2022年度精编年度资产评估报告书范例

2022年度精编年度资产评估报告书范例六、评估原则根据国家有关资产评估的各项规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，还遵循如下的实操性原则：1、合法原则估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象已经取得《房屋所有权证》，具备合法性。2、最高最佳使用原则在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适度均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估价对象现状用途为住宅，以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。3、替代性原则根据经济学原理，在同一个市场内相同的商品价格基本上趋于一致。这一原则统一适用于房地产市场，本次评估中运用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格为客观依据，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。4、估价时点原则由于房地产市场价格是不断变化的，因此在不同的估价时点，同一项房地产一般有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况界定，均以其在估价时点上的状况为准。七、评估依据(一)经济行为依据1、委托方与受托方(经济与管理学院102071班第六组)签订的《资产评估业务委托协议》。(二)法律依据1、《资产评估操作规范意见》(试行)(中国资产评估中评协[1996]03号);2、《企业整体价值评估指导意见试行》及《资产评估准则》(中国资产评估协会中评协(2004)134号);3、《关于印发的通知》(财评字[1999]91号);4、《关于转发(试行)的通知》(原国家国有资产管理局国资办发[1996]23号);5、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财政部财产评估司财评字[1999]第91号文);6、《资产评估准则——基本准则》及《资产评估职业道德准则——基本准则》;7、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号);8、《资产评估准则—房地产》;9、《中华人民共和国土地管理法》;10、《中华人民共和国城市房地产管理法11、《房地产估价规范》;12、《城镇土地估价规程》;13、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;14、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布的《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001;15、有关部门制定的法律、法规、标准。(三)产权依据1、个人住房借款合同;2、房权证;3、其他产权证明文件等。(四)价格依据1、商品住宅成本公示表;2、抚州市物价指数变动表;3、抚州市房地产市场开发平均利润率表;4、抚州市内部装修价格表。八、评估方法(一)评估方法的选择在市场上可以找到与被评估房产类似的交易案例，因此采用市场售价类比法。根据抚州市青云峰路14号凤凰城的房产情况和现行房地产评估制度的规定，结合本次房地产评估的范围、评估目的和所收集到的资料，本次评估采用市场售价类比法和重置成本法进行评估，最后经过综合分析确定被评估房地产的评估价值。(二)市场法简介市场售价类比法又称市场价格比较法，是指利用市场上同类资产或类似资产的近期交易价格，通过比较与被评估资产的异同程度，以判断被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。这种方法是以相似参照物的市场销售价格分析为基础，即根据市场参照物的市场价格，通过比较它们在效用、能力、质量、新旧程度等方面的差异，按一定方法做出调整，从而确定评估对象的价值。相似比较法可用整体参照物相比较进行评估，也可以分项归类相比较进行评估。这里的关键是选择参照物，参照物可能一个，也可能若干个。计算公式为：被评估房地产的.评估价值=可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数交易情况修正后的正常价格=可比实例交易价格×正常交易情况指数(100)÷可比实例交易情况指数评估基准日价格=可比实例交易价格×评估基准日价格指数÷可比实例交易价格指数房地产修正后的价格=可比实例交易价格×被评估房地产状况指数÷可比实例房地产状况指数容积率修正后价格=可比实例交易价格×被评估宗地容积率修正系数÷可比实例容积率修正系数使用年期修正后的土地价格=可比实例交易价格×土地使用年期修正系数(三)重置成本法简介1、重置成本法基本思路重置成本法是以建造估价对象建筑物或类似建筑物所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利息、利润和相关税费，得出估价对象的重置价值并考虑成新，以此估算估价对象房地产价值。新建房地产没有折旧，其价值评估可以直接利用取得土地的价款、房地产的开发成本、开发费用、其他相关费用、税金和利润来计算。用公式表示为：新建房地产的评估价值=取得土地使用权价格+开发成本+开发费用+税金+利润2、成本法的基本前提第一，被评估资产适用持续使用假设。第二，应当具备可利用的历史资料，且形成资产价值的耗费是必须的。第三，被评估资产可以复制或再生。九、评估过程本次资产评估工作于2012年12月18日接受委托并开始一些前期准备工作，2012年12月24日完成对评估对象及现场的了解询问工作，2012年12月27日完成对评估报告的初步演算过程，经过认真修改，细致核对，于2013年01月02日完成评估报告的所有工作，2013年01月03日出具正式评估报告并提交委托方。整个评估工作分为以下四个步骤：(一)接受委托阶本阶段的主要工作是：经受托方与委托方洽谈后，接受委托方的资产评估项目委托。在充分沟通的前提下，确定评估目的、评估范围和对象、选定评估基准日等各项目，受托方据以制定资产评估工作计划。(二)实地了解询问阶段评估小组根据资产评估的有关原则和规定，向资产占有方询问了委估资产的一些基本资料，然后对资产进行拍照取样，并对分享的“2022年度精编年度资产评估报告书范例”，具体步骤如下：1、根据评估小组进行资产评估工作的需要，向资产占有方提供资产评估的一些证件，委托协议等资料;2、收集资产评估所需文件资料;3、听取资产占有方有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍;4、对资产占有方提供的有关企业财务记录数据和凭证进行核对，并对资产状况进行查看、记录，与资产管理人员进行交谈，了解资产的经营管理状况。(三)评定估算及综合处理阶段评估小组从以下四步对从调查现场分享的“2022年度精编年度资产评估报告书范例”，拟定各分项评估说明资料;2、根据评估小组对委估资产的初步评估结果进行评估结果汇总、评估结论分析工作;3、确认评估工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善;4、根据评估工作情况，撰写正式资产评估报告书(共四部分内容)，并进行三级审核;(四)提交报告书阶段十、评估结论根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，运用资产评估法定的程序和公允的方法，我们小组对抚州市青云峰路14号凤凰城2栋911号房产采用以市场售价类比法为主，以重置成本法为辅进行资产评估。通过评估工作，我们得出以下结论:在评估基准日2012年12月30日，在价值定义设定条件下的估价结果如下：采用市场售价类比法确定的房产价值为665321.55元，采用成本法确定的房产价值为622294.40元，两者相差43027.15元，差异率6.47%，评估结果基本接近。相差原因是大家预期房价还会上涨，因此市场法比成本法要高出一点。因市场售价类比法最接近资产的真实市场价值，经综合分析，本次评估以市场售价类比法确定的评估值为准。在评估基准日2012年12月30日持续经营的前提下，评估江西省抚州市凤凰城一期2栋911号市场价值665321.55元。十一、评估结论成立的条件1、本评估结论是根据本报告所述原则、依据、前提、方法、程序得出的，并在其存在的条件下成立;2、本评估结论在交易假设、公开市场假设和持续使用假设的条件下成立，被评估资产处于继续使用状态条件下;3、本评估结论仅为本评估目的服务;4、本评估结论系对评估基准日资产持续经营价值地客观反映，其价值仅适用于评估基准日2012年12月30日;5、本评估结论是本小组出具的，受本小组评估人员的知识水平和判断能力的影响，可能存在一定程度的不确定性;6、本评估结论没有考虑委托评估资产将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也来考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价值的影响。十二、特别事项说明1、本次评估结果是依据本项目经济行为和评估目的，采用市场售价类比法和重置成本法，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。2、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供，被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。3、本次评估按评估书所揭示的评估目的使用，一份报告书只有一个用途。4、本次评估只能在报告书的有效期内(自评估基准日后一年内)使用，超过报告书的有效期时，原资产评估结果无效。102071班第六评估小组11资产评估报告书东华理工大学资产评估课程抚州凤凰城房产评估报告十三、评估报告基准日期后调整事项1、在评估基准日后、有效期内，如果资产及作价标准发生变化，应按以下原则处理：(1)当资产发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整;(2)当资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值;(3)对评估基准日后资产的价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。2、在评估结果有效期间若国家政策发生重大变化，一般会影响评估结果。3、评估基准日后，如发生战争或重大自然灾害等不可抗力事件对资产占有方造成重大影响时，将会影响本次评估结果。十四、评估结论的法律效力、适用范围和评估结果有效期(一)法律效力1、本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，以假设委估资产整体转让后仍按其现有用途不变，没有考虑现在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件发生变化时，评估结果一般会失效;2、本评估报告所揭示的评估结论仅供委托方为实现本评估报告所载明的目的和用途;3、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外;4、本报告资产评估结果使用有效期为自评估基准日起一年。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，以评估结论作为交易价值参考依据，超过一年，需重新确定评估结论。(自2012年12月30日起，至2013年12月30日之前有效);5、与本评估报告所述评估目的为委托方以咨询为对象进行的房地产交易工作提供交易价格参考依据，为公开市场交易提供参考意见应该符合国家的有关政策、法规规定，并应报请相关部门批准。评估报告的使用者应恰当使用评估报告书，由于使用评估报告书不当所造成的后果，由评估报告的使用者负完全责任;6、本评估报告的使用权归委托方所有。报告的结论仅供委托方为本报告所列明的评估目的使用，以及送交审查使用。未经委托方许可，不得向他人提供或公开。(二)适用范围评估结论仅供委托方本次评估目的所用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。(三)评估结果有效期评估结果有效期为自2012年12月30日起至2013年12月30日止，超过一年需重新进行资产评估。1