投资性房地产资产评估报告

投资性房地产资产评估报告一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况(一)委托方、产权持有者概况委托方及产权持有者均为中海发展股份有限公司。公司名称：中海发展股份有限公司住所：上海市洋山保税港区业盛路188号A-1015室法定代表人：李绍德注册资本：人民币340455.2270万元公司类型：股份有限公司(港澳台与境内合资、上市)经营范围主营：主营沿海、远洋、长江货物运输，船舶租赁，货物代理、代运业务;兼营船舶买卖、集装箱修造、船舶配备件代购代销，船舶技术咨询和转让;国内沿海散货船、油船海务管理、机务管理及船舶检修、保养;国际船舶管理业务。(涉及行政许可的凭许可证经营)(二)其他评估报告使用者概况除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。二、评估目的本次评估的目的是为中海发展股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告性房地产的经济行为提供价值参考依据。三、评估对象和范围评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于上海市虹口区东大名路670号的上海港国际客运中心5号楼除7层以外的写字楼、商铺和车位，具体评估范围是该楼的地上1-6层、地下1层以及地下2-3层的148个车位。该房屋竣工于2009年，钢混结构，房地产权证编号为沪房地虹字(2012)第010730号，委估建筑面积为13,689.16平方米，土地使用权取得方式为出让。纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。四、价值类型及其定义评估价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本次评估基准日是20xx年12月31日。六、评估依据(一)经济行为依据中海发展股份有限公司2012年第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。(二)法律法规依据1.《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号);2.《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号);3.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号);4.《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发〔2001〕102号);5.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号);中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告正文6.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号);7.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权〔2006〕274号);8.《中华人民共和国土地管理法》;9.《中华人民共和国城市房地产管理法》。(三)评估准则依据1.《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企〔2004〕20号);2.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号);3.《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则(中评协〔2007〕189号);4.《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号);5.《以财务报告为目的的评估指南》;6.《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》中评协〔2011〕230号)。(四)权属证明上海市房地产权证。(五)其他参考依据评估人员分享的“投资性房地产资产评估报告”，适合具有(或潜在)收益的房产评估;市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估;委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为中海财务、中海码头、中海投资、中海集团等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告正文本次评估采用市场法。市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。基本计算公式为：P=P′×A×B×C×D式中：P-----委估建筑物评估价值;P′-----参照物交易价格;A-----交易情况修正系数;B-----交易日期修正系数;C-----区域因素修正系数;D-----个别因素修正系数。交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格;交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格;区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异;个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。八、评估程序实施过程和情况(一)接受委托经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估工作计划，组织评估工作团队。(二)资产核实指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的.关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。(三)评定估算根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。(四)出具报告对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。九、评估假设本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：(一)基本假设公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。(二)具体假设1.在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。2.任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。十、评估结论在评估基准日20xx年12月31日，委估资产的账面值为58,928.14万元。经评估，委估资产的评估值为119,345.84万元，评估值比账面价值增值60,417.70万元，增值率为102.53%。评估结果详见下表：资产评估结果汇总表评估基准日：20xx年12月31日产权持有者：中海发展股份有限公司单位：人民币万元账面价值评估价值增减值增值率项目ABC=B-AD=C/A×100%投资性房地产158,928.14119,345.8460,417.70102.53%十一、评估报告使用限制说明1.评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。2.评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。3.除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。4.根据国家的有关规定，本评估结果有效使用期为一年，从资产评估基准日20xx年12月31日起，至2013年12月30日止有效。十二、特殊事项说明1.截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：各楼层对外出租情况表楼层承租方面积㎡日租金(元/㎡)租期五楼中海财务1,5736.802010/12/1-2013/12/31中海码头1,3006.702011/1/1-2013/12/31四楼上海码头406.702011/1/1-2013/12/31中海码头2356.702012/10/1-2013/12/31中海投资787.56.602011/1/1-2013/12/31三楼寰宇物流787.56.602011/1/1-2013/12/31航运基金7006.202011/5/1-2014/12/31中海集团7046.502012/10/1-2013/12/31二楼办公6.50中海财务1172012/10/1-2013/12/31资料室4.00一楼中海财务1,4936.402012/12/1-2013/12/31B1楼中海集团4,3783.992011/5/1-2012/12/31合计12,115中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告附件附件一、与评估目的相应的经济行为文件;二、委托方及产权持有者法人营业执照复印件;三、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件;四、委托方及产权持有者承诺函;五、签字注册评估师的承诺函;六、评估机构资格证书复印件;七、评估机构法人营业执照副本复印件;八、签字注册评估师资格证书复印件;九、评估业务约定书复印件;十、授权书。xx资产评估有限公司二○xx年二月十八日