万科携手日本大成：住宅生产探索工厂化

万科携手日本大成：住宅生产探索工厂化——《21世纪经济报道》见习记者徐广蓉深圳报道2005年10月13日上午，上海四季酒店宴会厅，久已不露面的万科董事长王石亲临现场，主持了万科企业股份有限公司、东京建物株式会社(以下称“东京建物”)、大成(Taisei)建设株式会社(以下简称“大成建设”)三方合资开发的上海华漕158号地块签约仪式。10月14日，日本《日经新闻》头版以显著位置刊发了此项合作的新闻报道。此项目位于上海著名的金丰国际社区，建筑面积5万平方米。上海万科房地产集团有限公司出资1.38亿元，东京建物出资3500万元，大成建设出资1100万元。为何项目规模不大，而且1100万的投资对于年销售金额高达1000亿的大成实在微不足道，但是却引起了日方的广泛关注呢？因为，这仅仅是一个开始，背后的潜台词却是——工厂化住宅建设规模世界领先的企业，与未来工厂化住宅需求最大的市场所在地企业开始了合作。万科的工厂化住宅生产研究开始进入实操阶段。生产战略：技术为先万科的两个合作伙伴中，尤以大成建设最受关注。该公司创建于1873年，是日本建筑和工程行业巨头，业务以建筑施工、土木工程和房地产开发为主，兼涉工程设计、环保技术及设施等业务。2005年福布斯全球五百强排行榜上，大成建设以15892.00百万美元的营业额居第377位，在日本国内建筑和工程行业中位列第一。其中，最令万科心动不已的，是大成在混凝土产业化(简称PC)工法制造上的技术。“制约住宅产业化发展的第一个因素就是在技术上的成熟度，目前，住宅产业化各项技术指标在国内尚无标准。”万科企业股份有限公司集团副总张纪文10月18日接受《21世纪》专访时特别透露，“万科的工厂化研究主要包括结构体系(预制pc、轻钢)、围护体系和设备体系、内装体系，此次合作，万科看中的就是大成的PC技术。”中国尚没有PC的规范标准，到底日本技术是否合适中国，尚未有定论，所以，万科强调，此次合作旨在单项技术，而不是整体的集成技术。目前，万科工厂化技术初步成型，第一批技术已可以集成，在试验基地，1号实验楼已经开工，2号楼将于明年年初开工，3号楼开工的日期也定在了明年下半年。“我们现在还在打造‘神一’，真正用于商业产品的‘神五’或者‘神六’面市，我们需要的时间是3-5年。”张纪文说。近期，万科已与在结构设计方面领先、为悉尼奥运会馆设计结构的ARUP公司开始合作研究PC技术的结构集成部分。资本战略：以小博大为降低生产成本，万科一直在进行深谋远虑的战略部署。2000年，王石曾提出要进行“像生产汽车一样生产住宅”的工厂化住宅研究，万科每年将投入年利润总额的1%作为科研费用，最终将这一比例上升到10%。尽管已在国内同行中处于建筑技术领先的位置，但是，万科每年依然要付出大量的资源和精力对物业进行维修，要更好提高建筑质量，除非生产方式实现根本性的变革，采用先进国家普遍采用的工厂化生产方式。巨大的科研费用投入只因为工艺变革是颠覆性的。以施工为例，中国传统的施工方法是现场浇注，而工业发达国家的作法则是50%以上的部件在工厂生产，现场主要做吊装和装配。目前，国内房地产市场的工厂化程度只有7%，万科约为15%。工厂化的方式使建造过程和住宅产品更环保，资源利用更合理。现场垃圾减少83%，材料损耗减少60%，可回收材料占66%，建筑节能50%以上。这样的技术和进步对开发商无疑充满诱惑。但是，和家电等行业一样，工厂化住宅生产降低成本的主要途径就是扩大生产规模，提高市场占有率。这正是万科推进住宅工厂化“战战兢兢，如履薄冰”的原因。“必须三倍于万科目前的市场占有率，也就是全国建筑面积达到每年200万平方米，才能够使建造成本保持现在的水平。”一位熟悉万科的分析人士称。但是，万科目前资金链条并不宽松，其资产负债率已经达到63%，离银行规定的上限仅差2%，所以万科扩大规模，注定了要“以小博大”，而进行各种类型的合作，减少持股方式，迅速放大规模，是最有效的途径。2004年、2005年两年，万科加速了与国外资金以及国内地产商的合作，包括与招商地产天津项GICRE加坡RecoZiyangPteLtd进一步成立的“万科星”都别具深意。布局战略：沿江沿海扩大规模并非无序扩张。“1平方米建筑面积的重量相当于1吨。”万科技术人员表示。高额的运输成本，将制约万科扩张范围和开发地点的选取。部品生产工厂的辐射范围有限，为降低运输费用，万科选择了水运，沿江沿海城市成为万科工厂化住宅生产的前线。2003年万科宣布，“3＋X”战略将聚焦三大经济圈布局，业务集中于沿海的珠三角地区、京津塘地区，以及既沿海又沿长江的长三角地区。长三角的布局沿着万吨巨轮可通过的黄金水道，从上海、南京一直到武汉，都是万科的选择范围。“未来20年，人口迁移的方向与工厂化所能支撑的区域高度吻合，为工厂化生产普及提供了机遇。”万科表示。另外，这三大区域为国内经济最为发达的地区，消费能力远高于国内其他地区，按照目前的自然房价增长速度，5年后已经可以支持工厂化住宅的推广。但是，这场生产模式的变革，是万科一家企业无法完成的。有业内分析人士指出，当住宅的生产规模扩大到能将成本降至与目前生产方式成本相符的时候，选择更优的生产方式就会成为主流，彼时，万科所努力的工厂化生产模式才会被大部分开发商所接受。