我们眼中的物业管理公司

第六节我们眼中的物业管理公司经过详细的分析和周密的考察，我们和怡高物业走到了一起。怡高物业顾问累积百多年的物业管理经验，亦是最早涉足国内之境物业管理公司。配合该公司多年来在国内所累积之物业管理经验，及连同其他部门之专业人才、经验及技术，相信能凭着该公司高质素的服务和先进管理概念，为美的海岸花园提供一个综合性的高级物业服务。怡高物业服务有限公司是由实力雄厚的高力国际物业集团与怡和太平洋公司在亚洲的物业业务进行合并而组建的，形成了亚太地区一个规模庞大、网络广阔的物业机构——怡高物业顾问集团。怡高不但承袭了高力集团丰富的环球物业顾问经验，更拥有怡和太平洋在亚洲的崇高声誉。怡高的全球网络，它拥有世界性的见解及观点，亦深入了解不同地方的市场变化。透过高力国际的环球联系网络，怡高可利用3600多位专业人员及健全的物业及客户资料库，快捷而有效地掌握适当的物业时机，顺利满足客户的要求。怡高的客户范围十分广泛，其中包括有大规模的商业集团、金融机构及政府机关。凭借着优良的口碑及声誉，怡高亚太地区网络得以不断扩展，迅速而有效地成为亚太地区最优秀的物业顾问公司之一。透过亚太区地内的36家办事处及其他地区的145家联系办事处，怡高为客户提供多元化的物业服务，其中包括买卖、租赁、物业管理及工程管理、估值、研究及顾问服务等，拥有数以千计专业物业顾问人士。在物业管理部门中，不但聘用了具有丰富物业管理经验的专业人员，更汇聚了不少造诣精湛的技术人员。为满足现今社会客户的需求，怡高提供全面化物业管理服务。包括专业财政预算及会计、技术维修、物业市场推广、电脑资料处理及技术提供、人事管理、行政管理等。此外，怡高采用了现代化物业管理技巧，使客户能掌握更多市场资料、确保物业的耐用性及增值能力。该公司的物业经理能因情况提供高效服务，达到客户的要求，深受同业及客户的赞赏。目前由怡高负责销售及管理的国内项目超过40个，提供物业管理及顾问服务的工商住宅物业总面积逾250万平方米。遍布大连、天津、北京、上海、广州、东莞、番禺及深圳八大城市，并由30多位来自香港、台湾及新加坡的专业人才负责督促在中国当地招聘的逾1500名物业管理员工。截止1995年底，怡高受委托项目总值超过25亿美元。现时在国内分别于北京、上海及广州设立办事处，另有14个管理办事处设于八大城市。由怡高负责管理的番禺丽江花园，获中国国务院建设部颁发“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”奖项。第七节怡高物业管理顾问合同文本附录顺德美的海岸花园物业管理顾问合约广东省美的集团股份有限公司房产公司（以下简称甲方），乃中国顺德美的海岸花园之发展商。甲方在广东省顺德市登记注册，其法定地址。法人代表：。怡和高力物业服务（上海）有限公司广东分公司（以下简称乙方），在广州登记注册，其法定地址在广州市流花路109号之九达宝广场1006室，法定代表：柳维伦第一章前言（一）顺德美的海岸花园位于顺德北滘镇南部，该发展项目首期工程预计约于1999年8月开始交付使用。甲方在业主委员会成立前拥有顺德美的海岸花园的物业管理权，可独立行使美的海岸花园物业管理的职责。（二）立约双方根据中华人民共和国（中国）的有关法律和条例，并本着平等互利，共同做好顺德美的海岸花园物业管理工作的原则，经友好协商，特订立本合同。（三）甲方根据以下条款，聘用并委任乙方为顺德美的海岸花园的物业管理顾问，协助甲方管理该物业之住宅、商场、住客会所及车库，总建筑面积共约245000平方米（以下简称托管物业）。甲方需向乙方支付管理顾问酬金及其他有关费用。乙方根据以下条款，接受甲方的聘用，推动托管物业之维修及物业管理工作，并对该项工作负责。乙方乃怡高物业顾问集团之附属机构，因此，在日后托的管物业管理事宜之对外宣传上，将可沿用怡高物业顾问集团之形象及有关标记。第二章甲、乙方双方的职责（一）甲方的职责根据本合同的条款，甲方同意聘用乙方为物业管理顾问并协助甲方推动托管物业之管理工作，在履行合约期内，为保障乙方能有效地协助管理托管物业，甲方同意履行下列的职责：1）确保在托管物业入伙前成立托管物业和物业管理公司（或物业管理部门）。在本合约中，所有物业管理公司的字样亦可指物业管理部门；2）协助乙方调派及招聘专业人员加入物业管理公司，推动托管物业的物业管理工作；3）在履行合约期内，监督乙方的工作表现；4）保证托管物业按时按质按量通过有关政府部门之正式竣工验收并移交物业管理公司，然后使物业管理公司能顺利履行其既定的管理职责；并须负责相关遗留工程之跟进工作及承担相应发生的费用。5）在履行合约期内应按甲、乙双方同意的财务预算，由甲方预先垫付一笔可供管理公司初始运作的开办费。（二）乙方的职责根据本合约的条款，乙方同意接受甲方的聘用，负责向托管物业提供物业管理顾问服务。在合约期内，乙方同意履行下列的职责：托管物业交付使用前1）协助甲方（或其委托之法律顾问）编写及落实有关托管物业之业主公约，作为日后物业管理之基本依据；2）草拟托管物业管理部门筹备期及托管物业首年管理财务预算报告，并以此为依据计算托管物业各部分之管理份额；3）对管理公司的设立及公司形象、自身建设、管理等提供建议；4）制定各部门管理及运作制度，包括保安、财务、采购、人事、行政等制度；5）协助甲方安排合适的电脑公司，建立电脑管理系统，并就此系统对甲方提出管理顾问方面的意见；6）编写有关托管物业之管理文件，包括用户手册，装修手册等供甲方审阅，并制订有关之运作程序，包括楼宇交收程序、紧急应变措施、客户投诉处理等；7）协助甲方或管理公司拟定托管物业日后有偿服务及无偿服务方案；8）就托管物业配套商业设施、设备，包括会所设施，设备的管理应从物业管理角度提供建议；9）就托管物业之发展设计从物业管理角度向甲方提出建议，尽量使其设计与未来管理运作相配合；10）拟定管理部门人员编制及协助甲方招聘及挑选有关骨干人员（如部门主管）；11）在国内提供一次为期5天的入职培训，导师由乙方资深的管理员工担任，并由乙方从国内或香港办事处调派人手参与培训；12）协助甲方统筹安排所需物料及设备之采购事宜；13）在有必要时，协助甲方甄选或向甲方推荐适合之承判商；14）就托管物业社区文化的建立提供意见；并配合甲方的市场推广工作，从物业管理方面提供支持；15）每月2次（可按需要协商增加或减少）派员到工地检视及参与有关之工程会议，并对影响将来物业管理工作的事项提交报告；16）每月2次（可按需要协商增加或减少）与发展商开会商讨有关物业管理工作的进展情况；17）根据托管物业情况及物业的特别要求，建议并协助甲方为托管物业购买合适之保险；18）对发展商所提出的问题作出回应。托管物业交付使用时及交付使用后１）交付使用期间，派员到现场协助托管物业的楼宇交收工作，为期5天；２）托管物业交付使用后一个月内，提交一管理评估报告；３）每月两次（可按需要协商增加或减少）派员到现场按照既定之服务标准检视物业管理工作，并提交有关检定报告，对托管物业之保安、清洁、绿化等各项工作提供改善意见；４）对物业交付使用前制订的一系列制度及工作程序进行检讨，并提供修订及改善建议；５）协助甲方制定物业整体长短期保养修缮计划，包括长远维修建议、预防性保养计划及改善工程；６）每月两次（可按需要协商增加或减少）与甲方或管理公司开会商讨有关物业管理工作的进展情况；７）从最终用家的角度，检讨楼宇设计和设施，提出有关改善意见，力求托管物业达至高水平之物业管理要求；８）托管物业交付使用3个月后安排一次为期4天之在职培训课程，并由乙方调派导师参与培训；９）依照政府部门有关规定，向甲方或管理公司就成立托管物业业主委员会事项提供建议，如果具备足够条件，协助甲方或管理公司筹备托管物业首届业主委员会；１０）就甲方申请ISO9002认证提出乙方过往的经验及意见；１１）在顾问期间，对发展商所提出的问题作出回应。乙方上述之职责是根据乙方提交的《顺德美的海岸花园物业管理计划书》中所列的物业管理公司职责而制定的，惟根据甲乙双方协议，乙方只以物业管理顾问之身份为甲方提供服务，而非以全面管理的模式接管有关物业管理工作，因而附录一之部分内容作如下调整：１）乙方不负责托管物业所有机电故障及遗漏工程的跟进工作，惟可就机电故障及遗漏工程提供建议：２）乙方根据甲方所提供之财务资料对托管物业管理收支运作进行评估，并提供改善建议；３）乙方将按甲方要求及托管物业实际需要协助甲方招聘及甄选各级管理人员，以确保管理公司有一支高质素之管理队伍。《顺德美的海岸花园物业管理计划书》内所指的“物业管理公司的职责”乃指接管托管物业的管理公司职责，乙方会就此提供顾问服务予管理公司，以协助其完成附录一内之职责内容。第三章双方同意的条款根据上述的职责及下列的条款，甲方同意聘用乙方，推动托管物业管理工作，乙方愿意接受甲方聘用出任托管物业的物业管理顾问。（一）合约年期此合约自甲、乙双方签署后立即生效，至托管物业一期工程洋房单元第一个单位正式向业主发出收楼通知书之日（具体日期双方日后以备忘录形式确定）起计后六个月为期满。合约期满前，如双方达成一致协议可再续约，续约期另行商定。如双方在本合约届满前未达成一致续约协议，及双方并未有违反本合约内第三章第（四）项的条款，本合约将于合约期的最后一天终止。（二）物业管理顾问酬金（略）（三）人事甲方同意乙方不须负责任何甲方所聘有关人事聘用之费用。人事聘用费用包括工资、津贴、资金及其他一切劳保福利及聘请时所需手续费用等均列入管理预算开支。（四）终止合约1）甲、乙双方同意根据下列情况可提早30天给予对方书面通知终止本合约；a、任何一方严重违反或没有履行本合约内列任何条款的职责，并接到对方书面通知起计14天内未能改善及履行有关条款的职责。b、任何一方受到法律制裁而引致破产清盘或自动清盘。2）如因各种无法预见因素导致甲方或乙方无法继续履行本合约，或者由于第三方严重违约而造成甲方或乙方无法继续履行本合约，则另一方仍需针对对方已经提供服务的部分支付合理的酬金；除此之外，如一方在没有合理的原因提出单方面之终止合约通知，另一方将保留一切权利，向对方追讨所有由此而引起之法律责任及经济损失。（五）合约的修改与变更对本合约的修改与变更，必须经甲、乙双方协商并签署有效的书面协议才能生效。（六）适用法律本合约的效力、解释、履行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。（七）争议的解决1）凡因履行本合约所发生的或与本合约有关的一切争议，双方应尽量通过友好协商加以解决。通过协商不能解决时，应提交托管物业所在地并拥有管辖权之人民法院进行有关之诉讼程序。败诉方须负责有关之诉讼及法律费用。在诉讼过程中，除双方有争议的正在进行诉讼的部分外，本合约应继续进行。2）合约中任何一方发出的任何通知或报告须以书面记录，并以挂号信件、电传或图文传真的形式发出，并以收件人明确已收到才视作有效送达。双方如用电报、电传等发送通知的方法，应有义务随之以书面信件再行通知。3）本合约双方地址、电传或图文传真号码，如有任何改变，须在改变后48小时内通知另一方有关之改变。（九）特别规定在本合约有效期内，如甲方需要在其宣传资料或任何文件中引用乙方公司名称或标记，则必须同时注明类似由怡和高力物业服务（上海）有限公司广东分公司或怡高物业顾问集团提供物业管理顾问服务的字样，其中物业管理顾问服务中的“顾问”两字不可省略。（十）本合约以正本，共一式三份，甲、乙双方及管理公司各持壹份，均具有同等效力。（十一）本合约由甲、乙双方盖章及双方代表签字后立即开始生效。甲方：广东省美的集团股份有限公司房产公司法定代表人/职务：签署及盖章公司地址日期见证人乙方：怡和高力物业服务（上海）有限公司广东分公司法定代表人/职务签署及盖章公司地址日期见证人第一节住宅质量保证书和住宅使用说明书（略）第二节物业经营在小区物业管理的范围内开展多种经营已是当前物业管理的一个重要课题，多种经营的好坏直接影响着管理公司、发展商和广大业主的贴身利益。考虑到美的海岸花园物业管理由于各种因素而不可避免的高成本与业主的承受能力和市场预期之间的矛盾，灵活开展多种经营来增加物业管理的收入是