第3章 房地产项目用地的取得

房地产开发与经营第3章房地产项目用地的获取房地产开发用地的类型房地产开发用地的选择房地产开发用地的取得方式重点问题3.1房地产开发用地的类型一、开发用地的含义二、房地产开发用地的类型全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。全部土地都为社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）一、中国大陆现行土地制度一、中国大陆现行土地制度国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。国有土地使用权出让方式1.招标方式2.拍卖方式3.协议方式4.挂牌方式国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4.综合或其它用地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年3.1.1房地开发用地的含义1、房地产开发用地必须是位于规划区内的国有土地开发用地的使用最高年限3.1.2房地产开发用地的类型1）土地利用的性质和功能划分：居住用地、公共设施用地工业用地、仓储用地对外交通用地、道路广场用地市政公用设施用地、绿地2）开发的深度不同：生地熟地类别代号类别名称范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地城市用地3.2房地产开发用地选择1、投资区域选择的因素分析–政治环境–经济增长状况–投资环境–特大型建设投资2、开发地段的选择因素分析城市规划自然环境和工程地质因素现有的建设条件地段面积与形状投资经营计划3.3房地产开发用地的取得方式一、土地使用权出让二、土地使用权转让三、土地使用权划拨一、取得国有土地使用权国有土地使用权1.出让方式2.划拔方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议3.承租方式3.3.1土地使用权出让1、土地使用权出让的概念:国家以土地所有者的身份作为出让人,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、土地使用权出让的方式和程序《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部办理土地登记核发《建设用地批准书》交付土地发布出让公告编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案公布出让计划确定供地方式签订出让合同公布结果招标拍卖挂牌协议招拍挂实施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)申请及资格审查(6)(10)二、国有土地使用权出让流程招标招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。招标流程评标出让人确定标的及标底投标人投标出让人、投标人开标评标小组确定中标人对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。拍卖拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。挂牌挂牌方式概念出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。挂牌流程接受新报价出让人宗地信息挂牌公布竞买人报价出让人更新挂牌价格出让人确定竞得人挂牌起始日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。协议协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。划拔划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。3出让方式的适用范围出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制4招标、拍卖、挂牌的异同招标拍卖挂牌交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间长短长复杂程度需要制作标书十分复杂不复杂一般衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求1、土地使用权转让的概念：以出让方式取得的土地使用权的转让以划拨方式取得的土地使用权的转让2、土地使用权转让的方式:出售,交换,赠与3.3.2土地使用权转让土地使用权转让与出让的比较区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外任何经济实体及个人法律关系法律关系不平等法律关系平等在市场所处层次一级市场二级市场年限按合同规定，不得超过国家规定合同年限－已使用年限＝剩余使用年限土地转移方式协议、招标、挂牌、拍卖出售、交换、赠与出让土地的转让处理–可以多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变；–土地用途改变的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，变更合同，调整土地使用权出让金。•已缴纳土地出让金；•建设资金投入占总投资的25%，划拨土地的转让处理–需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；–不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。–转让的土地仍用于国家用地，城市基础设施建设，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利用地。–同一宗土地部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；–私有住宅转让后仍用于居住的；等等建设用地使用权的收回–土地使用期满的处理；–住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；–非住宅建设用地使用权期间届满的，若需使用，需期满前一年申请续期。–重新签订土地使用去合同，支付土地使用权出让金；–无申请的，土地使用权有国家无偿收回。–建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地的房屋及其他不动产给与补偿，并退相应的出让金；–因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权；–土地使用者未如期支付地价款，缴纳定金，60日内应支付地价款–未按合同约定的期限和条件开发和利用土地的。闲置土地的处理–闲置土地的认定–自国有土地有偿合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；–已动工开发建设但开发建设的面积占应动工总面积不足1、1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发连续1年的。–重新签订土地使用去合同，支付土地使用权出让金；–无申请的，土地使用权有国家无偿收回。–闲置土地的处理–延长开放建设时间，不超过1年–改变土地用途，办理手续后继续开发–从新确定新的土地使用者，有补偿–将土地使用权交还给政府；–征收土地闲置费–超过合同约定动工时间满1年未动工开发的，征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；–连续两年未使用的，无偿收回。1、影响地价的两大因素土地的用途土地的容积率3.3.3房地产开发可接受地价的测算2、用对比法推算基础数据3、一组与地价有关的概念实例计算地价（单价）亩，公顷，平方英尺，坪楼面价：楼面地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率容积率：反映和衡量建筑用地的使用强度的重要指标。容积率=总建筑面积/建筑用地面积开发完成后的房地产价值土地价格管理费用开发成本销售税费投资利息开发利润开发商购买土地的税费4、地价测算方法案例某开发商拟购一块商住混合用地，面积是10000平方米，允许建筑容积率为7．5。开发商准备地上一至二层为商铺，总面积为10000平方米；三至十四层为住宅，总面积为60000平方米。预计建设周期为三年。项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计出售时平均售价为5000元每平方米；住宅楼一年后售出50%，其余在两年后顺利售出，预计出售时平均售价为2500元每平方米。估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需交纳的契税等为交易价格的3%。取贴现率为12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%。用折现法测算开发商能承受的地价。课堂作业实际案例链接：测算可接受的地价的计算与讨论（地块的价值分析）关键术语划拨出让招标挂牌拍卖