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万科企业股份有限公司投资价值分析－财务管理课程小组作业第四小组：1236136严文洁1236137华晓峰1236138姜志建1236139陈蕾1236140侯二朋1236141薛诚斌1236142刘颖1236143刘强1236144顾慧1236146吴昊1236147金加旺1236148童吉指导老师：宋晓满汇报人：吴昊目录1、战略分析2、会计分析3、财务分析4、前景分析哈佛分析框架万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，是全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。今年万科入选《财富》“2012最受赞赏的中国公司”第18位；同时，在“房地产开发”行业榜中，万科位列第1位。战略分析－企业概况在企业法定代表人王石的领导下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。经过多年努力，“万科”成为行业第一个全国驰名商标。战略分析－企业概况万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，是代表性地产蓝筹股。持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。战略分析－企业概况房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖外部融资，近来政府坚持房地产调控政策不动摇，限制房价过快上涨和更为严格的融资条件，对房地产项目的发展提出了更高的要求。战略分析－行业特征万科发展历程战略分析－竞争战略分析1984-1994以电气设备起家多元化专业化精细化全球化？1994-2003做减法，确立了以房地产开发为核心2004-至今,万科走出了一条精细化的发展道路企业文化战略。专业化和规范化的管理战略。融资战略，培养多样化的融资能力。财务政策方面，万科坚持稳健原则。在营销管理方面，万科的营销策略是先找市场，再考虑楼盘的策略。人力资源战略：尊重人才并善待人才，是万科用人的原则，也是万科取得成功的重要因素。战略分析－竞争战略分析产品战略打造住宅产业化的生产模式。旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等系列品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证。万科的产品开发策略是根据目标客户细分市场，再根据客户的需求推出产品。万科实施“点一线一片”的全国扩张战略，形成“全国性思维，本土化运作的开发格局。战略分析－竞争战略分析房地产开发涉及到的重要会计项目存货。存货是房地产开发企业的一项重要资产，通常其价值占企业资产的比重较大。存货核算的内容基本涵盖房地产开发过程中的各项成本、费用支出，因此对其进行准确的确认和计量有着非常重要的意义。预收账款。报告期预收账款的增减能够真实反映房子报告期内的实际销售情况，而不是看当期的主营业务收入，主营业务收入反映的只是过去的销售情况。主营业务收入。只有当房屋建设完毕购房者确认收房之后，房地产企业才能确认这笔收入。会计分析－重要会计项目以存货为例：万科的存货跌价准备是按照按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。报告期末，万科会根据最新市场及销售情况，公司对所有项目进行减值状况的测试，特别针对当年年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估。根据测试结果，按照企业会计准则的要求，可以冲销的计提的跌价准备予以全额冲回，另后续经营仍存在不确定性的项目，维持原减值判断。由此可见，万科计提的存货跌价准备是适当的，对存货所采用的会计政策、会计估计是合理的。会计分析－会计政策与会计估计万科资产总规模：10年比09年增长780.29亿元，11年比10年增长805.71亿元，比09年已翻一番以上，显示了万科快速的发展势头。财务分析－资产负债表分析三年内，万科总资产保持较快增长，2010年的增长速度最快。财务分析－资产负债表分析三年内，净资产增长稳定，显示万科利润获得能力较好。财务分析－资产负债表分析11年万科负债增长673.25亿元，增长率41.8%，所有者权益增加132.47亿元，增长率24.3%。最大股东是华润股份有限公司，持股16.19亿元，占14.73%。财务分析－资产负债表分析时间200920102011负债（亿元）922.001,610.512,283.76所有者权益（亿元）454.09545.86678.33资产逐年增长，负债也逐年增长，三年的资产负债率分别为：67.00%，74.69%，77.10%，资产负债率也逐年增高，企业扩张的同时，但是也增加了企业的风险。财务分析－资产负债表分析流动资产所占的比例大，且稳定。它的盈利能力和周转效率的好坏将对万科的经营状况起决定性的作用。财务分析－资产负债表分析流动资产中存货占比最大，体现了房地产行业的特点。财务分析－资产负债表分析三年内存货保持快速增长，10年增长432亿，11年增长750亿。也反映了房地产行业投资热的现象，需重点加强对存货的管理。财务分析－资产负债表分析三年内，存货增长过快，显示万科的资金积压厉害，商品的销售过慢，资金回笼慢。财务分析－资产负债表分析三年内，预收账款占比逐年增加。财务分析－资产负债表分析营业总收入：10年增长18.3亿11年增长210.7亿营业总成本：10年下降15.4亿11年增加171.3亿万科2011年实现营业收入717.8亿元，营业收入增长率达37%。财务分析－利润表分析净利润比较三家房地产巨头的净利润也是逐年稳步增加，其中金地较其他两家增长幅度放缓。万科2011年实现净利润116亿元，净利润增长率达31%。财务分析－利润表分析管理费用和销售费用相对占比较大财务分析－利润表分析营业收入比较在调控政策影响下，三家房地产企业营业收入均能稳步增长，其中万科在2011年营业收入增长率一马当先。财务分析－利润表分析销售费用比较随着营业收入的增加而增加的销售费用来看，万科基本与营业收入增长幅度一致，而保利和金地在2011年有不同程度的销售费用比例过高的问题。财务分析－利润表分析通过经营、投资、筹资的现金流，可以看出万科的现金流结构中，经营活动现金流最大。财务分析－现金流量表分析经营活动现金流量分析比较2010年“国十一条”出台，房地产市场整体进入低谷。保利现金流量波动较大，万科历年现金流量保持在正值，表明该公司处于稳定发展期，运营状态较好。财务分析－现金流量表分析投资活动现金流量分析保利激进，万科金地谨慎。财务分析－现金流量表分析筹资活动现金流量分析保利国资背景，有信贷融资优势。财务分析－现金流量表分析资产、负债每年都保持快速增长，所有者权益适度增长。营业收入每年都有增长，营业成本变化也相对一致，净利润增长幅度不大，可能是因为三项费用、营业税的增加等因素造成的。资产逐年增加且增长率较高，但是营业收入和净利润的增长率却并不显著。从对存货的分析中可见，企业的资产增长主要表现为存货的增加。经营活动现金流量净额均为正值，企业经营现金周转能力较好，但是虽然经营的规模有所扩大，流入流出量均逐年增加，但是净流量却逐年递减，周转能力有所下降。财务分析－成长性分析我们从公司的偿债能力、营运能力、盈利能力对万科的财务进行比率分析。财务分析－比率分析流动比率速动比率资产负债率应收账款周转率存货周转率总资产周转率销售毛利率销售净利率总资产收益率净资产收益率每股收益从万科09年至11年的流动比率，可以看出偿债能力正逐渐降低。流动比率小于2，反映万科的短期偿债能力较弱。财务分析－比率分析（短期偿债能力）万科金地20091.912.2120101.592.1820111.411.8受房地产行业特点限制，存货较多，速动资产较少，万科速动比率小于1，且逐年下降，短期偿债能力逐步减弱。财务分析－比率分析（短期偿债能力）万科金地20090.5910.52420100.5570.73620110.3700.439资产负债率是公司年末的负债总额同资产总额的比率，是评价公司负债水平的综合指标。万科资产负债率逐年上升，反映了房地产行业高负债经营的现状。财务分析－比率分析（长期偿债能力）应收账款周转率反映企业应收款变现的速度，周转率高说明收账迅速，账龄较短，资产流动性强。2009年至2011年万科应收账款周转率有所下降。财务分析－比率分析（营运能力）存货周转率反映企业采购、生产、销售各环节工作的情况。存货周转率高，说明存货变现速度快，资金占用水平低。财务分析－比率分析（营运能力）总资产周转率指企业一定时期销售收入与资产总额的比率，反映企业全部资产的利用效率。09年到11年，万科的总资产周转率有所下降，11年比同业略高。财务分析－比率分析（营运能力）销售毛利率是毛利占销售收入的百分化，是销售净利率的基础，反映了企业的盈利空间。2009年到2010年得益于宽松的货币政策，房价增长迅速，因此万科销售毛利率有大幅增长。2010年至2011年由于中央房地产调控力度的加强，产品打折幅度开始加大，毛利率略有下降。财务分析－比率分析（盈利能力）万科金地200915.87%20.27%201021.95%21.04%201120.99%20.77%销售净利率是净利润占销售收入的百分比，反映销售收入的收益水平。万科总体获利能力较强。财务分析－比率分析（盈利能力）万科金地200913.15%15.98%201017.43%15.99%201116.16%15.64%总资产收益率表明公司资产的综合利用效果，值越高表明资产利用效率越高。财务分析－比率分析（盈利能力）万科金地20094.67%4.7%20104.10%4.1%20113.92%3.9%净资产收益率反映公司所有者权益的投资报酬率。09到11年，万科的净资产收益率在稳步增长，且高于金地，说明所有者权益的投资回报较高。财务分析－比率分析（盈利能力）万科金地200914.16%11.5%201016.19%14.9%201117.1%14.3%万科在2009年的调控初期能表现出较好的销售费用控制能力，而2010年销售费用率上升，说明其销售费用随着营业收入的增加水涨船高。2011年出现销售费用率的下降，万科在遇到市场危机时对于销售费用控制的能力再次得到体现。财务分析－比率分析（盈利能力）2010年与2009年相比，销售成本率上升了，说明万科公司为获取收益而付出的代价较上年减少了，盈利能力增强了，表明公司成本控制效果明显。2011年，由于利润降低，而销售成本并未明显下降，使得销售成本率下降。财务分析－比率分析（盈利能力）每股收益是测定股票投资价值的重要指标之一，综合反映公司的获利能力，它是公司某一时期净收益与股本数的比率。三年来万科每股收益稳步增长，目前超过了金地，具有较好的收益。财务分析－比率分析（盈利能力）万科金地20090.580.7820100.80.720111.050.84每股净资产反映了每一普通股拥有的净资产。三年来，万科的每股净资产稳步增加，发展潜力较大。财务分析－比率分析（盈利能力）万科金地20094.136.7820104.964.720116.175.85每股经营活动现金流量反映平均每股所获得的现金流量，隐含了上市公司发给股东现金股利的能力。万科该指标三年来都处于较高水平，派发现金股利的能力较强。财务分析－比率分析（盈利能力）万科金地20090.84-1.1520100.2-0.6820110.310.34同行比较（金地集团）就偿债能力方面，金地集团相对于万科比较强。就每股收益而言，金地集团