我国开征物业税的障碍分析及对策研究

苏州大学硕士学位论文我国开征物业税的障碍分析及对策研究姓名：耿恒董申请学位级别：硕士专业：公共管理指导教师：袁勇志20091001我国开征物业税的障碍分析及对策研究作者：耿恒董学位授予单位：苏州大学相似文献(10条)1.会议论文胡怡建物业税改革需破解四大难题2007近年来,随着我国房地产市场价格过快上涨,政府加大了宏观调控政策力度。在加强对一级市场房地产开发企业的企业所得税和土地增值税征收管理,对二级市场个人转让不动产开征营业税和个人所得税基础上,进一步把重点转向了房地产持有环节物业税改革。虽然,物业税自中共十六届三中全会关于完善社会主义市场经济体制决定中提出以来,已逐步被人们所了解,但由于在我国,物业税是一个从国外引入,而对国人来说是一个全新的税种,关系到个人切身利益,缺乏社会基础和理论准备。物业税改革在理论依据、模式选择、制度设计和征收管理方面都存在一些难以逾越的障碍。2.会议论文李洺.孟春物业税改革：税制设计之外的政策研究2007改革房地产税制，推出物业税政策，在税制本身的政策设计之外，必须同时考虑以下问题：科学确定税种名称、建立税基评估管理体系、评估房地产市场和宏观经济对新税制承接效果、新税制的税收负担和税收归宿；整合现有房地产相关税制和税收征管资源等。这些相关配套政策评估、管理机制设计若不先期进行，房地产税制改革、物业税都无法如期推出，即使勉强推出，效果也将大打折扣，这在世界其他国家相关税种征收中不乏先例。3.学位论文蒋伟完善我国房地产税制研究2006本文运用公共管理、公共政策分析及公共财政等学科的理论知识，以我国现行房地产税制的现状分析为切入点，对我国现行房地产税制存在的问题以及当前已运用的税收手段调控房地产市场所发挥的作用及存在的局限性进行分析和归纳，论文指出，现行房地产税制存在租税费混杂、税种设置不合理、计税依据不科学、重复征税、税负不公平等一系列弊端，由于目前的税收调控主要集中于流转、交易环节，而间接税容易转嫁，在交易环节对房地产征收营业税的方式只是暂时打压或者抑制炒房行为，其从本质上说仍是一种“预见性”、“预防性”的短期政策，结果只能是治标不治本，房地产税制在房地产市场中的宏观调控作用未能充分发挥。为了尽快解决这些问题，本文结合我国当前税制改革的大背景和公共财政框架构建的基本要求，借鉴国外房地产税制的先进经验，提出了完善我国房地产应遵循公共财政的导向原则、效率优先兼顾公平的原则、合理划分税权的原则、严征管与配套制度并举的原则。完善我国房地产税制的基本思路是：按流通转让、取得、保有三个环节分别设计税种，清理房地产行业收费，建立和完善与房地产相关的配套制度。具体来说主要是：对流通转让环节实行税收区别对待调节，开征开征豪宅、别墅的消费税，取消土地增值税，调减个人房屋租赁环节的税收负担；在取得环节，对无偿取得房产适度开征遗产税和赠与税，对有偿取得房地产合并相关税费，征收不动产所有权转移书据的印花税；保有环节合并税种开征统一的物业税；对开征物业税的必要性、开征物业税可能会产生的影响、物业税的开征与土地批租之间的关系以及物业税的纳税人、计税方法和依据、税率、减免税规定、物业税的征收管理文中也进行了详细分析。4.期刊论文宋晓宇开征物业税的必要性与制度设计探讨-当代经济2010,(6)物业税改革是我国未来税制改革的重要举措,而合理的税制设计是物业税发挥其职能的基础.本文首先论证了物业税改革的必要性,接着分析了物业税的征收范围、计税依据、税率的确定及税收优惠、征收管理等问题.最后提出应与物业税改革配套的相关措施.5.学位论文颜晓春我国物业税实施难点及实施方案探讨2008本文通过介绍物业税的性质和梳理现有房地产的税费制度的不足之处,来明确开征物业税的目的。再通过对物业税开征的现实难点分析,同时借鉴其他国家和地区物业税的可取之处和可鉴之失,提出了笔者对于我国物业税的看法,同时提出了包括征收范围、对象、纳税义务人、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等一系列措施。本文首先从课税对象为财富存量、税负由受益者承担、赋税归属于地方、“税基需评估确定四个方面介绍了物业税有别于其他房地产税赋之处,并通过介绍现行房地产赋税存在的税种设计不合理、流通和保有缓解税负不平衡、租、税、费混乱三个不足之处,来引出开征物业税的目的,即为地方带来稳定财政收入、促进社会公平、促进资源合理配置。物业税对于我国是一个新税种,在开征时必然会遇到许多难点,其中有许多是不可回避、必须克服的问题。其中既有基础问题,如法律基础、税基选择征收对象选择等,也包括具体操作问题,如房地产评估、开征时机选择等。在分析这些难点问题时,不仅需要考虑我国的现实社会制度和宏观经济的整体背景,也需要考虑解决方法的可操作性和可持续性。因此,全面透彻的分析就显得至关重要。在我国缺乏物业税开征的现实经验时,借鉴其他国家和地区的成功经验,吸取他们的失败教训,无疑会使我们在起步阶段少走弯路。而在这些国家中,论制度框架以美国最为成熟,论宏观经济背景的发展则以日本最有借鉴意义,而论土地制度则以香港最为相似。因此,对于这三个国家和地区进行有侧重的分析,会为我国物业税的框架制定、开征时机选择以及如何与现有制度相结合等方面提供有益的启发。但是,每个国家都有其特殊性,只有将他国经验和本国现实相结合,才能制定出适合我国国情的物业税制。本文着重从征收对象、评估制度、税率设计、征收管理四个方面来给出具体的建议及其理由。最后给出了一个完整的物业税制框架。6.期刊论文崔海霞物业税开征之我见-商业经济2009,(6)物业税税制设计问题直接影响到政府和纳税人的利益,关系到物业税改革的成败.开征物业税,是整合房地产产业中税费征收管理存在问题的需要,是实现居者有其屋、调节收入分配差距的需要,是抑制地方政府短期行为、实现地方财政收入稳步增收的需要.征收物业税,同时取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等,对于消费者而言,可避免双重收税.物业税决不是对于购房投资者的惩罚税,更不是单纯为了增加政府财政收入,是市场经济必然要求,是中国经济社会发展的需要.7.学位论文岑艳我国房地产税收制度改革研究——物业税开征的理论与操作分析20071994年税制改革后，我国没有形成一套完备科学的房地产税收模式，这种情况与当前房地产业迅猛发展的局面极不适应，并且随着我国经济体制改革的深入以及房地产市场的进一步发展，房地产税制与整个房地产市场存在的矛盾甚至与我国社会主义市场经济发展的矛盾将越来越突出。近几年房价飞速上涨，市场结构严重失衡，使得由于出台时间不同而造成的不同税种之间的冲突更加激烈，民众怨声载道，物业税改革被抛向了社会政治经济体制改革的风口浪尖。在我国这样一个地区发展不平衡、整体经济实力还不够强的发展中国家，面对目前国内房地产市场存在的投资规模过大，房价上涨过快，供给结构不合理、市场秩序混乱等诸多问题，以及物业税改革涉及多方利益的调整远远超出了完善税制这一基本点，要开征物业税改革是一件需要前后思量的大工程。本文从商品住宅市场这样一个视角，从完善房地产税收制度和财政体制的角度研究论述我国的物业税问题。明确我国开征物业税的目标“公平优先，兼顾效率”，在效率和公平之间保持适当的平衡。再加上务实的措施，结合各项配套措施，统筹规划分步实施，建立有效的物业税税制。全文内容概括如下：首先，为什么国家可以对房地产物业征税?亚当·斯密说：“对于国家善征而存在的资源，课以特别的税，或是其纳税较多于其他大部分资源以支援国家的费用，那是再合理没有的。”埃格特森认为：“国家强制实施所有权会提高个人所拥有的资产价值，这种国家行为构成了市场交换的一个基石。”房屋产权正是一种借国家善征而存在的资源，国家通过供给制度确立和保护房屋产权，并提高房屋价值。美国经济学家罗森指出：“财产税是财富所有者为了从政府得到好处，而支付的款项。”既然房屋产权所有者使用了国家的土地，并且从政府得到了诸如产权确立、产权保护、房屋增值等这样一些好处，那么就应当向政府交纳物业税。从某种意义上讲，物业税是房地产保有者对政府提供服务的一种补偿。政府对房地产课税行为的基本出发点是什么?要达到何种目的或实现哪些社会经济目标?对此理论界尚无定论，归纳有以下两大类七种基本观点。第一类是公共经济学观点，公共经济学将土地及其上的土地改良物看成一种财产，认为财产课税理论依据同样适用于房地产税收。因而，公共经济学者在探讨物业税的依据时，主要关注物业税的财政收入功能和社会财富公平分配功能。第二类是房地产经济学观点。房地产经济学把房地产看作一种普通的经济资源或生产要素，与资本、劳动、技术和管理等生产要素一样，其价值只有通过投入到经济领域才可以得到充分体现，更关注房地产税收资源配置的功能。其次，明确物业税的概念。就像资源税既是一类税种的总称又是一个税种的名称一样，物业税既可以理解为房产保有阶段的一个税种的名称，又可以理解为财产类税收的总称。只是“物业税”这个概念容易引起民众的误解，从便于税收知识普及的角度来看，它的提出和使用应慎重。本文基于土地与房屋两种资产(或财产)不论是从产权角度还是从经济学角度都应分开课税的观点，提出物业税是在房地产保有阶段征收的财产税类税收的总称，包括土地税和房屋税。物业税是整个税收体系的重要组成部分，也是完善税制，建立和谐社会不可缺少的有机元素。第三，准确定位物业税改革。这是物业税改革成败与否的关键所在。目前，国外有大量的财产税改革经验可以借鉴，几乎所有进行财产税改革的国家都花了十几年甚至几十年的时间，消耗了大量的人力、物力和财力来推行改革，然而改革结果迥异。智利，一个弹丸之地的国家凭借其明确有效的改革目标，务实的改革措施和有效率的管理机构获得了财产税改革的成功。而同属拉丁美洲的牙买加的命运则没有如此幸运，经济实力的落后，政权的不稳定，改革目标的多元化，再加上策略失当，管理机构效率低下，使得耗时耗力巨大的财产税改革几乎毫无成效可言。美国，一直以来被学术界标榜为完美财产税改革的楷模，面临着巨大的民愤。其财产税已成为了除个人所得税外，最不受欢迎的税种，抗税纷争最多。总之，吸取他国财产税改革的成功经验与失败教训，结合我国国情积极开拓创新，是我国建立成功物业税制的捷径。关于物业税改革的定位，我国的学术界以及媒体对物业税改革发表了大量的看法，致使物业税在当前经济形势下错误的被赋予过多的调整房价、调节收入分配等微观调控职能，背离了财产税改革的原意和真实目的。真正有效的物业税改革不是解决社会阶段性问题的短期策略，也不是政府敛财的工具，其应该是高瞻远瞩、高屋建瓴的一项国策。赋予其过多的微观调控职能犯了改革看重税收作为一种工具在短期内的效果，而“缺乏从税收经济学的高度来探索税收在不同的生产方式和生产力状况下一些带有共性的东西”的错误。如果不及时纠正这种错误的做法，将会使将要开征的物业税仅仅局限于目前的情况，而缺乏连续性、前瞻性，将大大影响税收制度的权威性和税收效率，也使税收的功能大打折扣。因此，借鉴国外财产税制改革的成功经验与失败经验，并结合我国实际，正确选择物业税开征的目标——“公平优先，兼顾效率”、时机和实施措施尤为重要。基于我国目前的政治环境和经济发展水平，延缓开征物业税，先休养生息，练好内功。紧锣密鼓，有条不紊的颁布《物权法》法律并在未来的实践中继续完善、进行有效的财政体制改革(包括改革政府绩效评定标准、改革政府预算体制、优化政府结构、理清税费等)、为财产评估制度的建立准备好基础数据以及取得纳税人的合作等，为即将具体实施的物业税改革打下坚实的基础，提供有力的保障。第四，建立物业税制。待政治经济条件成熟，各项准备工作就绪以后，正式建立物业税税制，建立有效的财产评估制度。建立物业税税制。包括征税对象、纳税主体的确定，税基的确定，优惠政策的制定以及征收管理等主要方面。其一，物业征税对象及其纳税主体的改革主要体现为两个扩大范围：一是将物业税的征税范围由法人扩大到自然人，二是将物业税的征税范围由城镇扩大到乡村。本着先易后难的原则，采取分阶段、分步骤推进的改革策略。其二，以房地产现值为税基是物业税特征的关键。对