搜索
石家庄筑宏商业地产项目营销提案达生机构谨呈筑宏房产石家庄城市认知PartOne城市区位Part1石家庄--省会二级城市，是华北连接中原、华南地区的交通枢纽，以医药、纺织业为主导产业的现代制造业基地，华北南部的商贸物流中心和区域经济中心。环首都经济圈城市群，受北京、天津的辐射，城市综合竞争力快速提升。石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。石家庄市作为河北的省会，距离北京277公里、天津320公里、济南303公里、太原225公里、郑州412公里，经济发展受京津发展影响较大。北京天津济南石家庄太原郑州行政区划Part2石家庄下辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积15848平方公里，城区面积456平方公里。下辖县市小而散，城区面积明显偏小，城区规模有待提升。注：图中人口数为第六次人口普查数据，为常住人口18.6万人57.1万人61.6万人25万人24.5万人53.8万人77.5万人31.0万人33.4万人43.3万人32.9万人43.3万人50.3万人48.8万人40.6万人41.8万人46.7万人9.5万人276.7万人石家庄城市人口Part3截止2010年，石家庄市常住人口达1016.4万人（第六次人口普查数据），其中，市区人口270万人。市区面积456平方公里。石家庄是全国面积最小、人口密度较大的省会城市。石家庄市全市人口密度偏小，主要人群集中在市区的桥西区和桥东区两个相对成熟的区域，其中桥西区人口密度高达10907人/平方公里。石市是全国面积最小，人口密度较大的省会城市。64159216787109079522435248671269030006000900012000全市市区新华区桥西区桥东区长安区裕华区矿区人口密度(人/平方公里）2006-2010年石家庄市城市人口增长远景目标：城市“一城三区”远期人口规模为500万，“三组团”人口远期规模为100万人。-5%0%5%10%15%02004006008001000120020062007200820092010常住人口（万人）市区人口（万人）全市增幅市区增幅城市交通Part4石家庄是华北地区重要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、航空配套组成的立体交通网络。规划打造成省会城市和市域间1小时交通圈。铁路现状：石家庄是全国铁路运输的主要枢纽，京广、石太、石德、朔黄四条铁路干线交汇于此，其中京广线是连接中外交流的大动脉，石太线是晋煤外运的主要通道。铁路规划：强化京广、青太客运专线及京石、石郑、石太、石济城际铁路双十字复合交通走廊建设，打造京津、晋冀鲁豫省会城市1小时交通圈。公路现状：京深、石太、石黄、青银、石济、张石高速公路和107、307、308等国家级公路在市域内纵横交错，形成了以国省干线公路为骨架，地方道路为支脉的公路交通网络。公路规划：加强省会与天津、太原等周边省市联系，建设石津、石忻、昔港、沿山等1200公里高速公路，实现高速公路县县通，打造市域1小时交通圈。航空现状：石家庄民航机场现已开通44条国内、国际航线，并引进国航、东航、南航等12家航空公司加盟石家庄机场的航线运营。航空规划：按照年旅客吞吐量400万人次改扩建机场设施，提高服务水平。京津冀经济圈重要城市城市发展后劲十足城市经济Part5GDP走势：2008至2012年间石家庄市国民生产总值呈稳步上涨态势，2012年GDP总量达到4500.2亿元，人均GDP43817元，民营经济发展良好，房地产发展处于快速发展期。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期缓慢发展期快速发展期平稳发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重•快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求数据来源：石家庄市统计局2013年第一季度，石家庄的GDP增速为9.3％，房地产行业将处于高速发展期全年市区居民消费价格指数比上年上涨2.8%，其中食品价格上涨3.4%。全年民营经济实现增加值3007.9亿元，比上年增长12.5%；占全市生产总值的比重为66.8%，比上年提高0.7个百分点。实缴税金363.6亿元，比上年增长19.9%；占全部财政收入的比重为63.4%，比上年提高1.4个百分点数据来源：石家庄市统计局产业结构Part6仍以第二产业为主要支撑产业，产业占比达50%左右；第三产业稳步增长，但与经济发达城市相比发展不足，城市总体经济发展潜力较大。2012年石家庄市三产比例分别为10%、49.8%和40.2%，第二产业仍为支撑产业，第三产业比例逐年稳步上涨，建筑业的调整增长对经济的增长起到了较大的拉动作用。2009-2012年，第三产业保持11%左右的速率增长，其中金融和交通业增长较快。但与经济发达城市相比，石家庄经济结构中第一产业的比重仍较大，第三产业的发展还有很大的空间。石家庄2009-2012年三产产业结构比例人均可支配收入Part7石家庄市人均可支配收入23038元，同比增长12.2%。农民人均纯收入达到8993元，增长15.0%。与城市人口收入相比还有一定差距。2012年，全年城市居民人均可支配收入23038元，比上年增长12.2%，农民人均纯收入8993元，增长15.0%；城市居民人均建筑面积为29.9平方米；农民人均住房居住面积39.9平方米。2008年-2012年，人均可支配收入的增长率在13%左右浮动，近两年有所下降。总体看来，从2008年至2012年，人均可支配收入的增速保持在10%以上。数据来源：石家庄市统计局城市经济稳步增长,产业结构逐步合理城市购买力日趋旺盛,第三产业将迅速发展，中小企业代表中国经济增长新极点写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分写字楼成为投资新宠城市规划PartTwo城市发展规划Part8石家庄市将形成“2+4”的组团式城市功能空间，其中“2”为正定新区和老城区，“4”为鹿泉新城、栾城新城、藁城新城和空港新区。城市重点向北发展。鹿泉新城：都市区西部具有特色的旅游、生态城市，重点发展商贸流通业和旅游业，并承担部分市级旅游组织服务职能。藁城新城：都市区东部副中心城市，重点推进生产型服务业和先进制造业发展，形成都市区对市域东部县市的辐射带动的产业服务节点。栾城新城：都市区南部商贸物流中心，装备制造业基地，重点推动商贸物流业、装备制造业和医药食品工业发展中心新城：是全省的政治、科技、教育、文化中心。突出省会功能、区域服务职能，突出生态、文化建设，打造繁华舒适、现代一流省会。正定新区：国家级历史文化名城，在京珠高速公里以东区域，以生态、低碳、智慧的全新理念，建设30平方公里滨河新区起步区，打造现代服务业基地。空港新城：都市区空港物流枢纽，重点推动航空物流、临空产业发展城市交通规划Part9中心城区构成“四横六纵”道路系统，打造都市区30分钟交通圈。市区周边构成“三环九射七联”高速公路网络，构筑中心城区与县（市）城间1小时交通圈。市域：构成“三环九射七联”高速公路网络；都市区公路网形成“两环、十四射”的格局。利用高速公路网络及重要国省道，构筑中心城区与县（市）城间的1小时交通圈。中心城区：中心城建立由快速路、交通性道路构成的“四横六纵”道路系统。由中山路、裕华路等构建七条东西向生活主干路。由友谊大街、胜利大街、平安大街等构成十三条南北向主干路。都市区：实现中心城区至藁城、栾城、鹿泉有两条以上快速路与一条国省道；重点加强中心城区与正定交通联系，形成6条跨河通道，打造都市区30分钟交通圈。城市轨道交通Part10轨道交通开工建设，将快速提升城市版图，促进房地产市场的发展。建成后会极大改善对四大组团连接市区的交通状况，将使大量的人口居住外溢，助推城郊地区房地产市场的快速发展。资料来源：石家庄市政府石家庄远景轨道交通线网采用由6条线组成的“大放射，小方格”远景线网方案，其中骨干线3条，辅助线3条，线网总长244.7公里。1号线—中心城内东西向骨干线、连接主城与正定新区的干线，线路在主城区内沿中山路敷设，向东穿过京珠高速后，在新城区向北转入昆仑大街，向北穿越滹沱河后进入正定；2号线—都市区南北向骨干线，北起正定新区，南至栾城；3号线—都市区东西向骨干线，西延鹿泉，东连藁城；4号线—中心城区南北走向，并连接裕华、南部片区的L型辅助线，与5号线在中心区外围形成环线；5号线—在中心城区内先南北、后东西走向的L型辅助填充线，串联了桥西区、新华区南部、桥东区以及长安区，与4号线相扣成环。；6号线—内部填充线，西起西石环，向南至南石环123645胜利大街改造Part11石家庄新增600公顷绿地规划新胜利大街成穿城绿轴本项目的价值增长点在于新胜利大街的开通，因此我们在解决完项目前期资金需求的回笼后，可将剩余房源放置于新胜利大街开通前后销售。PartThree项目本体条件项目区位Part2项目位于石家庄市光华路与新胜利大街东南角，行政区划上隶属于桥东区.但处于东购、南三条商圈、北国商圈和天河商圈的交集区，同时也是桥东、正定、长安区与市中心四大经济极点的黄金分割点。东购-南三条-北国商圈正定-天河商圈长安-红星美凯龙商圈项目交通Part1本案紧邻新胜利大街和和平路两条城市主干道，路况良好，通达性佳；距市政府：约10分钟车程；距老商业中心：约5分钟车程；距火车站：约15分钟车程本案和平路光华路新胜利大街胜利大街平安大街工人街项目技术指标Part2○总建筑面积：㎡○建筑高度：层○户型分割：○停车位：个（地下两层+地面）○大堂层高：M○标准层高：3.6M○标准层：1200㎡○最小单位：○公摊率：○空调系统：○玻璃材料：○电梯配置：○立面用材：○公共部分用材：○工程进度：○交付标准：○裙楼配套：1-4层商业配备：PartFour市场态势分析土地市场Part12012年石家庄共进行了11批土地出让活动，累计挂牌出让59块地，成交56块，流拍2块。根据石家庄国土资源局出让结果公告显示，成交56块土地约301万平方米，约合4519亩，与2011年相比，2012年土地市场环比2011年，土地放量上涨40%，成交金额上涨45%，土地市场的繁荣，再次证明石家庄房地产市场的全面回暖。注：2012年开发区市场放量领先其他区域，共21宗，但多是工业级科教用地；长安区和裕华区位列二、三位，其中裕华区成交金额领先石家庄土地市场，共计37.6亿元，其住宅用地是主要支撑。桥东区由于地域限制，在开发利用上有限，但新火车站的建成使用和胜利大街改造工程的规划建设将会给桥东区发展带来利好机会，加快南北的通达性。桥东区放量成交分析Part2桥东区贯穿南北，但没形成大面积开发态势，其在售项目相对其他区域来说屈指可数，目前大部门项目都还集中在中心区域，且大多为商业开发项目。2012年出让的4块地中有3块为补证拿地，有中天世都、华基君程、青鸟中山华府。该区域未来发展还有待发掘。数据来源：石家庄房地产市场研究中心各物业类型土地出让分析Part32012年土地市场成交以工业、住宅类用地为主，工业用地大量出让证明省会经济发展不断进步土地供应、土地价格有涨幅，房地产市场开始回暖。石家庄写字楼市场的分析Part1写字楼市场分析写字楼、公寓概述Part2写字楼广义上是指满足人们进行商务办公活动的场所，其一般具有交通便利，配套设施完备，注重效率及建筑形象等特征，它是企业品牌最具代表意义的特征；写字楼市场对写字楼物业的评判依据一般有以下六个方向：地段、功能、服务、智能化、生态环境、可持续发展；公寓公寓为集合式住宅的一种，是一种生活设施齐备，一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在；公寓最大特点是宜商宜住，表现在户型设计、物业管理、社区配套上；接下来我们将对石家庄公寓行业发展趋势作定性调研和分析；接下来我们将对石