淮安房地产项目决策

徐杨小区房地产项目决策第一章市场分析第一节宏观房地产市场分析第二节淮安房地产市场分析第三章项目定位第一节目标客户定位第二节户型定位第三节价格定位第二章项目分析第一节项目概况第二节SWOT分析第四章项目营销第一节品牌形象第二节销售渠道第三节广告策略第一章市场分析第一节宏观房地产市场分析2009年宏观调控政策全力“保增长”121.1113.3110.4109.5109.1108.3107.4107.3105.0104.590.095.0100.0105.0110.0115.0120.0125.0杭州乌鲁木齐贵阳海口福州厦门银川南昌天津西宁居住用地价格土地交易价格土地交易价格和居住用地价格不断增长未来房价总体仍在增长全国70大中城市房价走势图一城市背景地理位置交通条件城市发展方向对区域房地产的影响二宏观经济研究淮安近年来GDP情况及增长比较2009四城市GDP比较淮安近年人均GDP情况及增长比较四城市2009人均GDP比较淮安近年居民储蓄情况第二节淮安房地产市场分析一城市背景1地理位置北接连云港，东毗盐城，南连扬州和安徽省滁州，西邻宿迁。处于长三角经济圈和淮海经济圈交汇处，地理区位条件十分优越高速公路：京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。铁路交通：新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海水运航空交通：京杭大运河等多条流域性航道汇聚淮安，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着淮安民航机场的建设，更将使淮安拥有飞速发展的广阔空间2交通条件上海南京淮安高速公路网铁路交通网飞机航线网交通便利，能迅速到达各大城市3城市发展方向对区域房地产的影响城市发展方向：城市基本方向确定了以中心区为核心，以主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快速交通相连接的组团式城市结构。受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、向南方向发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。主城区近期主要向东发展，以水渡口广场为重点，城区东扩、中心东移，建成高标准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商贸、文化、休闲娱乐中心。重点建设水渡口中心区、钵池山公园及周边地区、江苏淮安经济开发区及相应的生活居住区；中远期主要向南发展。主城区开发区老城区对区域房地产的影响：清河区、清浦区、淮阴区为淮安未来的行政商务中心，这意味着此三个区域的人口密度会有所上升，在建筑形态方面小高层、高层将成为一种趋势，品质大盘的数量会有所增加，同时竞争也将更为激烈。而经济开发区、楚州区的房地产市场尚存在一定的上升空间，未来发展存在巨大潜力，总体来说城市的发展方向决定了淮安房地产市场将向多元化发展。东部新区的发展规划将进一步提升区域价值，主导发展方向为适宜居住的成熟生活圈，区域住宅物业后续发展潜力较大，为房产开发、销售形成强有力的支持。城区三大区域将成成熟生活圈，开发区及楚州区异军突起二宏观经济研究如图所示：四年来淮安GDP平均每年增速超过15%，09年达22.8%，同周围城市相比淮安经济发展还相对落后，发展空间较大。如图所示：四年来淮安GDP增速均超过15%，09年人均GDP达23300，根据国际衡量标准计算，淮安房地产处于快速发展阶段。如图所示：随着08年股市大幅回落及房地产行业的调整，居民储备激增，08-09年居民储蓄增长率均保持在20%以上，房地产需求受到抑制，但是这也意味着楼市出现转机的时候银行储蓄将迅速得到释放，有助于房产的快速去化。第一节项目概况项目名称：徐杨小区开发商名称：鼎立职业（淮安）有限公司中标人名称：南京润盛建设集团有限公司建筑面积：约390亩，总建筑30万平方米，其中住宅建筑面积约27万平方米，商业及小区配套建筑面积约3万平方米。第二章项目分析1项目优势周边有富士康等众多工厂，就业机会多周边有中小学和医院周边道路宽敞通达，驾车方便，还有通向主城区和老城区的公交车周边有许多景区和名人故居第二节SWOT分析住宅部够新颖，无特色周边公交站台少，乘车较不方便3市场机会城市中心向东发展，必然会提升房价经济不断发展，吸引更多的人来居住周围拆迁较多，更多人来居住2项目劣势周边小区较多，还有一些在建小区周边商业发展较慢，市场正在发展。4市场威胁第一节目标客户定位教师(徐杨中学中欣小学）医生护士（徐杨卫生院）个体工商户（徐杨商业街富士康鸿星旺角）企业职工（富士康达方等）当地拆迁居民第三章项目定位1客户结构主要是企业职工，当地居民和个体商面积75平方米二室一厅面积100平方米三室一厅面积125平方米三室二厅第二节户型定位由于项目是安置房，安置拆迁居民。为了吸引周边工厂外来职工买房，增加人口，推动地方经济发展第三节价格定位项目平方米/元南方花园1555.6城东花园2200黄元小区2037罗马假日2900香格里拉国际花园3700平均1898第一节品牌形象走进新时代，走进徐杨小区，做新时代的城市人第四章项目营销1现场售楼这是最普遍的形式，售楼处陈列着项目沙盘，户型模型等相关资料。由售楼员对前来的客户进行讲解，还可以带客户看房第二节销售渠道通过会议，告诉所有的业主公司的动态信息和项目情况的进展情况。实际上这是一种营销渠道2客户联谊会安置当地的拆迁居民，以房子换房子，以面积换面积3以房换房广告的目的：吸引目标对象促进项目销售第三节广告策略报纸广告户外广告牌展销会推广策略：普通媒体的使用在不能同的推广阶段，更具销售的要求，使用大众媒体。如扬子晚报，淮海晚报媒体投广告策略淮安黄页超市购物袋巴士车内特色媒体的使用谢谢！！！