广州市物业管理规定讨论稿

1广州市物业管理规定（征求意见稿）目录第一章总则第二章业主及业主大会第三章前期物业管理第四章物业管理服务第五章物业的使用和维护第六章专项维修资金第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条【立法目的】为了规范物业管理活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。第二条【适用范围】本市行政区域内的物业管理活动适用本规定。第三条【主管部门】市国土资源和房屋管理局负责全市物业管理活动的指导、监督、管理工作。市国土资源和房屋管理局各区分局、县级市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局各区分局、县级市国土房管局”）负2责本行政区域内物业管理活动的指导、监督、管理工作。街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区内物业管理活动的指导、协调工作，社区居民委员会（村民委员会）协助街道办事处（乡镇人民政府）、政府有关部门做好物业管理工作，调解物业管理纠纷。建设、规划、城市管理、公安、司法、工商、物价、税务、环保、市容环卫、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关行政主管部门和单位，按照各自职责配合实施本规定。第四条【物业管理联席会议】物业管理区域内，可以建立由街道办事处（乡镇人民政府）牵头，市国土房管局各区分局（县级市国土房管局）、辖区派出所、社区居民委员会（村民委员会）、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调解决物业管理中的重大问题。有下列情况之一的，应当由辖区内街道办事处（乡镇人民政府）组织召开联席会议：（一）有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的；（二）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；（三）业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的；（四）发生影响物业管理区域稳定情况的。街道办事处（乡镇人民政府）应整理并保管联席会议的记录。第五条【物业管理基本原则】物业管理区域委托物业管理的，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业或其他管理人实施物业管理。同一物业管理区域内地上、地下的建筑物、3设施设备和相关场地不得分割管理。第二章业主及业主大会第六条【业主的权利】房屋的所有权人为业主。业主依法享有以下权利：（一）对专有物业享有所有权，对专有物业以外的共有物业享有共有和共同管理的权利；（二）可以设立业主大会，选举业主委员会，享有选举和被选举的权利；（三）共同决定制定和修改业主公约、业主大会议事规则、物业管理规约；（四）共同决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（五）共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（六）共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（七）共同决定并按程序报有关部门批准改建、重建建筑物及其附属设施；（八）共同决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项；（九）监督业主委员会的工作；（十）监督物业服务企业履行物业服务合同；（十一）监督专项维修资金的管理和使用；（十二）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；（十三）法律、法规规定的其他权利。决定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑4物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款第三、四、五、八项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七条【业主的义务】业主应当承担以下义务：（一）遵守法律、法规，遵守业主大会公约、业主大会议事规则等管理规约；（二）行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；（三）对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务；（四）不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；（五）执行业主大会或者业主委员会的决定；（六）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（七）按时交纳物业服务费用；（八）法律、法规规定的其他义务。第八条【首次业主大会的召开情形】物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会：（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的；（二）首套物业交付使用满两年的。分期开发的物业，先期开发区域符合本条前款规定的，可以成5立业主大会并选举产生业主委员会。第九条【业主大会筹备组的成立】具备召开首次业主大会成立条件的，业主可以书面告知物业所在地市国土房管局各区分局（县级市国土房管局）、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会），并在物业管理区域显著位置公告。街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会（村民委员会）应当自接到业主书面要求三十日内，会同市国土房管局各区分局、县级市国土房管局指导业主推荐产生业主大会筹备组。一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、社区居民委员会（村民委员会）代表五至十一人单数组成，其中筹备组组长由社区居民委员会（村民委员会）代表担任，业主代表应占首次业主大会筹备组人数五分之三以上。筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域显著位置公示三日；对成员名单有异议的，由社区居民委员会（村民委员会）在五日内调查核实，并作出相应处理。第十条【业主大会筹备组的职责】业主大会筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。业主大会筹备组应当履行以下职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟订业主公约、业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）拟定业主委员会成员选举办法；6（五）提出业主委员会成员候选人名单；（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款（一）至（五）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域显著位置公告。业主大会筹备组自业主大会成立之日自动解散；业主大会筹备组自成立之日起三个月内仍未组织召开业主大会、成立业主委员会的，自动解散，不得行使业主大会筹备组的职责，由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）按照前一条款的规定重新指导成立业主大会筹备组。第十一条【首次业主大会会议的形式、内容和参与方式】业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式，或采用集体讨论和书面征求意见相结合的形式。首次业主大会会议应当通过业主公约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。业主公约、业主大会议事规则对全体业主和物业使用人具有约束力。业主因故不能参加业主大会会议，可以委托代理人参加，但应于业主大会会议召开前，将委托书或书面意见提交业主大会筹备组；需要投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。第十二条【业主大会会议形式】业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经业主委员会决定或百分之二十以上有投票权的业主提议，应7当召开业主大会临时会议。业主委员会不组织召开业主大会会议的,业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居民委员会（村民委员会）提出申请，街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）应当协调组织召开。第十三条【业主委员会的职责】业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作；（二）为业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同；（三）组织业主委员会的换届选举，组织修订业主公约和业主大会议事规则；（四）负责业主名册的登记和变更，督促业主、物业使用人遵守业主公约、按时缴交物业服务费用；（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理中的有关问题；（六）提出专项维修资金续筹方案，督促专项维修资金缴交责任人按照规定缴交专项维修资金，并代表业主审定、监督专项维修资金使用；（七）公告业主大会议事规则、业主公约、物业服务合同和业主大会决议等内容；（八）法律、法规规定的职责或业主大会赋予的其他职责。8业主大会、业主委员会依法作出的决定，对业主具有约束力。第十四条【业主委员会成员的条件】业主委员会成员应当从具备以下条件的业主中选举产生：（一）具有完全民事行为能力，遵纪守法，热心公益事业；（二）具有必要的工作时间和一定的组织能力；（三）遵守业主公约，模范履行业主义务，无损害公共利益的行为；（四）本人、配偶以及近亲属与物业服务企业没有直接利害关系。第十五条【业主委员会成员的任期、人数、经费】业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期不超过三年，具体任期由业主大会议事规则规定，业主委员会成员可以连选连任。业主委员会设主任一人，副主任一至二人。业主委员会会议应当定期召开；业主委员会会议由主任或主任委托的副主任、委员召集、主持；召开会议须有过半数成员出席，作出决定须经全体成员的过半数同意并予以公布；业主委员会的会议记录、会议决定等资料由业主委员会指定专人保管。业主委员会工作经费由全体业主共同分担，筹集及使用方案由业主大会决定。工作经费的使用情况应当每个季度在物业管理区域显著位置公告，接受业主监督。第十六条【业主委员会成员缺员的增补】业主委员会成员不足5人时，应当及时召开业主大会会议进行增补。业主委员会成员辞职，应当向业主大会提交书面辞职报告，由9业主委员会在物业管理区域显著位置公告；业主委员会集体辞职或不履行职责半年以上的，业主可申请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）指导成立业主大会筹备组、选举产生业主委员会。第十七条【分期开发物业区域业主委员会成员的增补、改选】分期开发的物业管理区域已成立业主委员会的，新一期物业的业主入住百分之五十以上后，应当按照新增投票权数占已有投票权数的比例增补业主委员会成员，但增补后的业主委员会成员总人数不得超过十一人；若原业主委员会人数已达到上限规定的，应当进行业主委员会换届改选工作。增补的候选人从新一期物业的业主中采用差额选举方式的，差额比例不得少于应增补成员名额的百分之二十。第十八条【委员的义务】业主委员会成员应当模范遵守业主公约，履行业主义务，不得要求物业服务企业减免物业管理服务费，不得收受建设单位、物业服务企业财物以及从事其他损害业主利益的行为。业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会或者业主大会会议撤销其成员资格，并在物业管理区域显著位置公告。第十九条【业主委员会成员资格终止】业主委员会成员有下列情形之一的，其资格终止，并由业主委员会及时在物业管理区域内公告：（一）因物业转让等原因不再是业主的；（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；10（三）无正当理由连续三次以上缺席业主委员会会议的；（四）有犯罪行为的；（五）向业主大会提出辞呈的；（六）不履行缴交物业服务费用、专项维修资金义务的；业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。第二十条【业主委员会的备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局备案。备案时应提交以下材料：（一）业主大会的成立情况；（二）业主公约、业主大会议事规则；（三）业主大会的会议记录和会议决定；（四）业主委员会成员的名单和基本情况。市国土房管局各区分局、县级市国土房管局应当在收齐上述材料五个工作日内发出备案通知，并将有关情况书面通知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）、物业服务企业。备案的有关事项发生变更的，业主委员会应自变更之日起三十日内重新备案。第二十一条【业主大会、业主委员会的印章】业主大会及业主委员会凭物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局的备案通知，向公安机关申请刻制印章。业主大会、业主委员会印章11由业主委员会指定专人负责保管，经业主委员会成员过半数签字方可使用，具体使用范围、使用办法等由业主大会议事规则规定。第二十二条【业主委员会期满改选】业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会选举产生新一届业主委员会。