689.378万元,楼面价2300元总价59810万元,楼面价2524元19主体建安工程费单方（地下）普通车库建安2653元/m2,人防车库建安3050元/m2普通车库2901元/m2,人防车库3001元/m220精装修标准样板房装修标准4500元/m2.样板房软硬装5300元/m221精装修面积样板房约500m2样板房约540m222财务费用的计算方法和金额6652万元.,年利率8%3676万，年利率6%23静态投资回收期13.5个月15.75个月24结构形式住宅剪力墙结构，地下车库框架结构住宅剪力墙结构，地下车库框架结构25赠送面积送空中花园,飘窗送空中花园,飘窗相关指标对标华庭车库建安成本比雍华府低约200元/m276m2,2房2厅1卫90m2,2+1房2厅1卫小小户型：华庭76m2满足转户口的最低75m2限值，90/93m2均为两房朝南，均赠送空中花园，华庭90m2户型可少交契税，个税。使用功能相同，华庭90m2总价优于雍华府93m2户型配置对标华庭雍华府115m2,2+1房2厅1卫133m2,3+1房2厅2卫中户型：雍华府97m户型优于华庭115m2；华庭133m2做到3+1房，优于雍华府130m2的2+1房户型配置对标雍华府华庭大户型：华庭无，雍华府户型较多，优于华庭。户型配置对标雍华府本次对比的两个项目均为刚需楼盘，建筑风格、外立面形式、主要规划指标较为类似，故具可对比性。由于招商雍华府地理位置较旭辉华庭优越，故售价较旭辉华庭高。基础数据对比表序号指标单位旭辉华庭招商雍华府可售率%80801总用地面积m2110195574842总建筑面积m22932181782433可售面积m22329501425864地上建筑面积m22271881445364.1高层m22236101413474.2商业m2012394.3配电房m210748274.4物业用房m2247211024.5门卫m232225地下建筑面积m266029330325.1高层地下m21387065685.2地下车库m236691205115.3人防车库m21546859536容积率%2.02.57建筑覆盖率%16.516.28绿化率%35.037.49高层户数户2403137710机动车停车位个2403110210.1地下个192288210.2地上个481220技术指标对比项目成本费用对标编号成本科目建面单方（元/m2)差异华庭雍华府华庭-雍华府一项目开发成本4869.626389-1519.381.1土地成本17843356-1572四项费用29893033-441.2前期工程费12660661.3建安工程费22362423-1871.4基础设施费621550711.5公建配套设施661.6开发间接费96.62/二销售费用12911910三管理费用3989-50四财务费用226.8620620.86五项目总成本52636802-1539目标成本对比华庭单方成本比雍华府低1539元/m2，其中土地费华庭低1572元/m2，四项费华庭低44元/m2，财务费、销售费华庭高于雍华府30元/m2。招商管理费用低50元/m2。序号科目名称华庭建面单方（元）雍华府建面单方（元）雍华府-华庭（元）差异分析备注1-3建安工程费2060207312.90建安工程费雍华府较华庭多+12.9元/m2;主体土建工程雍华府较华庭少-21.76元/m2;设备工程雍华府较华庭少-1.03元/m2;公共部位装饰工程雍华府较华庭多49.8元/m2;户内装饰工程雍华府较华庭少-7.73元/m2;其他工程雍华府较华庭少-6.39元/m21-3-1主体土建工程费18971875-21.761-3-1-1基础工程费709323.47华庭：PHC-500-A-100预应力管桩，180元/m；雍华府：PHC-600-AB-130预应力管桩，271元/m；基础工程（含土方）雍华府较华庭多23.47元/m2含桩基、试桩、桩基检测、基坑监测、措施等1-3-1-2主体土建工程费1617166649.39主体土建工程费雍华府较华庭少-49.39元/m2;结构部分雍华府较华庭少-73.63元/m2;建筑部分一致；外立面雍华府较华庭少-32.96元/m2;门窗工程雍华府较华庭多70元/m2;防水工程雍华府较华庭少-24元/m2;栏杆及其他雍华府较华庭多8元/m21-3-1-2-1主体土建之结构79586973.63钢筋：华庭含量低价格高，平均增加30元/m2;砼：华庭含量低价格高，平均减少16元/m2;措施：华庭叫雍华府高，平均约增加60元/m2高层建安成本对比华庭结构做到了经济最省，在行业内属于标杆，结构成本比雍华府低123元/m2序号科目名称华庭建面单方（元）雍华府建面单方（元）雍华府-华庭（元）差异分析备注1-3-1-2-2主体土建之建筑2512510.00无差异1-3-1-2-3屋面工程15182.74华庭：225元/m2雍华府：280元/m2屋面基层、防水、隔热、面层1-3-1-2-4外立面装饰300267-32.96华庭:外立面线条增加成本50元/m2;雍华府：外立面简约，省成本1-3-1-2-5门窗、幕墙工程15922970.03华庭：塑钢430元/m2;雍华府：铝合金600元/m21-3-1-2-6防水工程240-24.10查询防水费用归口防水做法、部位1-3-1-2-7栏杆及其他零星48578.54方管热镀锌栏杆：华庭：190元/m2雍华府：300元/m21-3-1-3单体安装工程费1611654.16电气：两项目均为130元/m2;给排水：华庭31元/m2，雍华府35元/m21-3-2设备工程6665-1.03华庭：22000元/台，迅达电梯800kg、1.5m/s；雍华府：34800元/台，日立电梯800kg、1.75m/s1-3-3公共部位装饰工程7312349.80公共大堂装修：华庭1800元/m2；雍华府3200元/m2；电梯前室装修：华庭560元/m2；雍华府917元/m2；1-3-4户内装饰工程80-7.73查询此费用归口1-3-5其他工程费1610-6.39雍华府较华庭少-6.4元/m2高层建安成本对比华庭仅外立面线条比雍华府高约50元/m2序号科目名称华庭建面单方（元）雍华府建面单方（元）雍华府-华庭（元）差异分析备注1-3建安工程费26532923269建安工程费雍华府较华庭多+269元/m2;主体土建工程雍华府较华庭多282元