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关于怡丰置业郑州项目开发节奏模拟的补充谨呈：怡丰置业发展有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2007]GW512005.7.12本报告是严格保密的。2本次深化将集中研究多层和小高层的盈利能力为怡丰项目的决策提供依据90平米以上大户型指标以低密度产品为主流，多层产品不占有大户型指标；在规划优先的原则下部分采取围合来提升容积率，以产品发力来提升产品价值。关于物业类型配比，在项目终稿汇报中世联和怡丰在以下方面达成共识：本次测算深化的内容将集中研判多层和小高层盈利能力：则在本次深化中，将低密度产品（约占总用地面积的50%）的用地和容积率固定，单独考虑在220亩土地上，建设6层多层、11+1小高层和17+1小高层的盈利能力对项目利润的影响；由于政府针对房地产企业的税收政策相对灵活和企业报税的方式灵活，本次模拟中不考虑土地增值税、企业所得税等非营销税金对项目利润的影响，更聚焦于物业形态变化对项目盈利能力的影响；不考虑配套成本，仅仅关注住宅本身的盈利能力本身本报告是严格保密的。3本轮深化的基本成本假设——产品档次一致前提下的成本相对控制内容计费标准单价（元/平米）总额（万元）土地费用64313,200前期工程费勘探、设计、三通一平、临时水电1503,080市征代收费用105.02,156建安成本多层含土建、水电、安装85017,45311+1小高层含土建、水电、安装1050017+1小高层含土建、水电、安装12500地下室含土建、水电、安装15000小计850.017,453室外工程及环境室外道路、照明、社区园林1102,249管理费用含工程管理费按建安费用的3%计算26524不可预见费按照以上2-6项的4%计算581,194财务费用银行贷款利息利率按照8%计算581,200开发成本2,00041,056营销费用推广费用销售额的3%计入104.32,141营销税金营业税、印花等1953,996总成本费用2,29847,192以多层产品为例的成本体系为例：土地成本方面，以60万/亩计算，将220亩地价成本摊入可销售面积；市政代收费用方面，多层每平米交纳40元/平米人防异地建设费用，小高层自建人防地下室（成本摊入可销售面积），市政代收费用约为65元/平米；建安成本方面，在产品档次相对一致的前提下，提出三种产品的成本基本标准；园林成本安绿化面积每平米200元计算，摊入可销售面积；考虑总成本增加（成本弹性）对各物业形态的影响。本报告是严格保密的。4本轮深化的基本售价假设——假设多层和小高层产品在同一价格层级在本轮深化中，假设多层和小高层均价平齐：由于本项目所在的区位不存在价格参考，项目的价值依靠自身来定义；在产品发力的前提下多层和小高层实现高均价是可以期待的；本项目所在的区域拥有外部强势景观，小高层实现更高价格，和多层产品的价格平齐也存在一定可能；将讨论小高层和多层存在价格弹性的情况下项目的盈利水平。基本销售价格预期（三个阶段的用地比例为3.5：3.5：3）：第一阶段第二阶段第三阶段多层30003500400011+1小高层30003500400017+1小高层300035004000本报告是严格保密的。5基本成本和售价的预期下的盈利能力研判多层11+1小高层17+1小高层容积率1.41.82.4总建筑面积（平米）205331263997351996住宅建筑面积（平米）205331263997351996单方成本（元/平米）229824312440总投资（万元）471926419085884销售收入（万元）7135391739122319税前利润（万元）241602754936434成本利润率59%49%48%财务净现值（万元）183662089428051各种物业形态的盈利能力研究：在保证产品品质的前提下，适当抢容积率，可以做到产品品质感基本一致的容积率分别为1.4、1.8和2.4；地下室按照总基地下做一层来计算（多层产品无地下室）；地下室面积摊入可销售面积的总成本使多层到小高层的带来成本的飞跃，每平米成本提升约150元；而从11+1小高层和18+1小高层的转换中，成本的提升并不明显（由于楼层增高带来地下室面积和可销售面积的比例缩小）。通过测算我们可以看到，如果限高突破到40米，将多层产品换成11+1小高层，总面积增加5.8万平米，但由于成本提升比较大，总利润仅仅多实现约3400万元，还必须承担政策成本（突破限高带来的成本）和高于多层产品的风险；如果限高突破到60米，将多层产品全部换成17+1的小高层，在多消化15万平米和承担更大的市场风险的前提下，可以多实现利润1.2亿。本报告是严格保密的。6考虑总成本弹性后的盈利能力研判——多层产品针对成本增加最不敏感多层11+1小高层17+1小高层容积率1.41.82.4总建筑面积（平米）205331263997351996住宅建筑面积（平米）205331263997351996总成本（元/平米）251326542646总投资（万元）515916984693426销售收入（万元）7135391739122319税前利润（万元）197612189328893成本利润率43%35%35%财务净现值（万元）144161581621281增加建安成本后的盈利能力研究：考虑成本体系上升的情况对物业盈利水平的影响：如果各物业形态单平米建安成本上升200元/平米，同时带来部分其他成本的少量增加（管理费用和预备费等）；容积率和销售价格保持不变。11+1小高层和多层总利润的差距从3400万减少到1900万，说明11+1小高层对成本更加敏感；17+1小高层的盈利能力仍然最强，但和多层的总利润差距缩小到1亿以内。本报告是严格保密的。7考虑售价弹性后的盈利能力研判——小高层对价格敏感，抗风险能力相对多层弱考虑价格弹性后的价格预期（三阶段用地比例为3.5：3.5：3）：第一阶段第二阶段第三阶段多层28003300380011+1小高层28003300380017+1小高层280033003800多层11+1小高层17+1小高层容积率1.41.82.4总建筑面积（平米）205331263997351996住宅建筑面积（平米）205331263997351996总成本（元/平米）224023732382总投资（万元）460006265783841销售收入（万元）574937391998559税前利润（万元）114921126214718成本利润率28%20%20%财务净现值（万元）771572009793在比较保守的价格体系下，研究售价弹性对项目盈利能力的判断：假设每阶段可以实现的市场售价都普遍降低200元的，同时带来一部分成本的降低（营销费用和营销税金）；通过测算我们发现，小高层由于总成本和总面积较高，盈利水平对价格的敏感程度相对多层更高。在整体价格预期降低200元/平米的前提下，小高层的出现相对多层基本已经不存在盈利优势，同时将承担更高的市场风险。考虑价格弹性后的盈利能力研究：本报告是严格保密的。8基于盈利能力研究的物业配比建议——突破到小高层需要付出成本，可预期盈利能力也不高：如果将怡丰项目的多层全部替换为小高层，可以实现的盈利增长约在3000—4000万左右；就算是只是局部突破到小高层也要付出相当大的努力和成本；虽然盈利能力稍高，但小高层享受品质溢价的能力和抵抗风险的能力相对弱：目前在郑州和其它城市，多层和小高层的“成本倒挂”已经成为趋势，多层产品的高实用率和亲地、亲园林的特性相对小高层，可以产生更多的产品溢价；多层产品在成本上拥有更多的优势，考虑到怡丰项目的价格体系并不是远离成本体系，所以在抗风险能力上较弱。建议在规划中以品质多层产品为主，在不付出大量成本的基础上可局部突破到小高层，为后期开发保留弹性：在目前的成本和价格体系下，世联建议将取得更高利润的发力点定为以多层产品为主，规划优先，追求品质溢价，不花太多成本和政府协调限高；在规划允许的情况下，可适当报建少部分小高层为后期开发保持弹性。