广州华联物业西门口广场全程物业管理建议书

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料广州华联物业西门口广场全程物业管理建议书廣州華聯建設物業管理有限公司二零零五年三月提交目錄部份摘要頁數一西門口廣場物業摘要6-7二管理模式8-121.總體管理模式92.擬採取的管理方法9-12三前期物業管理顧問服務13-40(一)顧問服務14-181.小區設計142.機電設備153.保安系統154.清潔要求155.車庫系統166.管理預算167.合約文件168.員工招聘／培訓179.用戶手冊1710.厘訂契約1711.業戶交收／裝修指南18(二)物業管理顧問之具體工作19-301.方案設計階段本司提供的服務內容19-252.推廣銷售期間本司提出的服務26-293.交樓期間提供的服務30(三)前期物業管理顧問之人員及時間安排31-361.管理顧問人員安排312.顧問管理工作時間安排31-36部份摘要頁數西門口廣場物業顧問小組架構圖37西門口廣場前期物業顧問工作計劃表39-43四物業管理服務44-551.物業管理服務45-472.管理公司基本架構及人員編制48-503.管理公司財政分配及預算開支514.管理的收費範圍及收費標準515.管理公司人員招聘及培訓計劃52-536.管理公司前期工作及時間安排54-55五進一步物業管理方案56-(一)住宅管理57-781.各物業功能的出入口572.小區穿梭巴士服務573.社區文化活動及環境社區文化584.便民服務59-635.空中花園管理646.智慧化系統的管理、維護64-667.根據入住前扣及各階段採取的安全措施67-688.對房屋裝修的監管方案及措施689.住房被盜和車輛丟失的責任和承諾68-6910.對建築外表規範化管理6911.物業維修養護計劃和實施70-7612.評估會所功能7613.評估小區的硬體設計7714.制訂管理制度和文件77-7815.定期會議78(二)商場管理79-871.保安792.餐飲功能設施79部份摘要頁數3.中央空調系統794.智慧化系統795.商場用戶手冊806.商務服務817.員工培訓818.考核員工表現81-829.加強與業戶間之溝通8210.定期會議8311.評估商場的硬體設計8312.商場戶外廣告8313.商場經營8314.商場租務管理8415.商場裝修監控8416.商場推廣8417.商場之管理制度85-87(三)寫字樓管理88-931.評估寫字樓的硬體設計882.智慧化設備的規劃883.會議中心設置884.統一製作商戶水牌885.大堂接待886.大廈標誌897.文件制定89-908.電梯使用安排909.大廈背景音樂9010.洗手間管理90-9111.能源管理91部份摘要頁數12.商務服務9113.組織商務活動9214.協助引入知名商家進駐9215.大廈環境佈置9216.加強與業戶間之溝通9217.定期會議93(四)商場及寫字樓的服務承諾94-99六租務管理100-1031.爲西門口廣場商場提供的租務服務1012.代表業主履行租約責任1023.租務管理服務程式102-103七建議服務年期及管理酬金104-105八全面物業管理財務預算案106-125九爲何委任「華聯建設」126-128附錄一「廣州華聯建設物業管理有限公司」簡介129-130附錄二「華聯建設」主要人员管理人员介绍131附錄三物业公司基本情况表及相关证书132-137附錄四「華聯建設」管理階層現時及過往於國內參與管理之项目138-143第一部份西門口廣場物業摘要第一部份西門口廣場物業摘要西門口廣場位於廣州市中心地帶，中山七路及光復北路交彙處，占地約20，000平方米，由七棟住宅與一棟寫字樓組成及大型商場組成；西門口廣場雄據荔灣老城區的中心位置，南靠中山七路，東鄰人民路，西有康王路主幹道，地鐵一號線「西門口」及「陳家祠」站更近在咫尺，地理位置優越，交通便利，屬於廣州西關的傳統商業旺地；上下九步行街、帶河玉器市場、北京路步行街、中山五路等商業場所舉步可到；西門口廣場是集購物娛樂、飲食、金融、商業辦公於一體的現代化綜合物業。西門口廣場（二期）建築面積約114,700平方米，爲市中心區域內少有的大型商場、寫字樓及高級住宅的綜合性商住小區，由5棟樓宇組成。地下二、三層爲停車庫和設備房，其中負一層～二層爲商場，三層爲架空層（綠化廣場、泳池、會所），三層以上爲塔樓部份，其中由1棟爲18層的辦公樓，4棟爲24-25層高之高級住宅物業，內設會所供住戶使用；另，大廈亦設有逾20,512平方米停車場，有438個車位元，自動收費系統，先進的保安系統及監控中心一應俱全；西門口廣場（二期）現預計於2006年竣工，2005年底開始公開發售。發展商爲「廣州市盈發房産發展有限公司」。第二部份管理模式第二部份管理模式1.總體管理模式2.擬採取的管理方法2.1運作程式系統2.1.1整體運作流程2.1.2整體運作流程圖說明：西門口廣場物業管理模式以人爲本業戶第一品牌戰略環境設施管理細緻服務業主專享服務客戶優質服務高質素管理注重聲譽日常管理服務與維修養護各類人員崗位培訓建立各種規章制度物業部工程部保安部財務部清潔綠化部行政部租務部質量管理部各級各崗位工作人員開展管理服務與養護工作完善各類客戶服務及設施管理、協調各部門之工作關係2.1.2.1從整體運作流程圖中看，管理處注重於整體運作全面合理，各項工作環節緊密銜接，起到承上啓下，相互制約的作用。2.1.2.2整體運作的各個環節將嚴格按照西門口廣場物業管理處質量管理體系進行運作。2.1.2.3在管理處的整體運作過程中將始終運用現代化的電腦管理網路系統，從方案的擬定到各項工作任務的完成都實現智慧化管理。2.1.2.4在整體運作過程中，始終堅持全過程監督和管理，確保指揮與監督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。2.2資訊反饋系統2.2.1資訊反饋示意圖2.2.2資訊反饋示意圖說明：2.2.2.1資訊是資源，西門口廣場管理處的資訊來源於執行機構、監督機構和資訊反饋渠道。2.2.2.2西門口廣場管理處在日常運作中，管理處經理既是指揮員，又是督促檢查者，當各項工作指令下達後，執行機構相應開始運作，此時，管理處經理就可以在資訊反饋渠道中獲得資訊，對指揮機構所發出的各項指令可以做出較爲實際的評估，從而判斷其正確與否，從中吸取經驗，糾正錯誤，有效地克服了在工作中的盲目現象。信息指挥机构（管理处经理）执行实施机构（各主管、专业人员）监督机构（管理处经理）信息反馈渠道2.2.2.3在監督機構控制方式中，管理處採取例行檢查和突擊抽查相結合的方式進行，而監督控制的措施以預先控制與資訊反饋控制相結合的方式進行。2.3激勵系統2.3.1激勵系統示意圖2.3.2激勵系統示意圖說明：2.3.2.1激勵是管理處內部對員工管理主要方式。每個員工的個人權利需要得到尊重並應始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經濟效益和社會效益。2.3.2.2思想工作機制重要在激發每一個員工的內在潛能，充分調動員工的個人積極性，適時做好深入細緻的思想工作，其主要工作方式有與員工談心，組織有益的集體活動和家訪等。2.3.2.3獎懲機制應以表揚獎勵爲主，以處分爲輔的原則，獎勵要分明，用優勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，管理處堅持以精神彭勵爲主，物質獎勵爲輔。2.3.2.4工資福利機制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，拉大距離，不搞一刀切，激勵員工優質服務，創造業績和發揚團結向上的團隊精神。2.3.2.5培養提升機制在實際工作中缺一不可，其培養的目標是使員工有較強的事業心和敬業精神，對工作能做到一專多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯親，而是不拘一格選拔那些有真才實學的人才，做到能者上，平者讓，庸者下，從而把培養提升、培訓、進修等工作有機地結合在一起，使之形成一種人才培養的良性迴圈氛圍。激励机制工资福利机制奖惩机制培训提升机制文化活动机制思想工作机制2.3.2.6文化活動機制是溝通管理處內部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強了員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結合大一起，文化活動的方式有許多種，如：集體活動、旅遊、娛樂晚會和邀請家屬小孩共同聯歡等活動。第三部份前期物業管理顧問服務第三部份前期物業管理顧問服務一、顧問服務據資料顯示，本项目爲一高級綜合性發展项目。設計由7幢高層住宅及裙樓商場組成之中大型商住物業。本司管理層對同類型發展项目已累積有廿餘年之經驗，對高質素物業管理服務要求，以及發展商、物業管理公司和用家之間可能産生之矛盾，有豐富經驗進行協調，從而取得平衡。具遠見之發展商對前期顧問服務需求甚爲殷切，因爲只有在設計階段時已然加入物業管理方面的意見，對日後小區營運、維修保養、保安、保潔等，更能以最低經濟成本，達至最佳效益，堪稱事半功倍。本司於接受委聘後，於物業設計及建築期間，就所有有關物業管理事務，向設計院、建築師、籌建處、及機電顧問等提供專業意見，範圍包括如下：1.小區設計本司將詳閱小區所有設計圖紙及建築材料規格書，委派富工程經驗的工程人員提供有利於未來管理之改善建議，諸如按寫字樓規格要求佈局設計、商場經營的硬體配備及所需人流控制、住客會所之佈局、將來小區保養維修可能産生的問題等，俾能在建築期內作出相應的增刪。2.機電設備按本司曾管理衆多不同類形、不同組合之物業經驗，可提供各款最適用於本项目之機電設備型號、功能規格，再加上本司對該等機電設備之實際操作經驗，肯定可爲貴司選用最合適之機電設備提供物業管理上的專業意見；本司現時管理之项目如「利雅灣」、「黃埔花園」等均與貴项目有相似及可比之處。3.保安系統於詳細考慮西門口廣場之整體設計組合後，本司將對项目之保安要求作出評估，並建議詳細之未來保安系統安排。4.清潔要求於整個项目發展過程中，本司將提供所有就西門口廣場具備清潔要求需要之意見，如高空工作器材、清潔器材配置、垃圾處理器械等，並可提供銷售階段的售樓部及樣板間的清潔方面的協助。5.車庫系統本司就車庫未來所需提供建議，包括計費系統、車行方向、車位元大小及車庫專業標識系統等。6.管理預算於项目交付使用前，本司將參照廣州市內其他项目物業管理費用收支、生活指數、物價幅度，進一步提供一準確及合理之未來管理支出預算案予發展商，配合市場推廣策略；具體有如下：-銷售階段的總開支預算（根據發展商銷售階段要求而定）-管理處開辦費用預算-项目總體收支預算案7.合約文件發展商對採購主要物業配備如垂直運輸系統、電力配備、自動化系統等，往往忽視了對日後保養維修，以及生産來源地的監控，因同一商號、同型號的産品，産地來源往往成爲質量好劣的條件，加上如合約內訂定條款，以及由原産地付運，至安裝，測試時，如事前未有作出妥善安排，一但出現問題時，肯定各有關商號即生産，運輸，安裝，調試承辦商都互相推諉責任，最後蒙受損失的仍爲發展商。本司對採購文件會提出刪改意見，而對上述流程編排亦作出建議，儘量減省可能産生之矛盾，同時亦於合約條款內對有關的商戶作出公正的監控，確保發展商及各業主得到應有的保障。原則上，於上述项目預計落成前約六個月，本司應開始下列顧問服務：8.員工招聘／培訓本司對員工質素一向非常重視，於物業落成前，本司將先行甄選重要崗位員工，向其提供一全面性之管理課程培訓，確保物業落成營運時，即時具備一批已接受訓練之員工，提供高質素管理服務。9.用戶手冊本司將制定資訊性之用戶手冊，詳列所有有關用戶須注意事項，此等手冊充份表現發展商對專業管理事項上的重視，對市場推廣十分有效。10.厘訂契約本司可聯同發展商之律師事務所，共同訂定一符合發展商及共同業主利益之物業公共契約，俾各方面都有一個公平合理及具有約束力的法律文件，清楚闡釋大樓內的公共部份、共同業主的權利義務，以及管業經理的職權及責任等。11.業戶交收／裝修指南于物業落成前本司將制定一套樓宇交收流程，並附上裝修指南，確保大樓不會因個別客戶裝璜失當造成破壞，該手冊內容還包含審批裝修圖