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开发区基础设施及基础物业投融资12012年10月中国上海开发区基础设施及基础物业投融资开发区基础设施及基础物业投融资2资金对于各类开发区的发展不可或缺，而随着投资体制改革的深入，能否拓展融资渠道，广泛获取建设资金，优化融资模式，成为开发区进一步发展的关键。开发区基础设施及基础物业投融资新颐华卓•严谨创新务实高效3演讲提纲●国内开发区融资概况●国内基础设施融资综述●开发区融资方案建议●BT和BOT的运作方案●开发区融资案例●总结开发区基础设施及基础物业投融资新颐华卓•严谨创新务实高效4演讲提纲●国内开发区融资概况○开发区的收支平衡问题○开发区的预期收益○开发区的的常见融资方式●国内基础设施融资综述●开发区融资方案建议●BT和BOT的运作方案●开发区融资案例●总结开发区基础设施及基础物业投融资5国内开发区融资概况-----开发区的收支平衡问题■开发区的收入与支出□开发区的收入土地出让金（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）产业用地协议出让综合用地拍卖出让财政收入（本级收入的一部分可能上缴）□开发区的支出土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）运营型财政支出（行政支出、市政维护）运营型财政支出（行政支出、市政维护）开发区基础设施及基础物业投融资6国内开发区融资概况-----开发区的收支平衡问题■开发区的收支平衡（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）运营型财政支出（行政支出、市政维护）□前期平衡：收入支出（极少数情况）收入支出（大多数情况）□未来平衡：需通过融资预支未来，用未来的收益平衡。开发区基础设施及基础物业投融资7国内开发区融资概况-----开发区的预期收益（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）运营型财政支出（行政支出、市政维护）融资的实质是以企业或项目的预期收益置换现金，良好的预期收益来源是顺利融资的必要条件。要想恰当地运用某种融资方式，应先了解开发区有哪些收益来源，具体说来主要有下列种类：■开发区主要资金来源□经营所得的利润□土地出让资金□税收□有偿出让无形资源■开发区其他资金来源□政府特殊支持□银行贷款□社会资金开发区基础设施及基础物业投融资8国内开发区融资概况-----开发区的预期收益（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）运营型财政支出（行政支出、市政维护）■开发区主要资金来源□经营所得的利润开发区可以公司的名义开展一些经营活动，如出租厂房、代建厂房等，实现资产保值增值。□土地出让资金□税收□有偿出让无形资源■开发区其他资金来源□政府特殊支持□银行贷款□社会资金开发区基础设施及基础物业投融资9国内开发区融资概况-----开发区的预期收益（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）运营型财政支出（行政支出、市政维护）■开发区主要资金来源□经营所得的利润□土地出让资金在开发区资金来源中占有较大的比重。开发区管委会实际上对征地、补偿、平整、出让全面负责，承担土地开发的成本，获取土地出让的收益。□税收□有偿出让无形资源■开发区其他资金来源□政府特殊支持□银行贷款□社会资金开发区基础设施及基础物业投融资10国内开发区融资概况-----开发区的预期收益（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）运营型财政支出（行政支出、市政维护）■开发区主要资金来源□经营所得的利润□土地出让资金□税收为扶持开发区发展，开发区的上级地方政府将开发区内形成地方财力的税收的一部分返还给开发区，这是开发区主要的资金来源。□有偿出让无形资源■开发区其他资金来源□政府特殊支持□银行贷款□社会资金开发区基础设施及基础物业投融资11国内开发区融资概况-----开发区的预期收益（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）运营型财政支出（行政支出、市政维护）■开发区主要资金来源□经营所得的利润□土地出让资金□税收□有偿出让无形资源如冠名权、广告权、特许经营权。开发区管委会可将路标、显著位置的广告权，道路、桥梁等的冠名权，区内餐馆、超市、书店、运动场馆等的特许经营权以一定价格出让给企业，甚至可以进行拍卖来获得收益。■开发区其他资金来源□政府特殊支持□银行贷款□社会资金开发区基础设施及基础物业投融资12国内开发区融资概况-----开发区的预期收益（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）运营型财政支出（行政支出、市政维护）■开发区主要资金来源□经营所得的利润□土地出让资金□税收□有偿出让无形资源■开发区其他资金来源□政府特殊支持对于一些特殊的项目，如地方政府大力提倡的产业、高新技术产业等的配套基础设施建设，可申请特殊支持。□银行贷款□社会资金开发区基础设施及基础物业投融资13国内开发区融资概况-----开发区的预期收益（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）运营型财政支出（行政支出、市政维护）■开发区主要资金来源□经营所得的利润□土地出让资金□税收□有偿出让无形资源■开发区其他资金来源□政府特殊支持□银行贷款银行贷款是最普通的融资方式，但会令开发区背上债务负担。□社会资金开发区基础设施及基础物业投融资14国内开发区融资概况-----开发区的预期收益（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）运营型财政支出（行政支出、市政维护）■开发区主要资金来源□经营所得的利润□土地出让资金□税收□有偿出让无形资源■开发区其他资金来源□政府特殊支持□银行贷款□社会资金社会资金包括其他企业的资金及闲散的社会资金。开发区可以公司名义发行企业债券、吸收社会资金人股甚至上市，也可将营利性项目委托给其他企业特许经营，或实行公私合营，这些都是吸收社会资金的有效手段。开发区基础设施及基础物业投融资15国内开发区融资概况-----常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）运营型财政支出（行政支出、市政维护）■企业融资与项目融资经营所得的利润。开发区可以公司的名义开展一些经营活动，如出租厂房、代建厂房等，实现资产保值增值。融资（根据市场主体）企业融资项目融资（筹集的资金主要被用于项目的建设）（项目融资、建设和运营获取的收益，则会成为企业扩大经营规模的资金积累)企业融资与项目融资两者之间既有差别，又有联系,也有着明显的区别……开发区基础设施及基础物业投融资16国内开发区融资概况-----常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）运营型财政支出（行政支出、市政维护）■企业融资与项目融资的区别经营所得的利润。开发区可以公司的名义开展一些经营活动，如出租厂房、代建厂房等，实现资产保值增值。□承担法律责任的范围不同企业融资：对于企业多为无限追索形式，以企业的全部资产承担偿还责任；项目融资：建设和运营获取的收益，作为承担偿还责任。□适用范围的项目类型不同企业融资：小型项目分别进行项目融资的成本高，采用企业融资方式更经济；非营利性项目只能由企业投资；项目融资：大型项目需要筹集资金量大，承担的风险高，更适宜进行项目融资。营利性项目则可进行项目融资。□实施的方式不同企业融资：以发行股票、发行债券、获取银行贷款为主，也可争取政府补贴。项目融资：以特许经营、公私合营为主。开发区基础设施及基础物业投融资17国内开发区融资概况-----常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。■常见的企业融资方式□内源融资□租赁融资□争取政府的特殊支持□贷款□股权融资□发行债券■常见的项目融资方式□公私合营□施工承包商垫资□使用者预付费股权融资发行债券开发区基础设施及基础物业投融资18国内开发区融资概况-----常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系，以其信誉为担保，争取向银行贷款。■常见的企业融资方式□内源融资即企业的内部资金积累。具体而言，开发区在项目的经营中获取利润，不断积累资金，开发新的项目，扩大生产和经营的规模。□租赁融资□争取政府的特殊支持□贷款□股权融资□发行债券■常见的项目融资方式□公私合营□施工承包商垫资□使用者预付费股权融资发行债券开发区基础设施及基础物业投融资19国内开发区融资概况-----常见的融资方式（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）（产业用地协议出让、综合用地拍卖出让）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）土地开发费用（征地、拆迁、配套、财务费用）基础设施及配套物业（市政道路、管网、厂房）运营型财政支出（行政支出、市政维护）商业信用贷款。通过与有实力的大企业建立良好关系