第8章房地产开发项目的建设管理

第8章房地产开发项目的建设管理教学要求知识要点能力要求相关知识工程建设的组织与管理方式(1)了解房地产开发工程建设的组织方式与管理模式(2)熟悉各阶段的管理控制原理管理模式图房地产开发项目的3大控制(1)掌握房地产开发项目工程建设的进度、投资、质量控制(2)熟悉开发过程中索赔与反索赔程序(1)横道图、网络图(2)质量目标验收与移交掌握工程建设的验收与移交程序备案制、移交流程图•引例•宁波某楼盘1～8号楼，为框架小高层11层。招标工期为400天，投标工期380天。在施工过程中开发商、监理、施工方共同采取技术措施：使用了混凝土早强剂等。采用了组织措施：安排工人3班作业。采用合同管理措施：按照优质优价原则，评上市优奖励总造价的1.5%，评上省优奖励总造价的2%。采用经济措施：工期每提前一天奖励1000元。使工程在365天内通过了竣工验收。•房地产开发项目工程建设管理的含义有广义和狭义之分。广义的工程建设管理指从项目决策到项目建成交付使用的全过程管理；狭义的工程建设管理指项目在施工建造阶段的管理。本章指后者而言。•房地产开发项目的工程建设阶段是房地产开发中的一个重要的管理阶段。在此阶段，开发者的意图将得以实施，设计的蓝图将变成现实。虽有资料表明对房地产开发项目经济效益影响最大的是项目的策划、可行性研究、决策及设计等前期工作，但开发项目总投资的70%以上是在这个阶段投入的，工程质量也是在这个阶段形成的，其投资速度、工程质量、建设工期将直接影响到该项目投资目标的实现。因此，必须对开发项目的工程建设给予高度重视。•8.1房地产开发项目工程建设的组织与管理方式•8.1.1房地产开发项目工程建设的组织方式•1．自建•所谓自建，是指房地产开发企业自己组织施工队伍，自己配备或租用施工机械，自己采购材料，自己组织施工完成开发项目的工程建设。•2．委托施工•委托施工是开发企业将拟建工程通过招标、协商等办法委托给具有一定资质的建筑安装企业。委托的方式有完全委托和部分委托之别，即习惯上称的工程总承包和工程部分承包。•8.1.2房地产开发项目工程建设阶段的管理模式•房地产开发项目进入工程建设阶段后，开发企业对项目的管理可以有两种模式，一是自行管理，一是委托管理，现分述于下。•1．自行管理•2．委托管理•8.1.3房地产开发项目工程建设阶段的管理控制原理•1．控制的目的和过程•2．控制系统•控制系统是指由人、机构、制度和必要设备组成的，主要从事管理控制职能的系统。这种系统，由于其接受信息及实施控制职能间的关系，可分为反馈控制、前馈控制及防护性控制3类。•1)反馈控制•2)前馈控制•3)防护性控制图8.1反馈控制系统控制过程•3．房地产项目控制•项目控制是指针对一个项目来实施、以项目计划为标准实行的管理控制。项目控制的总任务是保证预订项目计划的实施，保证项目总目标的顺利完成。•(1)决策职能包括项目投资决策，以及涉及项目投资规模、项目开发经营模式、项目规划设计方案、项目投资融资方案、项目市场营销方案的决策职能。•(2)计划职能是指编制并监督实施项目投资计划、开发建设计划、营销计划的职能。并依据实施效果和实施过程中的反馈信息不断地修订计划、调整计划，以确保计划目标得以顺利实现的职能。•(3)组织职能。项目开发建设全过程的组织职能既包括项目内部的组织，也包括项目外部与各协作单位的组织，如监理公司的选择，承包商的招标与管理。•(4)协调职能是指在项目开发各阶段、各环节、各部门之间的沟通与协调。•(5)监督职能。为了保证项目计划得以顺利实现，保证各协作单位均能按合同正确履约，开发商要运用各种检查与监督手段，跟踪各事项的运作程序和运作效果，实施监督职能。•4．开发商在项目控制中的主要控制事项•(1)项目投资前期的控制•(2)项目投资实施期的控制•(3)项目投资交付使用期的控制•8.2房地产开发项目工程建设进度控制•8.2.1进度控制的概念•进度控制是指对开发项目工程建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直到工程竣工，交付使用。进度控制的最终目的是确保项目进度目标的实现，进度控制的总目标是建设工期的顺利进行。•8.2.2进度控制的计划系统及表示方法•1．进度控制的计划系统•1)开发项目前期工作计划•2)开发项目工程建设总进度计划•3)开发项目年度计划•2．进度计划的表示方法•进度计划的表示方法主要有两种：横道图和网络图。•1)横道图•横道图是指计划任务中各个项目均以一条横道表示的进度图表图8.2用横道图表示的进度计划•2)网络图•网络图是由箭线和节点组成的，用来表示工作流程的有向、有序网状图形。•(1)双代号网络图•(2)单代号网络图图8.3用双代号网络图表示的进度计划图8.4用单代号网络图表示的进度计划横道图虽简单明了、容易理解、绘制，但不能很清晰、严格地反映出各个工作之间相互依赖、相互制约的关系。网络图则能很清晰、严格地反映出各个工作之间相互依赖、相互制约的关系，并可使用计算机来进行绘制、计算、优化、调整，是一种先进的、通用的进度控制技术。•3．进度计划实施中的监测与调整1)工程进度监测与调整的过程2)实际进度与计划进度的图形比较方法3)工程进度计划实施中的调整方法图8.14对后续工作影响分析过程•8.2.3施工阶段进度控制的主要工作内容•1．施工进度控制工作内容•(1)编制施工阶段进度控制工作细则•(2)编制或审核施工进度计划•(3)按年、季、月编制工程综合计划•(4)下达工程开工令•(5)协助承包单位实施进度计划•(6)监督施工进度计划的实施•(7)组织现场协调会•(8)签发工程进度款•(9)审批工程延期•(10)督促承包单位整理技术资料•(11)办理竣工验收•(12)处理争议和索赔•(13)整理工程进度资料•(14)工程移交•2．施工进度的检查与监督•①定期地、经常地收集由承包单位提交的有关进度报表资料；•②由驻地人员现场跟踪检查工程项目的实际进展情况。•3．施工进度计划的调整•1)压缩关键工作的持续时间•(1)组织措施•(2)技术措施•(3)经济措施•(4)管理措施•2)组织搭接作业或平行作业•4．工程延期的控制•8.3房地产开发项目工程建设投资控制•所谓投资控制，指在开发项目工程建设的全过程，根据项目的投资目标，对项目实行经常性的监控，针对影响项目投资的各种因素而采取一系列技术、经济、组织等措施，随时纠正投资发生的偏差，把项目投资的发生额控制在合同规定的限额内。•8.3.1项目投资失控的原因•(1)项目可行性研究的深度不够•(2)在各设计阶段所作的投资计算突破投资计划目标•(3)在开发项目工程建设期间社会物价水平的上涨•(4)项目的设计变更引起费用增加•(5)项目实施过程中不可预见因素的发生•(6)项目施工不能顺利进行引起费用增加•(7)其他原因•8.3.2工程建设投资控制的方法与步骤•1．编制投资控制规划•2．费用比较•3．偏差分析•偏差分析的一个重要目的，就是要找出引起偏差的具体原因，从而采取有针对性的措施，减少或避免相同情况的再次发生或再发生后的损失。要进行偏差原因分析，首先应当将已经导致和可能导致偏差的各种原因一一列举出来，并加以适当的归纳和分类。•4．未完工程投资预测•5．纠偏•8.3.3工程价款的结算•1．我国现行工程价款结算的主要方式•(1)按月结算•(2)竣工后一次结算•(3)分段结算•(4)结算双方约定并经开户银行同意的其他结算方式。•2．按月结算的方法•3．工程款的计量支付•4．工程价款的动态结算•8.3.4工程变更的控制•工程变更可能有许多方面的原因，工程变更包括设计变更、进度计划变更、施工条件变更和新增工程等。变更内容一般包括：增减合同中约定的工程数量；更改有关工程的性质、质量、规格；更改有关部分的标高基线、位置和尺寸；增加工程需要的附加工作；改变有关工程的施工时间和顺序等。一般来说，适当的及时的变更可以弥补前期工作的不足，但是，过于频繁或失去控制的变更会给项目带来重大损害甚至导致项目失败。因此，应严格控制工程变更。•1．正常和必要的工程变更•2．失控的工程变更•3．工程变更的控制原则•4．工程变更的控制程序•(1)提出工程变更•(2)审查工程变更•(3)编制工程变更文件包括以下内容。•8.3.5索赔•索赔是指当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务而遭受损失时，通过合法的途径和正常的程序，向对方提出补偿损失或额外消耗的行为。索赔具有必然性、合理性、客观性和合法性特征。•(1)索赔的必然性•(2)索赔的合理性•(3)索赔的客观性•(4)索赔的合法性•1．施工索赔•2．业主索赔•1)拖延工期索赔•2)工程质量缺陷的索赔•3)不合格材料的索赔•4)保险费用索赔•5)承包方不正当地放弃工程的索赔•3．索赔控制•1)核实索赔事件的真实性•2)反驳索赔依据的充分性•4．审查索赔值的合理性•8.4房地产项目质量控制•8.4.1房地产项目质量•质量被定义为产品、过程或服务满足规定或潜在要求(或需要)的特性和特征的总和。而房地产项目质量是指房地产项目活动过程中、房地产项目管理工作以及房地产项目最终产品满足顾客需要的特征和特性的总和。房地产项目质量既包括房地产商品及其配套服务设施的“硬件”质量，也包括过程、服务、态度等“软件”的质量；既包括项目活动过程的质量和项目管理工作的质量，也包含项目最终产品(房屋、建筑物)的质量。•1．房地产项目活动过程质量•(1)项目前期工作质量•(2)项目决策阶段工作质量•(3)项目设计阶段的工作质量•(4)项目实施阶段的工作质量•(5)项目经营管理阶段质量•2．房地产项目管理工作质量•房地产项目管理工作质量是指涉及房地产项目组织全过程、各环节管理工作的质量。如在项目前期的市场调查和组织与管理工作质量；项目方案策划与决策的组织与管理工作质量；项目进度控制、投资控制、质量控制、合同控制、风险控制等项目过程控制的组织与管理工作质量；项目交付使用期的经营方案策划、营销与服务质量；等等。•3．房地产项目最终产品质量•房地产项目最终产品就是作为房地产商品的房屋建筑物，以及围绕这些建筑物而兴建的各种配套及服务设施、基础设施和内外环境。房地产项目最终产品质量应当是这些建筑物、构筑物、配套及服务设施、基础设施以及内外环境的综合质量。•8.4.2房地产项目质量控制•1．房地产项目质量控制过程•由于房地产投资项目质量有一个渐进的形成过程，房地产项目质量控制也要遵循这个过程，在每一个环节、每一个方面实施有效控制。•2．项目质量控制的主要依据•(1)项目质量计划•(2)国家相关的法规、标准及规范•(3)合同中的相关规定•3．项目质量控制主要内容•1)项目决策阶段质量控制的主要内容•(1)审核项目策划方案是否符合产业政策。•(2)审核项目策划方案是否符合业主要求。•(3)审核项目策划方案是否具有可靠的基础资料和数据。•(4)审核项目策划方案是否符合财务评价要求。•(5)审核项目策划方案是否具有潜在风险，以及这些风险是否具有可靠的防范与规避措施。•(6)审核市场调查资料是否真实、完备和科学。•(7)审核市场分析方法是否科学规范，市场分析结论是否符合实际。•(8)审核市场定位的科学性、有效性和符合性。•(9)审核项目策划方案的可靠性以及与市场的符合性。•2)项目设计阶段质量控制的主要内容•(1)审查设计文件的正确性和完整性。•(2)审核设计招标文件，设计竞赛方案的可行性。•(3)审查设计方案的先进性和合理性，确定最佳设计方案。•(4)审核设计单位质量保证体系，专业交底及专业会签制度。•(5)进行设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。•(6)审查设计方案的经济件，即从投资成本角度探讨设计方案的可行性和与投资目标的符合性。•(7)审查设计方案的适用性及其与市场要求的符合性。•(8)审查设计方案工艺实现的可行性。•3)项目实施阶段质量控制的主要内容•项目实施阶段的质量控制是项目全过程质量控制的关键环节