第7章 房地产开发项目的准备

复旦大学出版社制作人丁刚张奎第七章房地产开发项目的准备复旦大学出版社制作人丁刚张奎学习目标1．了解房地产开发项目资金的构成、特点、目的和筹资原则，掌握资金筹集方式、资金成本计算和财务杠杆原理；2．了解房地产开发项目规划设计方案评价的特点和评价指标体系，掌握常用评价方法；3．了解房地产开发项目报建的含义和建设工程规划许可证的作用，掌握开发项目报建的流程以及报建送审应提交的资料。4．了解房地产开发项目招投标概念与作用、活动原则和招标方式，掌握施工招投标中有关申请招标的条件、招投标的程序以及招标文件的主要内容等复旦大学出版社制作人丁刚张奎本章纲要第一节房地产开发资金筹措第二节房地产开发项目规划设计方案的评价第三节房地产开发项目报建管理第四节房地产开发项目招标投标复旦大学出版社制作人丁刚张奎第一节房地产开发资金筹措一、房地产开发资金筹措的目的实现项目投资开发目标和企业发展目标偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构二、房地产开发资金筹措的原则时机适当原则安全性原则经济性原则可行性原则复旦大学出版社制作人丁刚张奎第一节房地产开发资金筹措三、房地产开发资金筹措方式（一）动用自有资金（二）争取银行贷款（三）利用证券化资金1．发行房地产股票2．发行房地产债券复旦大学出版社制作人丁刚张奎第一节房地产开发资金筹措（四）通过联建和参建筹资（五）利用外资（六）通过预售筹资（七）利用承包商垫资复旦大学出版社制作人丁刚张奎第一节房地产开发资金筹措四、房地产开发资金成本及其计算（一）房地产开发资金成本房地产开发资金成本通常用相对数来表示，即支付的报酬与提供的资本之间的比率，也称房地产开发资金成本率，可用公式计算：K——资金成本率(一般通称为资金成本)；D——使用费；P——筹资总额；F——筹资费用；f——筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。复旦大学出版社制作人丁刚张奎第一节房地产开发资金筹措（二）个别资金成本的计算1．长期借款资金成本率公式例：某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8％，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33％，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。解：10.8％×(1—33％)=7.236％复旦大学出版社制作人丁刚张奎第一节房地产开发资金筹措2．债券资金成本率公式例：某房地产开发企业发行总面值为500万元得10年期债券，票面利率为8％，发行费率为5％，发行价格550万元。公司所得税税率为33％，试计算该公司债券的资金成本。如果房地产公司以350万元发行面额为500万元的债券，试计算其资金成本率。复旦大学出版社制作人丁刚张奎复旦大学出版社制作人丁刚张奎第一节房地产开发资金筹措3．普通股资金成本率公式（1）评价法（2）资本资产定价模型法复旦大学出版社制作人丁刚张奎第一节房地产开发资金筹措4．优先股资金成本率公式5．留用利润资金成本率公式复旦大学出版社制作人丁刚张奎第一节房地产开发资金筹措（三）综合筹资成本率的计算（四）边际资金成本的计算1．确定各种融资方式的资金成本2．计算筹资总额分界点3．计算边际资金成本复旦大学出版社制作人丁刚张奎第一节房地产开发资金筹措五、房地产开发资金筹措方案选择（一）衡量房地产开发资金筹措方案的标准1．筹资方案的收益率大于综合资金成本率2．财务杠杆效应与财务风险之间达到最佳均衡3．综合筹资成本率最低复旦大学出版社制作人丁刚张奎第一节房地产开发资金筹措（二）房地产开发资金筹措方案的决定程序根据项目的实际情况，编制房地产开发资金使用计划表；根据投资资金使用计划表和公司的资金情况，编制若干个可能的筹资方案；计算各筹资方案的资本结构和资金成本率；选择资金成本率最低的筹资方案为待选方案；复旦大学出版社制作人丁刚张奎第一节房地产开发资金筹措（二）房地产开发资金筹措方案的决定程序计算公司的财务杠杆效应，判断各方案资本结构的效益情况；计算各有关方案的财务比率等指标，判断各方案资本结构的风险程度；综合比较和分析，对候选方案的可行性进行判定；如果证明候选方案不可行，则可从余下的方案中选择一个，重复上述过程。直至找到一个资金成本率较低，又通过可行性研究的筹资方案，便是决策方案BACK复旦大学出版社制作人丁刚张奎第二节房地产开发项目规划设计方案的评价一、房地产开发项目规划设计方案评价的特点（一）评价主体的多元性1．使用者2．城市规划管理部门3．设计者和施工者（二）评价目标的多样性1．效益的综合性2．多目标密切相关复旦大学出版社制作人丁刚张奎第二节房地产开发项目规划设计方案的评价（三）评价结论的不确定性1．评价者的主观性2．项目未来情况的不确定性复旦大学出版社制作人丁刚张奎第二节房地产开发项目规划设计方案的评价二、房地产开发规划设计方案评价指标体系（一）用地面积指标居住小区用地面积指标是指小区中居住建筑、公共建筑、道路和绿化等所占的用地面积。复旦大学出版社制作人丁刚张奎第二节房地产开发项目规划设计方案的评价（二）主要技术经济指标1．住宅平均层数2．居住建筑密度总用地面积总建筑面积平均层数＝（％）居住建筑用地面积居住建筑基底面积居住建筑密度＝复旦大学出版社制作人丁刚张奎第二节房地产开发项目规划设计方案的评价3．居住建筑面积密度4．人口净密度）（居住用地面积居住建筑面积居住建筑面积密度＝22/hmm）（人居住建筑用地面积居住人数人口净密度＝2/hm复旦大学出版社制作人丁刚张奎第二节房地产开发项目规划设计方案的评价5．平均每人、每户居住用地面积6．建筑密度7．建筑面积密度人或户）（或总户数居住总人数居住建筑用地面积居住用地面积＝每户平均每人/)()(2m规划建设用地面积积之和用地范围内所有基底面建筑密度＝）（小区总用地面积开发小区内总建筑面积建筑面积密度＝22/hmm复旦大学出版社制作人丁刚张奎第二节房地产开发项目规划设计方案的评价8．绿化覆盖率9．人均公共绿地面积10．工程造价（％）建设用地面积面积之和全部绿化种植水平投影绿化覆盖率＝人）（住宅区内总人口积住宅区内公共绿地总面人均公共绿地面积＝/m2）（元折旧率旧房总面积住宅建筑总面积－拆除住宅建设总费用增房量综合单方造价＝2/m）（元用房总面积住宅总面积－拆除安置住宅建设总费用余房量综合单方造价＝2/m复旦大学出版社制作人丁刚张奎第二节房地产开发项目规划设计方案的评价三、房地产开发项目规划设计方案评价方法（一）综合评分法（二）层次分析法BACK复旦大学出版社制作人丁刚张奎送审设计方案委托设计单位按规划设计要求进行设计规划行政主管部门审定设计方案消防、环保、卫生及市政、公用等部门的意见申请建设用地规划许可证规划主管部门核发建设用地规划许可证房地产开发企业向土地主管部门申请建设用地征询用地所在区、县规划土地管理部门意见扩大初步设计及审批施工图设计向规划行政主管部门申请办理建设工程规划许可证征询消防、环保、卫生及市政、公用等部门意见，必要时还要征询相邻单位的意见向建设主管部门备案申请房地产开发项目手册一、房地产开发项目报建流程第三节房地产开发项目报建管理复旦大学出版社制作人丁刚张奎第三节房地产开发项目报建管理二、建设工程规划许可证的审批流程（一）建设工程规划许可证申请（二）初步审查（三）核发规划设计要点意见书（四）方案审查（五）核发建设工程规划许可证BACK复旦大学出版社制作人丁刚张奎第四节房地产开发项目招标投标一、房地产开发项目招标投标概述（一）房地产开发项目招标投标的作用有利于建设市场的法制化和规范化使工程造价更趋合理有效地控制房地产开发活动的投资有助于保证工程质量和缩短工期复旦大学出版社制作人丁刚张奎第四节房地产开发项目招标投标（二）房地产开发项目招标投标原则公开原则公平原则公正原则诚实信用原则（三）房地产开发项目招标方式公开招标邀请招标复旦大学出版社制作人丁刚张奎第四节房地产开发项目招标投标二、房地产开发项目勘察设计招标投标（一）勘察设计招标的特点1．勘察招标的特点勘察招标一般选用单价合同。评标的重点不是报价，而是勘察质量。勘察人员、设备及作业制度是关键。复旦大学出版社制作人丁刚张奎第四节房地产开发项目招标投标2．设计招标的特点招标文件的内容不同对投标书的编制要求不同开标形式不同评标原则不同复旦大学出版社制作人丁刚张奎第四节房地产开发项目招标投标（二）勘察设计招标文件1．勘察招标文件的编制勘察招标文件的主要内容有：投标须知，包括现场踏勘、标前会、编标、封标、投标、开标、评标等所涉及投标事务的时间、地点和要求；项目说明，包括名称、地点、类型、功能、总投资、建设周期等；勘察任务书；合同主要条件；技术标准及基础资料；编制投标文件用的各种格式文本。勘察任务书的主要内容有：拟建设项目的概况，包括项目名称、地面、类型、功能、总投资、资金来源、建设周期；现场状况；勘察的目的；勘察的范围；勘察项目的要求；勘察的进度要求；提交勘察成果的内容和时间的要求；孔位布置图。复旦大学出版社制作人丁刚张奎第四节房地产开发项目招标投标2．设计招标文件编制设计招标文件的主要内容有：招标须知，包括所有对投标要求的有关事项；设计依据文件，包括设计任务书及经批准的有关行政文件复印件；项目说明书，包括工作内容、设计范围和深度、总投资限额、建设周期和设计进度要求等方面内容；合同的主要条件；设计依据资料，包括提供设计所需资料的内容、方式和时间；投标文件编制要求等。设计任务书大致包括以下内容：设计文件编制的依据；国家有关行政主管部门对规划方面的要求；技术经济指标要求；平面布局要求；结构形式方面的要求；结构设计方面的要求；设备设计方面的要求；特殊工程方面的要求；其他有关方面的要求，如环保、消防等。复旦大学出版社制作人丁刚张奎第四节房地产开发项目招标投标（三）勘察设计投标书的组成勘察设计投标书的内容包括，投标函；技术标书；投标保函；招标文件所要求的反应投标人资信、能力、业绩方面的证明材料。（四）勘察设计投标书的评审（五）勘察设计投标书的定标复旦大学出版社制作人丁刚张奎第四节房地产开发项目招标投标三、房地产开发项目施工招标投标（一）申请施工招标的条件（二）房地产开发项目施工招投标的程序1．组建招标机构2．准备招标文件3．发布招标公告或发送投标邀请函4．对申请投标的单位进行资格审查5．发售招标文件6．组织投标单位踏勘现场7．召开标前会议8．投标9．开标、评标和定标10．签发中标通知11．提交履约担保，订立书面合同复旦大学出版社制作人丁刚张奎第四节房地产开发项目招标投标（三）施工招标文件主要内容投标须知合同通用条款合同专用条款合同格式技术规范施工图纸投标文件参考格式复旦大学出版社制作人丁刚张奎第四节房地产开发项目招标投标（四）施工投标1．施工投标的主要工作研究招标文件调查投标环境制定施工方案投标计算确定投标策略投标报价决策作出后，即应编制正式投标书复旦大学出版社制作人丁刚张奎第四节房地产开发项目招标投标2．施工投标报价技巧不平衡报价法零星用工（计工日）多方案报价法3．施工投标报价策略复旦大学出版社制作人丁刚张奎第四节房地产开发项目招标投标4．施工投标文件的编制（1）施工投标文件的内容投标书；投标书附录；投标保证金；法定代表人；授权委托书；具有标价的工程量清单与报价表；施工组织设计；辅助资料表；资格审查表；对投标文件中的合同条款内容的确认和响应。（2）施工投标文件编制的要点复旦大学出版社制作人丁刚张奎第四节房地产开发项目招标投标（五）施工评标1．施工评标指标的设置2．评标方法评议法综合评分法评标价法等复旦大学出版社制作人丁刚张奎第四节房地产开发项目招标投标四、房地产开发项目建设监理招标投标（一）工程建设监理招标类型1．全过程监理招标2．设计监理招标3．施工监理招标（二）工程建设监理招标文件的编制复旦大学出版社制作人丁刚张奎第四节房地产开发项目招标投标（三）工程建设监理投标的关键事项了解招标项目及招标人，决