成都典型别墅项目物业发展建议

成都典型别墅项目项目物业发展建议一、项目建筑风格的控制二、项目园林景观风格的控制三、项目周边环境的改造四、项目别墅户型建议五、项目配套物业发展建议一、项目建筑风格的控制三大功能板块组合的有机性纯独栋别墅社区的品质感灵动的空间感受独栋别墅的舒适性、私享性产品的创新性产品附加值的提升纯独栋别墅社区的品质感产品的创新性建筑立面处理上建筑细部处理上建筑色彩处理上整体风格严格控制为现代简约，但是在局部的软性细节处理上采用中式元素进行点缀，是得建筑单体立面上显得提拔时尚，同时又具备文化内涵，赋予其生命力。立面的处理简约、现代的外立面设计，以流畅的外观线条，配合大量灰空间、露台、错落，形成建筑外立面的层次秩序，利用金属和玻璃更好地的与大自然接触、并形成稳重的建筑品位。建筑厚重尊贵企业公馆现代时尚会所式商业细节的处理在细节立面处理上多运用钢结构、粗细线条与竖线条的合理搭配多采用半透明窗户竖向、横向线条搭配房屋结构与环境的呼应色彩的处理项目物业整体色调为冷色系，少许暖色作为点缀白天呈现的是灰调的、稳重的偏工业建筑的感觉夜间呈现的是蓝调、红调、浪漫的偏生活建筑的感觉将中国山水画嵌入现代简约风格的几何形体墙面中国传统圆形壁格与现代风格硬朗钢结构装饰墙的结合不规则网格镶嵌于规则的几何形体当中二、项目园林景观风格的控制三大功能板块组合的有机性纯独栋别墅社区的品质感灵动的空间感受独栋别墅的舒适性、私享性产品的创新性产品附加值的提升纯独栋别墅社区的品质感独栋别墅的私享性产品的创新性1.项目园林景观整体采用硬朗化的现代风格2.在景观点缀手法上多采用中式的柔美景观点缀打擦边球，使用软隔断（如灌木）将原本的公共绿地进行切块，使得每户人均可以享受到不受其他人干扰的独立花园。道路景观节点（如道路交叉口……）的细部造景处理，可以用富有中国味道的石头、水流、雕塑进行局部点缀，让硬景观软下来。入口的景观设计必须彰显出社区的高档次特性，同时要具有比较独特的视觉感受，使得客群形成对本社区的一种特定归属感。公共区域的私密环境营造多种集合形体的简单组合运用多借鉴西式园林对称化、线条化的做法、多用几何图形。在线条运用上多采用直线。园林景观总体控制水景点缀墙脚的传统花卉少量的竹风水石与路灯的结合软隔断强烈的视觉反差结实稳重明珠虽小但可点睛车行入口静谧人行入口艺术气质向内的归属感局部景观点缀景观节点三、项目周边环境的改造三大功能板块组合的有机性纯独栋别墅社区的品质感灵动的空间感受独栋别墅的舒适性、私享性产品的创新性产品附加值的提升之二：纯独栋别墅社区的品质感之六：产品附加值提升规避不理因素对环境的影响对现有自然资源的的进一步打造，提升社区品质规避高铁噪音影响•高铁自身建设方面：采取了隔音屏障措施、无缝钢轨、弹性轨枕与路段的全封闭（无匝道，无鸣笛）等四大技术手段的运用将使高铁噪音降低约20分贝，使得自身产生的噪音可以控制在60－80分贝之间。•规划方面：沿高铁修建高层建筑阻隔噪音。•细部处理方面：高层建筑的外立面可以设置吸声材料和反声材料。规避沿河脏乱建筑的影响•拆迁。在条件许可的情况下对沿河旧楼进行拆迁是最为彻底的解决办法，但是成本太高，操作难度较大。•如果考虑不可拆迁，可以采取以下三种方法：建立垃圾站。可在沱江河北岸建立小型垃圾站，集中处理生活垃圾，避免沿岸垃圾堆积在河道堤岸上影响视觉美观；粉刷外墙。对沿河建筑外墙进行粉刷，美化外观，减少影响；对现有河道进行疏通。提升绿化品质，打造“城市森林社区”•在项目北面沿河绿带、西面规划道路绿带、南面双柏路绿带种植高大乔木，形成城市森林景观带，将项目包裹在森林景观带内。社区栅栏围墙草皮草皮中高乔木高大乔木人行道别墅花园建筑外墙项目红线隔离灌木四、项目别墅户型建议（一）市场别墅产品（独栋、双拼）再梳理（二）边界条件与产品测试交叉分析（三）300～330户型设计建议（四）360～400户型设计建议（五）420～450户型设计建议边界条件市场梳理产品测试户型建议两者进行交叉分析（一）、市场别墅产品（独栋、双拼）再梳理1、产品梳理基本情况介绍2、产品梳理结论3、给项目产品设计的启示1、产品梳理的基本情况介绍：•本次梳理共选取了13个别墅楼盘的20个独栋或双拼户型，同时兼顾入住与在售的项目。•户型面积控制在260-470㎡之间。•研究了以下数个方面：楼层层数户型构成主卧面积次卧面积客厅面积主要功能房面积车库面积（半）地下层或夹层面积阳台面积露台面积花园面积赠送面积赠送面积比户型创新研究……2、产品梳理结论：•总的来看，从260-460平米的不同面积区间的户型在楼层层数、分层功能布局以及主要房间构成方面并没有显著性差异。真正的差别在于，随着面积增大，居住感受从紧凑、到舒适、再到豪华发展。面积区间（㎡）项目户型260-330天生墅3室4厅5卫3个功能房1个地上车位金江明珠5室2厅3卫，1个地上车库今日田园4室3厅5卫1个功能房1个半地下车库金江明珠4室2厅3卫，1个地上车库银杏园4室2厅3卫1个功能房1个地下车库萨尔次堡5室2厅4卫1个功能房1个地上车库香颂岛4室3厅5卫1个功能房1个半地下车库萨尔茨堡6室2厅4卫1个功能房，1个地下车库360-400金河谷4室2厅4卫，1个地下车库龙湾半岛5室3厅7卫2个功能房，2个地下车库保利公园1984室3厅5卫2个功能房，2个地下车库今日田园4室2厅5卫1个功能房1个地下车库迎宾大道1号3室3厅5卫4个功能房，2个地上车库400-460御嶺湾4室3厅4卫，1个地上车库鹭湖宫5室5厅6卫1个功能房1个地上车库雅居乐5室3厅5卫，两个地上车库龙湾半岛5室3厅6卫2个功能房，1个地下车库今日田园5室3厅6卫5个功能房1个地下车库雅居乐4室4厅6卫，双车位地上车库今日田园4室4厅6卫3个功能房1个半地下车库楼层层数以3层带（半）地下室居多。以层为划分明确功能布局。（代表楼盘：中粮御嶺湾、金江明珠）楼层类型该类户型数量所占比例地上总层数为3层1680%带有（半）地下层1470%层数主要功能主要房间构成一家庭公共生活区客厅、餐厅、厨卫、入户车库等二家庭成员起居区接待区2-3间次卧室、起居室等三主人私密生活区套房式主卧层数主要功能主要房间构成地下层多功能娱乐空间+家务区+车库音影室、健身房等功能房，保姆房、洗衣房、储藏间、卫浴间等房间以及入户车库及工具间一家庭公共生活区客厅、餐厅、厨卫、入户车库等二家庭成员起居区接待区2-3间次卧室、起居室等三主人私密生活区套房式主卧（代表楼盘：中海龙湾半岛、保利198、今日田园、金河谷、香颂岛）不带地下层的户型整体功能分布带有地下层的户型整体功能分布主要房间构成以4居室居多并带有2个以上厅室房间类型该类户型数量所占比例备注拥有4间卧室1050%其中包括1个主卧3个次卧拥有5个卧室735%其中包括1个主卧4个次卧拥有2个以上厅室1365%除了拥有客厅、餐厅之外，还拥有家庭厅、休闲厅等其它功能厅拥有1个以上功能房1365%包括健身房、娱乐室、独立书房等拥有独立家务区1575%由独立的保姆房、洗衣房、储藏间等房间组成拥有4个以上卫生间1785%其中7个带有6个卫生间车库类型：•除天生墅外，不论是地下还是地上，均为入户车库，同时，地下停车方式略多于地上停车方式。•绝大部分为单车位车库，双车位车库仅占少数。•车库面积：单车位车库面积在15-30㎡。（最小车位：天生墅15㎡地上单车位）入户车库中，除金江明珠是17.1㎡，其他的均在20㎡以上。•双车位车库面积在30-47㎡。露台赠送面积约为15-140㎡不等。赠送比例：最低比例为4%，最高比例为38%，平均比例为10.25%。不同面积区间的户型在具体的房间面积上有一定区别，体现出不同的舒适度。（注：依据空间尺寸，以下的叙述将分为紧凑型、舒适型、豪华型三类户型进行梳理。样本数17）•主卧室（均为套房式主卧）面积•次卧室数量及面积主卧类型面积区间（㎡）该类户型数量所占比例备注紧凑型30-40318%其中除卧室区之外，一般还包括约11-18㎡的衣帽间、卫浴间等功能区。舒适型40-55953%其中除卧室区之外，一般还包括约18-28㎡的衣帽间、卫浴间、书房等功能区。豪华型55以上529%其中除卧室区之外，一般还包括约28-38㎡的衣帽间、卫浴间、书房等功能区。次卧类型面积区间（㎡）该类户型数量所占比例备注紧凑型11-201588%一般不带卫浴。有15个户型拥有1-3间紧凑型次卧。舒适型20-301588%一般带有5-10㎡卫浴间。有15个户型拥有1-2间舒适型次卧。。豪华型30以上847%一般带有10-20㎡卫浴间。有8个户型拥有1间（以上）豪华型型次卧。•客厅面积•主要多功能房的构成及面积客厅类型面积区间（㎡）该类户型数量所占比例备注紧凑型25-35635%总面积在360㎡以下的户型普遍采用紧凑型客厅。舒适型35-45635%豪华型45以上530%功能房类型面积区间（㎡）该类户型数量所占比例备注无多功能房0630%紧凑型10-40735%主要由一个音影视听室或独立书房构成。舒适型40-100525%主要由20㎡左右的音影视听室、健身房、娱乐室、独立书房等构成。总面积在360㎡以上的户型通常采用舒适型多功能房。豪华型100以上210%主要由40㎡以上的音影视听室以及其它20㎡左右的休闲室、多功能室、书房构成。总面积至少在400㎡以上的户型才会采用豪华型多功能房。3、给本项目产品设计的启示•别墅作为深度居家产品的最高形态十分强调分层的空间功能布局。每一层都有其特定的功能设置，动静分离，主次分明。因此，在本项目的户型功能布局上也需依照楼层划分不同功能区域。•强调居家的舒适性和功能性。但依照不同的档次，别墅户型可分为紧凑型、舒适型、豪华型，不同类的户型在空间尺寸上有所区别。本项目户型也可分为三类，拉开档次。•注重个性空间的打造和附赠面积的扩展，以此提升产品附加值，增强市场接受度。•考虑到本项目成本控制问题，建议不修建地下室。但同时，会增加设计难度。•车库尽可能入户。或者利用灰空间做到部分入户。•要尽可能提高赠送面积比例，提高实际得房率。在花园面积有限的情况下，多运用灰空间的设计手法，尽可能将阳台转化为使用灵活性更高的露台。•主卧室的设计档次一定是大大高于户内其他任何空间的设计档次，次卧室尽量设置独立卫生间。•多功能空间的设置很重要，但必须兼顾不挤占其他基本空间这一原则。•从提升本项目居住品质方面考虑，建议设置4个卧室（不包括保姆间），基本构成是1个主卧室，1个老人房（老人房的档次一般介于主卧室与小孩放之间），1个小孩房，一个客房。•主卧室一般设置在3层（且独占一层），老人房一般设置在低楼层，如1层/2层，小孩房一般设置在2层/3层，客房一般设置在1层/2层。•客房如果与家庭成员的房间在一层，通常要考虑设置1个公共起居厅。•本项目整体上适合走舒适型居家的路线，体现在两点最基本的层面。一是总体上，占整体比例大多数的300～330㎡户型为舒适型；二是户型内部，主要房间（如主卧室、客厅）一定要保证舒适度。•卫生间、衣帽间等非最重要空间，应尽量缩小面积，够用就行。•利用“凸出遮挡物没有遮盖到露台总面积的1/2以上就不计算建筑面积”这一有利测量规定，考虑在某一楼层凸出遮挡物，形成嗮衣空间，这一方式还可能能够有效增加上一楼层的露台面积。（二）、边界条件与产品测试交叉分析1、户型设计边界条件确定2、产品测试3、交叉分析结论三大功能板块组合的有机性纯独栋别墅社区的品质感灵动的空间感受独栋别墅的舒适性、私享性产品的创新性产品附加值的提升1、推导过程加入产品测试进行交叉分析2、产品测试•基本情况介绍–居住地选取：从双楠到城北的半狐区域。–年龄选取：30-55岁之间。–职业选取：以生意人为主，高管为辅。–学历选取：从高中到本科。–问题选取：•风格偏好及原因•面积区间偏好及原因•户型看法、偏好及原因•对价格的看法及原因……风格示意户型示意（雅居乐E1型，245㎡）一层二层三层空间灵动感下沉式挑高客厅设计提升空间张力代表个案：中粮