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心一地产·龙凤湖项目提案我们希望，这是一次对得起自己的决策。因为我们不想失败。一、石家庄别墅产品研究二、心一地产龙凤湖项目分析及建议三、关于中式别墅的研究四、龙凤湖项目产品设计建议一、石家庄别墅产品研究二、心一地产龙凤湖项目分析及建议三、关于中式别墅的研究四、龙凤湖项目产品设计建议本章基本汇总了石家庄历年来开发的各区域的别墅项目，旨在寻找其共同点，从而提炼我项目运作的空间以及独特性、创新性，别墅项目产品投资比例较小，表中所列销售价位均为新房时期的销售价位。项目名称所在区域占地面积建筑风格建筑类型及面积价格汤城香格里平山温塘35000平方米——联排别墅、叠加别墅3200元/平米温泉山庄平山温塘87600平方米纯中式独栋未定卓达假日公馆平山温塘345亩现代简约独栋、联排——华域·御水蓝庭平山温塘270亩北美乡村双拼2200元/平米东方波尔多庄园平山温塘13.9万平米法国波尔多独栋、联排——神池花园平山温塘1000余亩——双拼、联排2700元/平米温泉桃花城平山温塘145亩现代风格240平米左右2000元/平米乐城平山温塘260亩现代中式联排、叠拼20—40万/套温泉国际平山温塘186亩——独栋、双拼、联排2400元/平米千百度·澜珊平山温塘200000多平米欧式联排2300元/平米清清世界生态度假村平山温塘260亩现代独栋1690元/平米格林童话平山温塘90亩——联排——龙山先生平山九龙山风景区——现代简约——1880元/平米峰林湖畔平山岗南水库旁边一期120亩——独栋、双拼、联排1600元/平米水印长滩平山岗南水库3400亩欧式独栋、双拼起价3200元/平米颐和山水平山温塘镇西南鹿台160000平米现代简约独栋、联排28万元/套岸乡元氏蟠龙湖南岸————350平米2300元/平米蟠龙湖别墅元氏蟠龙湖景区30亩——206—301平米——月光溪谷元氏蟠龙湖景区————联排——麟凯江山墅元氏蟠龙湖景区————独栋、联排2800元/平米大湖之翼元氏蟠龙湖景区160亩现代独栋、联排2600元/平米天山龙湖湾元氏蟠龙湖景区62.9亩欧式风格独栋3800—4300享墅元氏蟠龙湖景区38亩欧式风格独栋、联排起价2280元/平米碧水别墅元氏蟠龙湖景区3.2万平方米——独栋、双拼——陶然山居元氏封龙山境内——欧式风格————麓港小镇蟠龙湖南岸风景区————————奥克兰风情小镇鹿泉获鹿镇340亩欧式风格联排、双拼4080—6000元/平米名人山庄鹿泉——————1580元/平米锦绣山城鹿泉6000余亩欧式风格独栋、联排、双拼未定天下财富湾鹿泉龙凤湖景区107亩各国风格均有独栋、300-600平米4600-8000天籁·山水清音鹿泉龙凤湖景区126亩现代简约独栋、双拼、联排4000—6000康馨园鹿泉龙凤湖景区——现代独栋、联排1800元/平米桃源小镇长安区侯帐村东803亩——联排别墅、280平米已落马观澜逸品灵寿衡山湖畔78.4亩中式独栋、双拼2200元/平方米水郡花州灵寿衡山湖畔138亩中式独栋、双拼、联排2300元/平米江南新城滹太新区1650亩欧式风格联排，170—290平米5000—8000荷兰小镇滹太新区158亩——叠拼——西锦小区桥西区2.20万平米——联排——北苑别墅桥西区——欧式——1980元/平米春江花月桥西区200余亩现代中式独栋、联排起价350万/套顺驰蓝郡裕华区9万平米现代双拼、联排——卓达·太阳城栾城4500000平方米现代简约独栋、联排、双拼起6950元/平方米奥斯卡纳新华区植物园区域700亩欧式联排未定林溪小镇新华区植物园北侧——现代联排——原乡新华区植物园南侧——北美风情独栋、联排、双拼2480元/平米天瑞福地开发区————联排2500元/平米香槟小郡高开区——现代简约联排2400元/平米欧陆园高开区——欧式独栋、联排2800元/平米现代风格25%北美风格4%法式风格2%欧式风格23%中式风格10%不明风格34%综合风格2%现代风格北美风格法式风格欧式风格中式风格不明风格综合风格别墅风格综合分析相对于别墅整体市场供应来讲，不明风格、简约风格占据比例较大，欧式风格、现代中式风格均有生存发展空间。平山区域元氏境内鹿泉境内灵寿境内市区开发区滹太新区栾城平山区域元氏境内鹿泉境内灵寿境内市区开发区滹太新区栾城别墅区域分布分析平山温塘区域、元氏蟠龙湖区域目前均竞争激烈，产品参差不齐。滹太新区、西部山前生态区风头正劲，虽然目前这两个区域项目较少，但未来开发项目从规模、产品等方面均是各区域各种产品的大敌。其他区域由于自然条件、交通条件、距离、板块成熟度等问题难成气候，不会对我项目形成明显竞争。项目名称配套汤城香格里超市、医疗、娱乐场所等温泉山庄温泉游泳池、钓鱼池、会所卓达假日公馆娱乐休闲场所、基本的生活配套设施华域·御水蓝庭五星级豪华宾馆、轮滑场、风筝广场、温泉露天泳池、果蔬采摘园东方波尔多庄园基本功能会所、葡萄沟、四季生态休闲会所、运动会所神池花园——温泉桃花城10000平米的中心广场、健身广场、社区文化茶苑乐城高尔夫球场、国际滑草场、CS实景野战场、跑马场等温泉国际商业、医疗、游泳馆、水上茶艺馆、咖啡厅等千百度·澜珊超市、医疗中心、酒吧、咖啡厅、游泳馆、棒球场、羽毛球场等清清世界生态度假村会所、立体花园、采摘种植园、垂钓园、儿童戏水园、健身广场等别墅项目配套情况综述格林童话宾馆、温泉游泳池、中央观景瀑布，学校、邮局、医院龙山先生九龙山风景区峰林湖畔——水印长滩学校、超市、邮局、银行、医院，高尔夫球场、酒店、会所等颐和山水四星级宾馆，会议中心，理疗中心，休闲木屋，宫廷温泉等岸乡蟠龙湖别墅——月光溪谷——麟凯江山墅高尔夫球练习场、高规格遛马场、复合型高尚会所大湖之翼——天山龙湖湾会所、游泳池、渔人码头、黄金沙滩、篮球场、超市、诊所享墅羽毛球馆、乒乓球馆、超市等碧水别墅超市、餐饮、泳池、会所、气象站、宠物基地、农家菜园陶然山居封龙山书院麓港小镇垂钓、游泳、运动场所，喷泉广场奥克兰风情小镇购物广场、医疗、通信、金融、餐饮、娱乐、休闲、会所名人山庄高尔夫球场、网球场、活动中心、游泳池、垂钓场，商场、银行等锦绣山城宾馆、会所、水上乐园、购物广场、网球场、高尔夫球场等天下财富湾四星级名人假日酒店天籁·山水清音会所、酒店、基本生活配套设施康馨园——桃源小镇会所，商业，超市，采摘园、跑马场、社区医疗服务站观澜逸品——水郡花州山顶俱乐部、山地球场、健身步道、矿泉泳池、水边瑜伽场江南新城超大星级专属会所；双语幼儿园、双语小学；商业街荷兰小镇周边配套：河北经贸大学、省委党校西锦小区——北苑别墅儿童乐园，壁球场，中心花园,中小学，综合商场、医院、银行春江花月幼儿园、会所、商业、医疗设施及省直机关的24班小学顺驰蓝郡近4000平米综合性高档会馆，内有游泳池、健身房等卓达·太阳城中小学，卓达国际学校，太阳城国际俱乐部，双水系，三可湖公园奥斯卡纳植物园林溪小镇——原乡综合商场天瑞福地——香槟小郡教育、医疗、购物、餐饮等欧陆园中心花园、游泳池、幼儿园、商场、邮局、银行、医院等各别墅项目配套均比较齐备，可以解决基本生活、医疗等需求，同时根据自身资源不同，分别挖掘出更适合项目自身的特色配套，在配套卖点上可以说百花齐放，争奇斗妍。销售状况总结：经过调研发现，基本以准现房状态或在建状态销售项目，且普遍销售状况不佳，销售速度缓慢。以山水清音为例，目前三期已为准现房，总套数为157套，已售为30余套，自销售蓄势开始至今约为18个月时间，销售率不足1∕4。销售手段上除了常见的老带新、优惠打折、赠送物业费等手段以外，出现提供土地自行设计委托建设或以旧房换新房等各种比较新鲜的销售方式，二居产品竞争状况的激烈程度与艰难也由此可见一斑。一、石家庄别墅产品研究二、心一地产龙凤湖项目分析及建议三、关于中式别墅的研究四、龙凤湖项目产品设计建议龙凤湖项目即将面对的现实是——短期前景不明与市场蛋糕的切分首先是源于当前大形势的前景不明，现有项目销售状况不佳，销售速度缓慢。那此时着手进行土地储备、项目运作是否时机得当，地价是否合理，市场运作能否顺利进行？据此，我们建议：在土地拍卖程序上进行适当控制，尽量使土地流拍，从而为自身赢得继续观察市场动向的时间；同时更是可以进一步压低地价，以求降低项目运作风险，促进利润更大化。其次是来自市场上的竞争：从项目角度上来讲主要包括了两大方面，其一是本区域内其他项目的竞争，其二是其他区域同类项目的竞争。据此，我们的建议是：进行消费者群体细分，本区域内产品差异化竞争，针对区域外竞争对手用足价格手段，定向诉求，定向销售。从产品类型上需要寻找的是市场的空白，虽然这也意味着某种程度上的冒险，但就现有产品销售状况不佳的情况下，更意味着产品的创新。就本提案所提出的产品建议，目前为根据市场现有项目调研结论得出的结论，如有可能，需要进一步针对目标消费群体进行深入调研后确定。一、石家庄别墅产品研究二、心一地产龙凤湖项目分析三、关于中式别墅的研究四、龙凤湖项目产品设计建议在高层次、综合性的“临摹”之后，2002年前后，中国别墅开始从殖民式的复制向文化整合与创新发展，尤其随着新亚洲经济与文化的复兴，亚洲及中国地缘意识的崛起，中国文化意识开始进入别墅设计中，而中国西部的成都率先将中国元素导入现代建筑芙蓉古镇的出现让业界叹为观止。之后成都的清华坊、广州的中华坊、北京的观唐、运河岸上的院子等，一系列以中国空间和风格为主题的别墅产品形成强势产品冲进市场，与盛极一时的各类北美风格别墅形成鲜明对比。这一时期，甚至象纳帕溪谷、万万树这样的北美风格的别墅，以组团形式上，也强调中国庭院式的空间感。别墅设计逐渐融入中国文化意识以及中国庭院式的空间感回归中式精神成都清华坊北京．运河岸上的院子观唐北京首席中式别墅九间堂大国气象大宅之道第五园骨子里的中国苏州庭园园林故里千年巷弄芙蓉古城新唐风大宅华府拙政东园苏派园林别墅臻藏极境人生恒联名人世家世界级华语名园别墅建筑中的“国语”•2003年后，在北京、上海、广州，开始纷纷出现千万元豪宅，中国富人区开始出现在杂志上。市场上有为顶级富豪定制的顶级别墅，如上海的佘山紫园，北京财富公馆，也有城市经理人打造的小别墅，如北京亲爱的VILLA、龙湾别墅、上海帕萨蒂纳等。还有如北京优山美地，直接以投资租赁为开发目的，针对驻华使馆、跨国公司CEO等租赁之用。此阶段，从面积、总价，均出现高中低三类不同别墅。由此，单一面积、单一形态的欧风别墅全面打破。•这一阶段，由于大量专业的国外别墅设计公司与大师的介入，中国的别墅从风格、空间、功能、配套、装修上，都显得更加纯粹了。北京观唐——北派中式别墅领军者地址：朝阳区香江北路占地面积：48万平方米建筑类型：独栋别墅容积率：0.47绿化率：70%概况：共329栋.一期174栋；二期西区77栋；典型中国式街巷式布局、院落式空间的建筑风格非常浓郁，与北京城以十字轴布局、环路相通相联的大格局似可相比。另一方面，可以留意到观唐在很大程度上浓缩着中国传统建筑符号如“朱门”、“翘脊”、“条窗”、青灰色高墙、以及私家庭院中临水而建的“轩”、庭院外用写意手法营造出的社区环境等等。奇石、曲径、小桥流水、制式门楼，这些传统经典符号均体现出一种中式宅院的浓烈风格，营造出古朴、典雅、宁静的居住氛围。大部分的宅前宅后都有小桥溪流，惘若水乡江南。木桥、流水、方砖、八角亭、廊架，商铺，让聚会活动皆品位。细细看处，给人的感觉像是北京的官府宅第，朱门灰墙青瓦，颇有明清时代院落风范。为强调中式建筑特有的私密性，3米的高围墙在观唐使得私家院落真正成为户外起居空间。庭院深深深几许中式样板房总体规划整个社区为纯粹独门独院的中式院落独立别墅，产品均为地上2层,地下1层，共有326套中式院落独立住宅及配套（16套）。户型点评——总建筑面积：1536.27M2地上建筑面积：1025.16M2地下建筑面积：264.97M2架空层：246.14M2总占地面积：540.28M2庭院总面积约：1502M2二期产品中面积最大的户型一层地下室带下沉庭院大面积的健身房两个家庭厅超大车库八米多