第8组房地产项目开发提高经济效益的途径

房地产开发项目提高经济效益的途径小组成员：杨晶晶曾赟严行陈进道邓芮希房地产开发项目提高经济效益的途径基本概念决策阶段设计阶段施工阶段营销阶段房地产开发项目提高经济效益的途径——基本概念房地产开发概念是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为房地产开发的类型1、土地开发（新区土地开发、二次开发）2、房屋开发（单项开发、小区开发、成片开发）房地产开发项目提高经济效益的途径——基本概念房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。房地产开发项目的类型（按用途分类）1.住宅开发项目2.写字楼开发项目3.零售商业开发项目4.工业物业开发项目5.休闲旅游设施开发项目6.土地开发项目房地产开发项目提高经济效益的途径——基本概念房地产开发项目的一般特征地理位置的固定性建设投资大开发周期长受国家法规政策严格约束和调控建设环节多多源资金筹措风险较大房地产开发项目提高经济效益的途径——基本概念房地产开发项目的主要程序1、投资决策分析2、前期工作3、建设阶段4、租售阶段房地产开发项目提高经济效益的途径——基本概念1、投资决策分析对于待选房地产开发项目及其各种投资方案进行评价比较，依据项目的可行性和预期的社会经济效果而决定取舍的选择过程。｛市场分析财务估价投资决策分析房地产开发项目提高经济效益的途径——基本概念2、前期工作•研究地块的特性与范围•分析将要购买的地块用途及获益能力大小•获取土地使用权•征地、拆迁、安置、补偿•规划设计及建设方案的确定•与规划管理部门协商，获得规划许可•施工现场的“七通一平”•安排短期或长期信贷•寻找预租(售)顾客•初步确定租金或售价水平、开发成本和工程量进行详细估算和概算房地产开发项目提高经济效益的途径——基本概念3、建设阶段•将开发过程中所涉及到的所有原材料都放到一起进行•处理问题的弹性小•开发商在这个阶段要密切注意项目的进展情况，定期视察、监督房地产开发项目提高经济效益的途径——基本概念4、出售阶段•在项目开始建设以前就通过预租、预售等方式落实入住的客户，筹集项目开发资金•要根据市场状况，开发商对回收资金迫切程度应开发项目的类型来选择（居住楼，写字楼、酒店、商业用房）房地产开发项目提高经济效益的途径——基本概念经济效益的概念是指人们在各种实践活动中所支出和所收入的对比结果，是人们所获得的实际成果和收益。房地产开发投资的经济效益是指开发后产出的可供出售或出租的物业所获得的货币额与开发中所投入的各种资源和各种费用支出的货币额的比值。投入支出的货币额所获得的货币额可供出售或出租的物业经济效益注意：资金的时间价值房地产开发项目提高经济效益的途径——投资决策曾赟房地产开发项目提高经济效益的途径——投资决策投资决策对于投资影响分析是决策结果，是对投资活动的成果目标（使用功能）、基本实施方案和主要投入要素（品种、数量、质量、价格、取得形式）做出总体策划投资项目决策阶段具有决定性影响投资机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费用等使用功能要素成本工作成本项目总投资一般不会进行土地、材料、设备等要素投人具有决定性影响投入产出对投资影响极小不构成影响房地产开发项目提高经济效益的途径——投资决策投资决策阶段提高经济效益的具体途径做好市场调查，确定合理的项目类型定位选择合理的筹资方案合理避税房地产开发项目提高经济效益的途径——投资决策市场调研•拟开发土地项目类型的定位确定要开发的项目是用于别墅、商业店铺、办公、住宅还是综合性大楼，有效的判断其项目类型在当前房地产政策下的最大收益比。如果是用于住宅的话，还要考虑要开发的是多层住宅还是高层住宅等等•市场细分市场细分细则主要有：此区段是否需要设计档次、调查消费者对户型的需求、户型的面积、居民对房屋朝向、采光和通风等的要求、调查同类型的楼盘的销量、价格和数量等房地产开发项目提高经济效益的途径——投资决策市场调研（案例）保利港湾国际：九龙坡区杨家坪黄杨路83号(鹅公岩大桥旁)占地面积47969平方米总建面250000平方米房地产开发项目提高经济效益的途径——投资决策•保利港湾国际江景房，户型均为三室，面积110-135平方米，为改善性住房邻近杨家坪、华润万象城两大商圈，其他配套齐全交通便利价格：7800-9000元/平方米从2010年起售至今，仍在售失败原因：市场定位不准，户型设计及配比存在问题房地产开发项目提高经济效益的途径——投资决策选择合理的筹资方案1、筹集方式完全自筹、银行借款、股票融资、债券融资等2、筹资方式选择：考虑资金成本资金成本：为筹集和使用资金而付出的代价，包括筹集成本（F）和使用成本（D）筹集成本：指投资者在资金筹措过程中支付的各种费用。主要包括向银行借款的手续费；发行股票、债券而支付的各项代理费用。一般属于一次性费用，筹资次数越多，筹资成本就越大。使用成本：又称资金占用费，包括支付给股东的各种股利、向债权人支付的贷款利息及支付给其他债权人的利息费用等。其与所筹资金的多少、使用时间有关，具有经常性、定期支付的特点房地产开发项目提高经济效益的途径——投资决策•资金成本计算资金成本一般用相对数表示，称之为资金成本率。其一般计算公式为：K=D/(P-F)=D/P(1-f)式中，K—资金成本率；D—资金占用费；P—筹集资金总额；f—筹资费费率（即筹资费占筹集资金总额的比率）注意：计算各筹资方式资金成本时，应考虑对所得税的影响，相较于银行借款和债券融资，股票融资成本属权益融资成本，权益资金的资金占用费是向股东分派的股利，而股利是以所得税后净利润支付的，不能抵减所得税房地产开发项目提高经济效益的途径——投资决策3、筹资方案的选择原则财务杠杆原理：是指在长期资金总额不变的条件下，企业从营业利润中支付的债务成本是固定的，当营业利润增多或减少时，每一元营业利润所负担的债务成本就会相应地减小或增大，从而给每股普通股带来额外的收益或损失。财务杠杆的关键在于总资产收益率是否大于利率水平。结论：在资本结构优化与选择的过程中，房地产企业主要考虑两个方面，一是融资方案的收益率。二是考虑到财务杠杆效益与财务风险。优化的筹资方案应该是财务杠杆收益与财务风险之间的一种最佳的均衡。房地产开发项目提高经济效益的途径——投资决策4、房地产项目融资决策的步骤①编制项目开发投资的资金使用计划表；②选择若干可能的筹资方案；③计算各种筹资方案的资本结构、资金成本率；④选择平均资金成本率比较低的筹资方案作为待选方案；⑤计算各方案的资金结构的收益率；⑥计算指标，判断各个方案的资本结构风险程度；⑦选择资金成本率低，通过财务风险可行性研究的筹资方案。房地产开发项目提高经济效益的途径——投资决策合理避税1、房地产项目开发相关税种企业所得税营业税契税土地增值税房地产开发项目提高经济效益的途径——投资决策2、纳税筹划（税收优惠政策）•房地产开发企业销售定价策略，通过适当降低售价•采用分解商品房销售价格的税收策划•由于经营收入、利息收入和股息收入在性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要，选择合理的房地产合作开发方式以减轻税负•自身开发项目可分两步走，通过代理建房形式节税•通过将房地产销售行为转变为投资行为或成立子公司后进行股权转让行为等形式降低企业的税负房地产开发项目提高经济效益的途径——投资决策•案例（改房产销售为股权转让的税收策划）东方房地产公司拥有甲级工程资质，2006年与A酒店投资公司签订协议，欲建一座四星级酒店。工程由东方公司按A公司要求施工，工程结束后由双方验收，工程决算后，由A公司买断。该工程需要支付土地出让金10000万元，房地产开发成本35000万元，房地产开发费用3000万元，利息支出为4000万元，销售价可达80000万元。东方公司需支付税金：（1）营业税及相关附税=80000×5％×（7％＋3％）=4400（万元）（2）土地增值税；允许扣除项目合计=10000＋35000＋3000＋4000＋（10000＋35000）×20％＋4400=65400（万元）增值率：（80000－65400）÷65400=22.32％土地增值税；（80000－65400）×30％=4380（万元）税前利润=80000－10000－35000－3000－4000－4400－4380=19220（万元）项目净利润=19220×（1－33％）=12877.4（万元）房地产开发项目提高经济效益的途径——投资决策•案例（改房产销售为股权转让的税收策划）如果东方公司将房产销售改为股权转让，可提高此项目的收益：由东方公司与A公司合资开办成立一家酒店公司，以该酒店公司的名义进行四星级酒店的建设，待固定资产建成后东方公司将酒店的股权全部转让给A公司，所需建设资金超过酒店注册资本时可以向银行融资或协商后由双方增资解决。项目策划结果：（1）少交营业税、城建税及教育费附加4400万元；（2）少交土地增值税4380万元；（3）多交所得税：（4400+4380）×33％=2897.4（万元）对于东方公司来说，以转让股权的方式转让房产更有利，节税效果为5882.6万元(4400+4380－2897.4)房地产开发项目提高经济效益的途径——设计阶段严行设计阶段重要性•设计阶段的费用占总成本：1%-2%初步设计阶段影响工程造价可能性：75%-95%技术设计阶段影响工程造价可能性：35%-75%施工图设计阶段影响工程造价可能性：5%-35%•在满足同样功能的条件下，一个技术经济合理的设计可降低工程造价5%-10%，甚至可以达到10%-20%建筑设计经济性•英国建筑学家P·A·斯通在其《建筑经济学》一书中指出，经济的建筑并不一定是最廉价的建筑，而是一种美观的而且在建造费用、运营费用、人工费用上都便宜合算的建筑。（达到适用与经济的平衡）•目前建筑设计存在的问题：不重视建筑方案的经济性研究（华而不实；过于安全）忽视建筑使用中的消费成本技术与经济相分离（设计人员缺乏经济观念）设计缺乏竞争，监督机制不健全设计阶段成本控制的方法1.推行设计监理制度2.在设计中引进竞争机制（进行设计方案必选，特别是经济方面）3.运用价值工程优化设计4.采用限额设计5.强调设计阶段的“全寿命”概念6.加强设计单位与甲方交流与沟通影响建筑设计方案经济性的因素建筑层高建筑面积建筑平面建筑结构选择建筑造型容积率建筑间距建筑密度•通过控制以上建筑物的经济技术指标，实现空间的合理空间布局，节约用地从而提高房地产开发的经济效益。建筑平面•建筑物平面形状对建筑的造价有显著的影响。一般来说建筑平面越简单，单位造价就越低。内部房间布置、功能区分、结构布置外墙与饰面材料数量（墙建筑面积比率）场地平整、土方开挖、散水及屋面费用等相同的建筑面积，单位造价由低到高顺序排列的建筑平面形状依次：正方形、矩形、L形、工字形、不规则形6040305030302002*)4060(1S2206050302030302S仅以矩形与L形平面形状的建筑相比较：L形建筑比矩形建筑的围护外墙增加6.06%的工程量，相应造成施工放线的费用增加了40%，土方开挖的费用增加了18%，散水费用增加4%，屋面增加2%。就整栋建筑而言，单位造价增加了5%左右。建筑层高•层高对建筑成本影响内外墙及饰面的面积增加可能导致建筑总高度增加而引起基础设施荷载增加而改变空间体积加大造成水、暖、电、空调设备容量增加施工期间脚手架及模板数量增加，施工难度增加•层高每增加10cm，造价成本增加大概1%~2%左右建筑设计其他因素1.增加建筑层数可以节约用地，但是随着层数增加，节地幅度逐渐趋于稳定，同时层数增加会带来造价、能耗增加，施工复杂以及安全隐患，因此要根据实际要求合理选择层数。2.合理提高容积率可以节约用地，但同时还要考虑建筑的密度，以保障日照、通风、消防、交通的基本需求。3.加大进深也可以降低建筑周长和面积比率，节约用地。限